今年2月18日 西蒙地產第一支SPAC公司SPGS在紐交所IPO上市，希望通過首次公開發行籌集至多3億美元，也是第一支地產SPAC。
SPGS的管理團隊全是西蒙地產的原班人馬。SPAC公司由總裁David Simon領導，他是西蒙房地產集團（SPG）首席執行官兼董事長；首席執行官兼董事Eli Simon，目前擔任SPG企業投資高級副總裁；首席財務官Brian McDade，目前擔任SPG的首席財務官。
圖：David Simon
地產之王——西蒙地產
西蒙地產集團（西蒙PropertyGroup，紐約證券交易所代碼“SPG”），是全美最大的商業地產運營商和北美最大的零售地產上市公司，標準普爾500指數成分股之一，擁有世界公開發售的最大的商業地產REITs。最高峰是市值超過700億美元，超過美國前五大零售地產公司中另外四家公司的總和。
西蒙在美國商業地產領域地位怎樣？一位分析師曾戲言：在中國，你也許去過大悅城，知道萬象城，逛過華潤萬家，在萬達廣場看過電影。而在美國，如果你shopping過，那你一定去過西蒙。
圖：Wrentham Village Premium Outlets
在購物中心行業里，西蒙地產是標準的貴族階級，擁有總計232個零售物業，可租賃面積超過1.9億平尺（2100萬平米），西蒙的零售地產業態主要包括106個地區性購物中心（Regional Malls）、69個奧特萊斯名品折扣（Premium Outlets）、14大都會區購物中心（The Mills）以及4個社區生活中心（Community/Lifestyle Centers）。
區域性購物中心通常包含至少一個傳統的百貨商店或大型零售商主力店與各種各樣的小商店的組合，額外的商店通常位于停車場的周邊，已共擁有13200多家已入駐店鋪，其中主力店500多家，以國內或國際零售商為主。
公司的106個區域性購物中心一般都是閉合的中心，可出租面積（GLA）在26萬平方英尺到270萬平方英尺之間。名品直銷折扣購物中心通常是露天的商業中心，包含眾多的設計師和制造商品牌店、工廠直銷和折扣店等,并且一般位于大城市或旅游目的地附近。公司的69家名品直銷折扣購物中心的可出租面積（GLA）在15萬平方英尺到90萬平方英尺之間。大都會購物中心分布在主要的大都市地區，結合了傳統的購物中心、批發中心、大型零售商和娛樂設施等。公司的14處大都會購物中心的可出租面積（GLA）一般在120萬平方英尺到230萬平方英尺之間。公司的4個社區生活中心的可出租面積（GLA）從16萬平方英尺到90萬平方英尺不等。
此外，西蒙地產持有Klepierre公司約21.0%的股份；西蒙在歐洲、日本，韓國，馬來西亞，墨西哥等國海外總計持有29家物業。
西蒙的收入來源則包括最低租金、超額租金、租戶補償及管理費用四個主要方面。2019年每尺平均銷售額（坪效）達到$693，同比增長4.8％，2019年租戶銷售額超過600億美元。在美國坪效排名前10的商場中西蒙獨占五家，其中包括坪效超過1600美金的拉斯維加斯凱撒之宮豪華購物中心。
商業地產中的并購之王
西蒙在美國商業地產的并購地位可能比融創之于中國地產還更高。成立幾十年幾乎每一年都有并購，累計并購超過百起。
其中在90年代，西蒙非常精準的抓住了三次機會，發起三起里程碑式的并購行為：首先，1996年集團收購了DeBartoloRealty，這使得重組后的西蒙集團擁有美國7%的商業地產市場份額，成為北美最大的上市零售地產商。1997年，西蒙集團又收購了馬塞諸瑟州一個私人商業信托TheRetailPropertytrust，使其資產又增加了10個購物中心和一個社區廣場。1998年，西蒙與
CorporatePropertyInvestors達成協議，這為西蒙集團增加了23個購物中心和4個寫字樓。
至此，西蒙不但成為全美最大的商業地產商，其擁有的商業地產總量甚至超過后四家主要商業地產公司的總和。這幾起并購也使得西蒙公司在紐約，芝加哥，洛杉磯，波士頓等一些主要的大都會市場具有更強的競爭地位。由此，西蒙的行業內的領先地位正式確立。
進入21世紀后，2003年，西蒙在北美所持有的246處物業，71%為區域購物中心、27%為社區購物中心。勢頭正盛的outlets、mills（奧特萊斯、大都會購物中心），其均未涉足，資產組合相對單一。構建“第二增長曲線”，成了西蒙新任務卡。2004年，其盯上了切爾西地產公司（Chelsea Property Group）。彼時的切爾西，是美國奧特萊斯界最大網紅。在紐約、洛杉磯、奧蘭多、拉斯維加斯等旅游城市周邊持有31處品牌折扣村，日本、墨西哥亦有布局。種種優勢，皆合西蒙心意。后者終以52億美元（包括債務）拿下切爾西，高調進軍奧萊。以切爾西為基，西蒙組建了奧特萊斯業務部。2004年，其名牌折扣村的總量(37家),甚至超過了22年深耕奧特萊斯的Tanger(36家)。
