產業綜合體拿地的3個誤區

 

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概況

（1）什么是產業綜合體的開發運營？

產業綜合體的概念與現在企業、媒體關注的房企產業勾地，關聯度比較高，主要是依托產業綜合體項目引入，搭配住宅商業等可售或持有型物業進行綜合開發，主要操作企業包括星河控股、復地產發、京東產發、華潤置地等。

我先講一個觀點：我們認為良性的產業勾地，或者說我們更愿意稱為產業綜合體項目引入與建設運營不是壞事，問題在于后期產業不實際落地、承諾不兌現，產業項目建設未能幫助產業發展達成增量價值，這個是有問題的。

我們可以看到很多良性的產業綜合體項目引入與建設運營，例如：京東產發在蘇州項目，確實幫助了企業打造了更好的生產空間，同時用地產收益攤平拉低了企業進駐成本；華潤和小米的合作，幫助小米建設了總部園區。

（2）政府產業綜合體的市場空間還是很大的

產業勾地（產業綜合體開發運營）的量還是很大的，我們整理過2015-2019年合肥的土地出讓（非工業用地），具備勾地特征地塊數目為76塊，勾地數目占比4.26%；勾地面積1263.15萬平米，勾地面積占比11.15% 。而從近期的土地集中出讓的數據來看，長沙、武漢等熱門城市勾地亦有勾地特征。

 

 

 

 

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趨勢

（1）從大趨勢來看，整體產業綜合體拿地是受到政策嚴控的，但在政府極強的產業發展需求下空間還是較大的

傳統的PPT勾地、高鐵新城產品勾地等已全面走上末路，取而代之的是從前期拿地土地保牌，到中后期產業落地、分塊給地的政府全流程監管。這嚴重沖擊了以恒大為代表的汽車拿地的基本邏輯，即通過整車制造控制汽車產業供應鏈，再四處勾地的發展模式，在嚴格的落地監管下，空間是愈發狹窄的。

特別值得關注的是，低能級城市的產業綜合體拿地正在面臨算不過賬的風險，勾到地賣不掉，在政府土地不得低價出讓的背景下，利潤相對較薄，這都是非常直接的問題。故，綜合可行性與收益性兩個角度來看，我們認為產業綜合體比較有價值的開發將集中在新一線、二線城市與新一線周邊城市。

（2）從5年發展周期來看，我們認為產業綜合體的開發將集中在新一線、二線城市與新一線周邊城市

1）直接從新一線城市，產業綜合體拿地非常困難，且基本是沒有直接利潤的，其利潤來源，主要來自于持有物業長期價值提升，其中持有物業帶來的避稅也是企業愿意操作該種模式的重要支點。

比較典型的就是復地產發模式，其產業綜合體的產業載體主要是商辦寫字樓，但向政府承諾落位產業企業總部，雖然有住宅、部分的可售商業、公寓的平衡，但資金沉淀還是很大，最高可達40億元以上，依托復星極強的金融能力與豐富的產業資源，該模式才得以成立，其中GP、LP的金融操作手法可重點關注學習。

2）新一線周邊城市依托產業綜合體拿地相對有空間，亦有一定的利潤空間

都市圈城市可從城市負債率、政府領導人的履歷和城市產業基礎狀況，來判斷其是否具備勾地機會和產業發展潛力。

背后邏輯 – 如今產業勾地比較好勾的地方，往往是都市圈有一定發展規劃與產業基礎，而近兩年也想彎道超車，大拆大建城投負債較高，那就必然一方面通過賣地回籠資金，另一方面引入高能力產業，謀求稅收進而實現城市的全面升級。

 

 

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產業綜合體拿地有3個誤區需要重點關注

（1）從“城市-產業”走向“產業-城市”

我們在日常咨詢中遇到相當一部分中小房企，主要是以想進入哪些城市，反過來去富集產業資源，這種項目一個兩個是可能的，但中長期一定是明確自身產業IP，在一個產業領域進行持續深耕才有后續的發展機會。

（2）解決上層產業的問題，而非解決下層算賬的問題

產業綜合體創造價值的根本是產業帶來增量價值，產業綜合體項目的可復制性，不是在于項目的可復制，而是運營思路與產業資源的可遷移性。我們看很多項目，政府考察后認可了就邀請企業再去做一個項目，認可的不是項目內招了多少企業，政府也知道產業資源是很難帶走的，而是對運營商自身一套運營思路在異地開花結果的認可。所以，做出一套產業招商運營邏輯是很重要的，這也是在產業綜合體建設中要關鍵解決的問題。很多企業現在主要還是把精力集中在后面，可售物業如何覆蓋算賬的問題，這個問題越算越難推進，如何與合作方建立互信，也是一個亟待解決的問題。

（3）子版塊是很難協調資源的，平行公司有利于產業板塊發展

星河產業的成功，很大一部分原因還是是和星河地產一樣的平行部門，在資源聯系、整合的過程中，給與合適的自由權，在財務上對資源整合業務在合適的度下充分向合作方讓利，對于業務人員給到充分的激勵機制，這都是非常必要的舉措。