現階段下，諸多房企在尋求自身的轉型與升級，尋找新的利潤增長點。隨著消費升級與美好生活的需求驅動，房地產的轉型升級與旅游度假消費升級需求互相疊加，度假地產需求強勁。
近期筆者走訪了恒大威尼斯、綠地長島、奧倫達部落、聚龍小鎮等多個度假地產，從選址、產品、客群、等方面總結出一些度假地產固有特征。
核心城市或稀缺資源地周邊
從距離和時間上講，度假地產介于第二居所與旅游地產之間，因此，度假地產一般選址核心城市周邊或城市遠郊，鄰近一線/新一線城市人口密集居住區。
具備強大客群基數+購買力
據不完全統計，目前我國度假地產主要分布在東部沿海城市，客群則主要源于區域核心城市，如：以北京、天津為核心的環渤海都市圈，以上海、杭州為核心的長三角都市圈，以廣州、深圳為核心的珠三角都市圈。而核心城市均有一個共同點——城市吸附力強，常住人口基數大，這便為度假地產提供了充沛的客群基數。
自然山水生態基底
在對時間距離把控的前提下，項目所處的自然環境就應擺在首要位置。度假地產并非旅游地產，對古鎮、主題樂園等景區/度假區的依附較少，但自然山水生態資源則是其必備要素。長城腳下飲馬川、黃金海岸阿那亞，碧桂園十里外灘沿海而建，峨眉半山七里坪依山而建。諸如此類，度假地產的目的便是讓業主享受或天高云淡、或湖光山色、或海天一色。
1、飲馬川 —— 青山明月，遇見長城
長城腳下飲馬川，環北京區域的一個平層院落式別墅，北倚燕山山脈、南接臥虎山長城、東臨潮河川濕地公園，橫跨密云、承德兩地，周邊旅游景觀30余處。潮河、濕地、森林、山谷密布，因此飲馬川內在流露出的田園詩意，在飲馬川與最好的自然握手言歡，是對生活最大的善意。
2、阿那亞 —— 黃金海岸，理想國度
阿那亞位于秦皇島昌黎黃金海灘的腹地，擁有3公里的私屬海灘。坐擁環渤海自然資源最豐富多樣的優質海灘，有罕見的大片刺槐林與天然濕地，內陸縱深還有大面積的沙丘。海床平緩，海水清淺，海天一線。深厚的人文底蘊與分明的四季之美，造就了阿那亞獨特之美。
3、融創·莫干溪谷 —— 莫干山麓，心歸溪谷
4、恒大·海上威尼斯 —— 碧海銀沙，旅居王國
具備價差優勢與溢出效應
如今，各都市圈一體化進程不斷加快、多個區域協同發展效應顯現，不少客群瞄準“環XX”置業，以尋求大都市最大“剪刀差”。
以上海為例，一方面上海房價畸高、各種限購條件限制，另一方面，長三角一體化進程加速，具備價差優勢的環滬度假地產備受青睞。據了解，太倉恒大旅游城、啟東恒大海上威尼斯、綠地長島等置業客群中60%以上來自上海，另有部分客戶以上海作為媒介認知項目并購買。
以前我們慣性地認為度假地產主要是投資品、改善或終極置業住所，但是從目前幾個大都市圈的發展來看，外溢剛需、首付客戶也已經成為大城市周邊度假地產的重要客群。
強IP吸引，有核心賣點
IP時代下，地產也逐漸走向IP引領的軌道。如今，融創桃花源、泰禾院子、龍湖壹號院等地產IP已具備強大的流量。因度假屬性的附加，度假地產的IP特性顯得尤為重要。
1、恒大海上威尼斯 —— 碧海銀沙
恒大斥巨資在啟東海上威尼斯項目圍海7.23平方公里，耗時5年，完成了華東地區獨一無二的“碧海銀沙”景觀，將綿延數公里的自然海岸線打造成“水清、沙軟、景美、暢游”人工沙灘。內設無邊泳池、觀景暸望臺、沙灘運動休閑等眾多游樂設施，使碧海銀沙成為一個集休閑、娛樂為一體的海上旅游度假區。
恒大海上威尼斯銷售期以碧海銀沙作為核心IP吸引大批量客戶，同時營造氛圍；運營期對業主免費開放，同時以強大的IP吸引著區域旅游度假客前往。
2、港中旅·安吉和樂小鎮 —— club med
Club Med追隨了中產階級 “內在的平和與寧靜，以及長久的快樂”的度假需求，同時形成了獨有的度假文化——G.O（親切的組織者），實現真正的理想化度假、個性化服務，成為全球度假頂級IP，中國、在全球，收獲了大量忠實粉絲。
港中旅引進Club Med運營管理，打造集精品度假酒店、水療SPA、迷你高爾夫、水上樂園、馬術俱樂部、休閑運動中心、商業小鎮、精品住宅于一體的鄉村國際旅游度假區。
越來越注重生活方式/主題社群營造
度假使人超越常規生活，擺脫日常工作，置身閑適的自然環境，享受品質化的度假服務。阿那亞——追夢人的探索之地、港中旅•安吉和樂小鎮——阡陌之間的田園夢、復華度假世界——納西花海中的返璞歸真、泰禾•廈門灣——“藝術家”與“理想國”的住假生活……度假地產通過營造不同主題的生活方式，帶給客戶新的生活體驗。
1、阿那亞 —— 追夢人的探索之地
“社群之王”阿那亞的誕生離不開“社群”二字，對于阿那亞而言，社群的運營有三大路徑：
目 標：海上的桃花源與烏托邦。讓有類似情懷的人群相聚到這里，規模越來越大。
鏈 接：自由人的自由連接。讓審美趨同、愛好趨同、價值觀趨同的人在這里相識。
內 容：不斷產生精神產品。文章、視頻、雜志、活動、講座、音樂會……涉及整個社群的精神產品的提供。
客群分布：呈現強地域特征
客群年齡：40～55歲為核心置業客群
置業目的：度假、康養、投資三駕馬車驅動
產品偏好：注重增值化設計
產品偏好：注重增值化設計
文章來源：馬先聲周周說
