從百貨到Mall的“改命”，芳華里之風(fēng)水養(yǎng)商記

“十四五”開局，在粵港澳大灣區(qū)融合建設(shè)和深中合作浪潮下，中山“東承西接”的中心樞紐優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)，城市商業(yè)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

從增量市場來看，近幾年一批粵系房企紛紛布局中山，讓這座城市在大灣區(qū)商業(yè)市場中愈顯“人杰地靈”。而時代商業(yè)重點挖掘社區(qū)商業(yè)潛力，以“家門口的花漾時光”為基調(diào)，首進(jìn)中山，搶占沙溪鎮(zhèn)商業(yè)空白。

作為時代商業(yè)社區(qū)型購物中心的代表作，時代芳華里無疑立于商業(yè)潮頭之上。值得注意的是，這一即將在今年8月開業(yè)的新項目，背后還隱藏著一個從百貨到MALL的“改命”風(fēng)水大局。

坐擁“風(fēng)水寶地”

時代芳華里選址黃金法則

商業(yè)選址講究“風(fēng)水寶地”，在遵循商圈結(jié)構(gòu)、人口密度、消費力法則的同時，“搶風(fēng)水”也是必要輔助。

1、踩準(zhǔn)城市商業(yè)發(fā)展舞步，強(qiáng)勢補(bǔ)位商圈空白。

根據(jù)規(guī)劃，中山將在2035年形成“一主兩帶三核多心”的商業(yè)格局，其中緊鄰中心組團(tuán)的沙溪鎮(zhèn)乘著“雙區(qū)驅(qū)動”重大戰(zhàn)略東風(fēng)，在十四五期間大力推進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)布局高端發(fā)展，全力打造“中山西城市新中心”。

占據(jù)核心地帶的時代芳華里，毗鄰沙溪大道和博愛路雙主干道，率先搶占沙溪鎮(zhèn)現(xiàn)代商業(yè)空白，將為沙溪鎮(zhèn)片區(qū)乃至全中山消費者帶來一座全新的社區(qū)型標(biāo)桿購物中心。

2、3公里80萬+客流兌現(xiàn)，鎖定高品質(zhì)家庭客群。

最新公布的人口普查顯示，2020年中山常住人口達(dá)441.8萬人，十年增長率為41.56%，增速在全省僅次于深圳、珠海和廣州。

其中時代芳華里所處3公里內(nèi)，市調(diào)顯示常住人口超80萬，周邊聚集著中海、雅居樂、華發(fā)、奧園、碧桂園等36個中高端住宅小區(qū)和36所學(xué)校，擁有穩(wěn)定高質(zhì)的家庭客流基礎(chǔ)和天然的社區(qū)商業(yè)氛圍。

時代芳華里片區(qū)毗鄰雙主干道，高速接駁京珠線105國道，半小時通達(dá)中江立交、三沙大橋等立體路網(wǎng)，實現(xiàn)中山全域暢達(dá)，多方位導(dǎo)流，將帶來源源不斷的客流補(bǔ)給。

3、背靠五桂山，時代芳華里的巧妙風(fēng)水大局。

時代芳華里以中山“最高峰”五桂山為靠山，巨門財星在南；面朝西北貪狼來水，貪狼秀峰。這個巧妙的風(fēng)水大局，將幫助項目有效聚合人氣和財運。

貪狼、巨門是風(fēng)水學(xué)里九星的吉星。五桂山山脈所在之地，龍氣旺盛，也是巨門財星位所在，項目背靠財星，自然財源廣進(jìn)。

而西北角恰有區(qū)域水系正面朝對商場門口，風(fēng)水學(xué)有說，乾坤艮巽天然穴，水來對面是真龍。廣東人以水為財，對時代芳華里的財源起到很大的促進(jìn)作用。

西北角水對大門的同時，亦有貪狼秀麗山體作案臺。案臺秀氣對商場大門，同樣是很好的風(fēng)水布局，對人丁鼎盛起到吸引作用。

百貨到Mall的全面革新

蘊藏風(fēng)水學(xué)問的“爆改術(shù)”

