鳥瞰武漢漢街萬達廣場及楚河漢街商圈
近日，引人矚目的武漢漢街萬達廣場閉店改造升級為武漢SKP，標志著萬達商管全面轉型輕資產道路的節奏正在不斷加快。
在同一賽道，既有剛于今年6月底完成出售6個來福士資產組合部分股權予平安人壽的「老練玩家」凱德集團，也有于今年3月宣布同樣全面轉型輕資產道路的「新派選手」龍湖商業，輕資產模式已被越來越多的商業地產企業所重視。
在另一賽道，太古地產在今年7月以合作開發的形式入局上海張園城市更新項目，去年8月新世界中國拿下上海淮海中路地塊以及去年2月香港置地聯合體競得上海新「總價地王」上海徐匯濱江地塊。
以新世界中國、香港置地、太古地產、新鴻基地產、恒隆地產等代表的港資商業地產發展商，依然堅持以重資產模式加碼布局內地的核心一二線城市。
在更廣的賽道，華潤置地、北京華聯SKP、萬科印力、寶龍商業、大悅城控股等商業地產企業在發力推進重資產項目的同時，也在積極布局輕資產項目。
部分代表性的商業地產企業項目類型
看似存量較多且接近飽和的內地商業地產市場，為何會出現如此火爆的多元發展及積極向上的趨勢？在未來，輕資產和重資產的不同賽道，哪一條更具優勢？以下，LAB君將試著從企業價值、市場需求、發展前景的不同維度來加以詮釋。
輕資產的選擇
加速發展 品牌效應 競爭激烈
目前，內地商業地產的輕資產模式主要分為三大類：
萬達的發力布局
截止2020年底，萬達商管累計開業368座萬達廣場，其中輕資產項目已超過100個；在2020年新開業的45座萬達廣場中，輕資產項目為27個，占比60%，全年新簽約60個輕資產萬達廣場；在建的約150座萬達廣場中，輕資產項目占比超過80%。在輕資產戰略上，萬達商管表現得領先而堅定。
2020年12月開業的武漢東西湖萬達廣場是萬達商管在武漢的首個輕資產項目
從2015年率先布局輕資產模式，到2017年通過出售文旅和酒店項目「瘦身成功」，再到2020年的「輕裝上陣」，憑借市場規模、品牌效應和運營經驗等頭部優勢，萬達商管在大幅降低企業負債率和經營風險的同時，擴張節奏不斷加速。
在場景、科技、內容三大方面作出升級的深圳龍崗萬達廣場將于2021年開業
在2021年，萬達商管計劃開業萬達廣場50個，其中輕資產項目34個，計劃簽約70個輕資產萬達廣場。在產品線方面，迭代升級的第四代萬達廣場已經問世，更有突出體驗式場景和社交氛圍的新項目已在路上。
武漢萬達電影樂園改造項目已經啟動
從發展趨勢上看，萬達廣場新一輪的擴張重點主要集中于一二線城市的新興區域、三四線城市、縣級市以及縣城的新興市場，既說明了核心城市商業市場的激烈競爭，也驗證了從城市到城鎮的商業地產下沉市場依舊具有巨大的潛力空間。
2020年8月開業的拉薩萬達廣場輕資產項目實現了萬達廣場中國大陸省份全覆蓋
輕資產賽道的競爭
在輕資產的賽道，行業競爭同樣激烈，既有運作模式獨樹一幟的老牌外資企業，也有不斷加入賽道的內資企業。
在一二線城市的成熟市場，凱德集團以穩重的「私募基金+REITs」的雙基金運作和謹慎的運營模式占據著優質的市場資源；在同一市場，華潤置地、大悅城控股、龍湖商業、保利商業等也相繼加入輕資產賽道；而在武漢，還有億事達集團這樣優質的本土商業企業。
新近開業、正處于培育上升期的上海北外灘來福士廣場是凱德集團的最新作品
在以一二線城市非傳統核心區及三四線城市為主的新興市場，新城控股、寶龍商業、印力集團、世紀金源等商業企業也在發力布局。依舊處于上升階段的內地商業地產行業，輕資產賽道迎來了爆發式的增長周期。
2017年11月開業的義烏寶龍廣場是寶龍首個開業的輕資產項目
輕資產模式的優劣
優勢所在，對運營方而言，不必承擔前期沉重的資金壓力，可以有效降低風險，也可以獲得穩定的服務傭金并提升企業的資產收益率；同時，憑借自身的品牌資源、專業能力和成熟模式可以快速擴大市場占有率。對業主方而言，則可以在較短時期內，快速兌現項目的商業價值。
以管理輸出模式運營的昆明大悅城在云南創造了諸多驕人成績