隨后的2007年、2009、2010年，西蒙分別收購了The mills、Prime Outlets Acquisition Corp、Prime。添上Mills（大都會中心）這一業態后，西蒙的零售版圖再次擴容。截至2019年底，西蒙在美國本土有69處奧特萊斯物業，其中45處是收購而來，約占3046萬平方英尺可租賃面積的64%。此外，其所有Mills物業，均為收購所得。持續的并購擴張，讓西蒙旗下奧特萊斯的可出租面積急速攀升，隨之而來的則是收入規模和經營利潤的增長。
多元化擴充版圖的同時，西蒙也開始邁出國際化步伐。1998年，西蒙收購了BEG集團，隨之持有波蘭3處、法國2處零售物業。同年，西蒙在歐洲的第一個購物中心波蘭Krakow開業，開業時出租率達100%。此后，以合資為主、收購為輔，西蒙繼續進軍了歐洲及亞洲部分國家。以合資方式打開新市場，減少開發成本，降低風險。
2012年3月，西蒙以20億美元收購歐洲上市公司Klepierre29%的股權。后者在歐洲13個國家擁有260購物中心，價值超過210億美元。
“染指”SPAC
2021年1月29日 西蒙物業集團收購公司（Simon Property Group Acquisition），于周五向美國證券交易委員會提交了申請。
招股書上明確寫還是初步，在向SEC提交聲明以前不會事先出售證券，說明西蒙地產也是臨時起意，過去并沒有明確得計劃過。
2月19日正式在紐約證券交易所上市，股票代碼SPGS.U。高盛是該交易的唯一賬簿管理人。
雖然設立這個SPAC并沒有明確并購目標，但這也僅僅是套話。在招股說明書中的描述是，“SPGS 可能追求任何行業的企業合并，瞄準'生活、工作、玩樂、居住、購物'生態系統中的創新業務”。市場預計西蒙地產仍舊會并購它擅長的地產上下游。
在商業地產并購上面的四大關鍵是：募、投、管、退。
商業地產投資周期長，現金回流慢，“募”決定融資渠道和成本；“投”決定項目區位，是公司盈利能力的基礎；“管”決定物業運營水平，可增厚公司盈利能力；“退”反映公司篩選、整合資產的能力，對不符合公司戰略或失去競爭優勢的資產及時剝離。
不用說，西蒙在這四個點可以說是做到了極致。這次經驗豐富的西蒙“染指”SPAC也必定有他們考量的存在。
再考慮SPAC優秀的內在性質，SPAC是發起人的“搖錢樹”；是投資人優秀的退出渠道；還是企業并購的“公募基金”。其實這些性質正解決了商業地產并購四大關鍵中“募”和“退”的問題。
2021年美股SPAC共募集了超1000億，完成308個IPO。已經超越被稱為SPAC元年的2020年。
西蒙地產這一創舉，可以說是開創了一個房地產公司設立SPAC的先河。相信接下來除了金融以外，各個行業的都會參與進來。
對中國商業地產的啟示
中國這個住宅市場前景一片大好，但是，中國的商業地產發展的也很迅速。不夠那么中國的商業地產資產證券化程度相較于發達國家仍然是不夠發達。我國商業地產融資最主要的問題還是在于融資渠道過于單一，以舉債為主，融資需求量大，資產證券化水平相對較低。
近年來，由于借新償舊仍為債務償還的主要方式，因此房企紛紛加快融資步伐以應對償債高峰的到來。資金端的壓力也催動著越來越多房企在資產證券化領域尋找機會。
大量的潛在需求面前，ABS、CMBS和類REITs等新型融資模式正在興起。2020年經歷嚴峻的疫情后，在中國證監會、國家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》及中國基礎設施REITs試點啟幕、但暫未涉及商業地產領域。目前ABS、CMBS、類REITs等資產證券化產品仍然是許多房企融資的一大主要選擇。
資產證券化是依靠已有資產或者預期未來取得的資產的現金流來獲得融資。優勢在于成本較低，在于不占用貸款和發債額度，募集資金用途不受限制，產品發行受市場行情波動影響較小。
當市場波動較大或者某些行業貸款和發債受到限制時，使用存量資產發行ABS是一個穩定的替代融資渠道。
房企也紛紛意識到，今后的房地產行業，必須從住宅的現金流“高周轉”延伸到商業不動產的現金流“高周轉”。房地產金融領域、資產證券化以及大資管，這些是當今不少房企發力創新，探尋第二增長點的重要渠道。
美國西蒙集團作為商業地產的龍頭，率先發起了第一個地產SPAC，國泰資本認為這將是具有革新意義的房地產企業的融資方式，將會顛覆傳統的資產證券化。
文章來源：華爾街納斯達克上市