近年來，購物需求轉(zhuǎn)移到線上消費，線下消費更注重社交、生活、體驗，傳統(tǒng)百貨式商場面臨著改革升級的挑戰(zhàn)。

時代芳華里為了更好匹配鄰里社區(qū)的消費體驗需求，將原百貨中心從建筑外立面到內(nèi)部空間向嶄新社區(qū)型購物中心進(jìn)行全面“爆改”。

項目特邀國際知名建筑設(shè)計院AGC Design擔(dān)綱空間設(shè)計，該團(tuán)隊曾參與武漢光谷K11、廣州IGC天匯廣場、上海恒隆廣場、成都大悅城等多個知名商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑及室內(nèi)設(shè)計，擅長將創(chuàng)新而實用的理念融入現(xiàn)代建筑，且能夠在設(shè)計細(xì)處兼顧人文因素的考量。

同時，項目更邀請著名堪輿學(xué)家伍岳峰進(jìn)行風(fēng)水指導(dǎo)，在整體改造、動線設(shè)計、業(yè)態(tài)分布等方面通過合理的規(guī)劃，營造藏風(fēng)聚氣的風(fēng)水格局，從而聚集龐大的人氣、旺財利市之布局。

1、貪狼生位旺人丁，吸睛門面大展“迎客術(shù)”。

購物中心的外立面設(shè)計直接定調(diào)整個商業(yè)空間的規(guī)劃主題與定位，隨著大眾審美和創(chuàng)新意識的不斷提高，擁有高顏值、高格調(diào)外立面的購物中心意味著為后續(xù)經(jīng)營帶來良好開端。

時代芳華里的外立面作為嶄新社區(qū)購物中心的第一印象，AGC團(tuán)隊在設(shè)計上以“互動·形合”為題，以形像盒子和展示盒子的交錯和組合打造出時尚簡潔形象，在視覺上提升好感度。

項目盒子立面配合玻璃幕牆和沖孔透光鋁板的使用讓整個購物中心看起來像一個打開的禮物盒，為周邊社區(qū)的消費者帶來一個全新豐富舒適的生活體驗。

為配合時代芳華里整個外立面整體形象，作為“門面擔(dān)當(dāng)”的迎客大門，從項目設(shè)計、引流規(guī)劃等角度，結(jié)合風(fēng)水指導(dǎo)實現(xiàn)“爆改”。

原來項目改造之前，大門開在東北角，存在五鬼絕位開門的問題。項目改造后，已將鬼門封閉，在旁邊吉位開門，對商場的煞氣進(jìn)行了化解，促進(jìn)了整個商場旺氣的流通。

時代芳華里的西北方，從區(qū)位來看，是十字路口，也是商業(yè)迎客的“黃金C位”。項目把大門改在西北后，商場為坐巽向乾，為四天柱立向，廣場所在位置為貪狼生位。風(fēng)水學(xué)有說，貪狼生位大旺人丁。因廣場明堂開闊，客流、車流密集而暢旺，有利于人流聚集，對集聚商場的人氣，作用巨大。

2、化解路沖，巧用“盤活術(shù)”消除商業(yè)死角。

商場方在做好購物中心的“門面”展示外，其空間使用效率更決定商業(yè)價值的最大發(fā)揮。

在這一層面上，時代芳華里針對許多不合理的動線規(guī)劃導(dǎo)致阻礙空間和客流的“商業(yè)死角”進(jìn)行巧妙盤活，提升空間的經(jīng)營效率。

如項目的街區(qū)轉(zhuǎn)角處，設(shè)置一個具有標(biāo)志性的景觀雕塑，讓街區(qū)更為暢通連接。在風(fēng)水學(xué)中，這種做法能化解路沖，起到很好的帶客作用，實現(xiàn)引流。

△圖中景觀雕塑為示意圖，非最終效果

3、生水入明堂，大旺客流的入口、動線“改造術(shù)”。

購物中心的入口作為內(nèi)外空間連接的最核心位置，與商場動線構(gòu)筑成人氣流動的樞紐。

時代芳華里原商場僅有單一主入口，且入口方向與主干道、廣場及步行街欠缺互動。在AGC團(tuán)隊操刀修改后，開設(shè)四個入口，實現(xiàn)主次入口與主干道、廣場及步行街四通八達(dá)，也讓商場的動線更具有流動性，方便人流的觸達(dá)性。