劣勢所在，運營方最明顯的弊端是受制于業主方，導致主動權不足；選擇求穩經營也使得項目的創新和特點不夠突出，進而影響項目的市場競爭力；同時，運營方也無法享受資產增值帶來的未來收益。在實際操盤中，業主方和運營方在商業理念和運營預期上保持一致，顯得十分關鍵。
2020年2月，愛琴海集團在北京以輕資產模式運營的太陽宮愛琴海購物公園被業主方提前解約
重資產的選擇
長期持有 更高品質 合作開發
內地商業地產的重資產模式，主要分為租售結合和自持為主兩大類型。
租售結合模式可以帶來現金流以平衡自持部分；隨著市場的進化，銷售型物業的競爭力不斷下降，高品質的自持物業逐漸脫穎而出，周期性持有和長期持有的物業已然成為市場主流。
稀少的項目數量、高額的資金投入、較長的開發周期、市場的標桿效應以及中長期持有帶來的租金看漲和資產增值，成為重資產頭部賽道的標簽。這其中，以港資企業在核心城市打造的中高端項目尤為引入矚目。
新近改造升級后的上海港匯恒隆廣場
聚焦于一二線核心城市，從1999年恒隆地產在上海徐家匯開出里程碑式的商業作品港匯恒隆廣場，到如今港資企業在以上海為首的內地主要城市「遍地開花」。總體上看，港資企業在內地的擴張顯得十分謹慎，即便是在現階段高端消費客群回流帶來的國際奢侈品牌擴張期，港資企業深耕一二線城市成熟市場的決心依舊沒有動搖。
代表港資商業企業在內地主要城市的布局
善于打造地標型商業體，在核心城市的主要商圈打造標桿項目，是港資企業的「拿手好戲」，不僅是匯集眾多奢侈品牌的城市商業地標例如廣州太古匯以及長沙IFS等，也包括在理念、場景等方面具有創新性突破的革命性產品例如北京僑福芳草地、上海新天地、上海K11以及重慶光環等，重資產模式更有利于潛心打造出具有引領性的優質項目。
在諸多方面具有顛覆性思維的北京僑福芳草地依舊是這個時代的「商業孤品」
對于這些堅守自身的商業理念和品牌價值的港資企業而言，它們不會輕易嘗試輕資產賽道；而更傾向于在項目前期選址上優中選優，并在建設過程中「精雕細琢」，對于在營項目則「常換常新」持續修煉內功，以全力提高項目品質和品牌價值。
面對重資產模式無法回避的資金壓力和財務風險，港資企業大多擁有充沛的自有資金；在項目操盤中會搭配一定比例的住宅銷售來回籠資金，也會選擇適合的合作伙伴或者財務投資者。
新鴻基地產與平安不動產、錢投集團聯合打造的杭州江河匯項目
相對于輕資產賽道的合作共贏及規模化的特點，重資產的頭部賽道則表現出贏者通吃及量少而精的特點；截然不同的兩大賽道，雖然競爭同樣激烈，卻構成了內地商業地產健康發展不可獲取的兩大驅動力。
新近開業的寧波阪急，不斷有看好內地市場的外資企業加入重資產賽道
雙賽道的優勢
實力體現 各有專長 做大市場
除了全面轉型輕資產道路以及專注于重資產賽道的兩大趨勢之外，還有以華潤置地、大悅城控股、萬科印力、寶龍地產等為代表的內資企業，憑借出眾的資金優勢和運營能力，以不同定位的多元化產品線，在輕資產和重資產的雙賽道上全面加速布局。
多元聯動的華潤置地
主要業務方面，華潤置地構建了開發銷售型業務、經營不動產業務、輕資產管理業務和生態圈要素型業務的「3+1」一體化業務模式，著力打造城市投資開發運營綜合能力。
在建中的武漢萬象城最新效果圖
在購物中心板塊，華潤置地構建了萬象城、萬象天地、萬象匯幾大產品線；截止2020年底，已開業商業運營及分租購物中心的數量達59個。
2020年7月開業的輕資產項目寧波萬象匯
在重奢購物中心的數量上，華潤萬象生活以8個在營項目成為行業當之無愧的龍頭，并在多個新興二線城市布局有在建重奢項目；在打造創新型項目上，深圳萬象天地、北京西單更新場等都成為具有引領性的標桿作品；加上在其他商場也常見的萬象影城、Ole’精品超市等華潤集團旗下品牌，展現出超強的商業影響力和對城市發展的積極推動力。
2017年開業的深圳萬象天地的水廣場和藝術裝置「抱抱象」
各有專長的眾多選手