實際上，時代芳華里入口、動線改造內(nèi)有乾坤，也隱藏著聚客的風(fēng)水學(xué)問。

整個項目的主動線軸線為坐巽向乾兼巳亥320°-140°，為力量最大的四天柱立向，芳華里與中山區(qū)域的水系形成龍水交媾，生水入明堂，大旺客流，大旺財源。

為發(fā)揮項目聚客區(qū)位優(yōu)勢，商場將另一個主入口開在西南旺位。在旺位開門迎客，帶旺了原有商業(yè)街的客流。

而項目中庭的設(shè)計，則充分考慮了西北、西南兩個生旺入口的作用，在核心區(qū)形成動線回環(huán)，使客流自然流向東北、東南兩個區(qū)域，讓中庭起到四水歸堂的作用。

4、五行風(fēng)水匹配業(yè)態(tài)，更講究“平衡術(shù)”。

商業(yè)規(guī)劃中，各類零售、餐飲、娛樂及大型主力店等業(yè)態(tài)規(guī)劃及比例組合，是決定購物中心成功的重要因素，也是決定商場品牌招商策略以及后續(xù)經(jīng)營業(yè)績的關(guān)鍵。

主打社區(qū)商業(yè)的時代芳華里，在業(yè)態(tài)配比上更吻合樂齡祖輩、高知爹地、潮流辣媽、全能潮娃等全齡客群的時間軌跡，從早餐、早茶到早教，從下午茶、教培到社交聚會，從健身、觀影到夜宵，相應(yīng)業(yè)態(tài)匹配不同客群在時間上的需求，打造全天候芳華現(xiàn)場。

主力商家X芳華里，全時段消費概念呈現(xiàn)

精準(zhǔn)對應(yīng)相應(yīng)客群需求進(jìn)行業(yè)態(tài)選取的同時，時代芳華里結(jié)合整體改造，根據(jù)項目入口、整體人流的走向，來合理搭配布局業(yè)態(tài)。

如超市、兒童、電影院這類業(yè)態(tài)能集聚人氣，陽氣極旺，時代芳華里將其設(shè)置二層、三層、五層，輔以休閑娛樂、零售等部分陽氣較弱的業(yè)態(tài)，通過陰陽平衡的理念進(jìn)行合理搭配和業(yè)態(tài)互補(bǔ)，并可讓商場人氣實現(xiàn)向上導(dǎo)流。

時代芳華里更參考五行風(fēng)水的平衡理念，如當(dāng)中餐飲業(yè)態(tài)為五行中的火屬性，而生活零售類屬木再生，健身房則是以水為主、金為輔，時代芳華里通過合理鋪位及樓層布局，協(xié)調(diào)相生，使商業(yè)中的旺氣得以最大化。

時代芳華里合理且平衡的業(yè)態(tài)布局，已吸引包括百佳永輝Bravo超市、星河巨幕影城、大師兄、肯德基、小米之家等眾多品牌商戶進(jìn)駐。項目以更注重以首店效應(yīng)和煥新品牌吸附流量，占領(lǐng)市場高地，其中首進(jìn)中山西品牌占比近50%，采用煥新形象的品牌商戶超60%，包括引入全國首個24小時全天候運動體驗館---REACTION ARENA、中山首家KK館、中山西首家ADIDAS MEGA 2、跨雙層最美兒童書店讀木舟繪本館等，開業(yè)后將呈現(xiàn)更旺的客流聚集。

結(jié)語

一個商業(yè)項目的改造非單純地“營造概念”，時代芳華里切實考慮商業(yè)效益及功能兌現(xiàn)，通過從設(shè)計規(guī)劃到空間改造實現(xiàn)革新行業(yè)的升級，并科學(xué)融入風(fēng)水的理念，使之成為商業(yè)旺地。

而未來，時代芳華里為更好地提升商業(yè)價值，項目緊抓運營法則，以同一招商運營團(tuán)隊全程服務(wù)客戶，以“招商——育商——養(yǎng)商”的全周期培養(yǎng)路徑與商戶一道實現(xiàn)生態(tài)共建與收益共贏。

隨著今年8月的開業(yè)綻放，時代芳華里將以“家門口的花漾時光”的姿態(tài)，引領(lǐng)中山中心城區(qū)西部生活方式。

文章來源：房地產(chǎn)觀察