同在雙賽道上，定位各不相同的商業企業都在加碼發力。既有聚焦新興中產客群的大悅城，有在社區商業領先的萬科印力，也有善于開拓城市非核心區的寶龍商業以及在三四線城市快速擴張的新城控股等內資企業，還有專注于打造郊外型購物中心的永旺集團等外資企業。
作為輕資產項目的長沙北辰三角洲大悅城將于2021年9月正式開業
大悅城控股在華中的首個重資產項目武漢大悅城將于2021年12月全新啟幕
輕重并舉的發展模式，對商業企業的資金實力、運營能力等提出了很高要求；同時，也能帶來更多的優質資源和更大的市場影響力。
現階段，面對消費升級的需求，面對變革創新的趨勢，面對城市化進程的戰略轉向，商業地產行業已從先前的規模化發展轉入品質化發展的新道路。無論是輕資產賽道，還是重資產賽道，身在其中的各大企業都面臨前所未有的機遇和挑戰。
市場的新需求
活化改造 金融工具 升級補缺
今年8月，《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》的發布，標志著內地快速城市化階段已經進入尾聲，以節約資源、優化配套、活化改造等為特點的精細化城市更新成為下一階段城市發展的主旋律。對城市商業而言，也意味著更多的需求和挑戰。
老舊項目的再開發利用，隨著城市居民消費需求的日益多元化，很多在城市核心區的傳統商業物業因為缺乏競爭力而已顯老舊甚至淪為不良資產。
同時，憑借區位優勢和成熟氛圍，很多項目依舊具備改造升級的空間。如何發掘這些老舊物業的商業潛力，進而改善商圈氛圍并重塑區域活力，成為城市商業發展的新課題。
北京摩登天空以輕資產模式接手運營的武漢民眾樂園舊改項目
商業地產的金融化趨勢，城市商業對經濟推動、城市發展、居民生活、就業水平等都有顯著提升作用，但也是資金需求較大且回報較慢的行業。
利用金融市場的資本優勢，完善和擴大以CMBS和REITs等為代表的商業地產資產證券化產品，將推動行業的可持續發展，不僅可為優質的重資產項目提供資金支持，也有利于建立成熟的退出機制。
華潤置地以成都萬象城為基礎資產在深交所成功發行的CMBS產品
出讓土地商住比的要求，隨著土地出讓政策和條件的進一步細化，土地商住比不斷提高且帶有商業自持要求，不僅提升了開發商拿地的門檻，也使得很多并不擅長商業地產領域的開發商不得不面對如何做商業的難題。
為了獲得更優質的市場資源，為了兌現項目預期的商業價值，在組建商業項目的運營團隊和引入專業的第三方運營機構之間，開發商們不得不做出抉擇。
鳥瞰武漢金地自在城項目以及配套的武漢金地廣場購物中心
城市新商業地標的打造，現階段正是國際一線品牌在內地全力擴張的紅利期，內地主要城市特別是新興二線城市將迎來高品質的商業發展。
在城市核心商圈打造具有號召力的標桿重奢商場，需要雄厚的資金支持和強大的商務談判能力，這些正是以華潤置地、北京華聯SKP以及港資企業為代表的重資產模式所擅長的優勢所在。
武漢SKP效果圖
填補區域空白的新項目，隨著上一輪快速而大規模的城市化進程，在很多城市新區形成了住宅小區較多但缺乏商業和文化設施的「睡城」，不僅限制了城市活力的提升，也給周邊居民的日常生活帶來了影響。
如何打造優質的區域型商業中心以及社區型鄰里中心，進而完善城市生活圈并提高消費者的生活品質，成為提升區域價值的關鍵所在。
鳥瞰武漢白沙洲密集的住宅區
現階段的城市商業，以中長期持有突出租金收益和資產增值的重資產賽道，以管理輸出突出盤活存量和占領市場的輕資產賽道，都擁有適合自身發展的廣闊市場空間；更重要的是，通過積極的頂層設計和政策引導，行業的發展前景更加讓人期待。
商業地產的前景
歷史機遇 高質多元 優勝劣汰
成績和矛盾共存
中國內地的城市商業，在近十年里規模持續擴大，結構不斷升級；但在部分城市商圈，卻存在相對過剩 、高空置率和高租金以及亟待升級、品質不高和社區商業設施總體不足的多重矛盾。
面對新時期背景下擴大內需和提振消費的大趨勢，城市商業迎來了新一輪的發展紅利期。
從發展趨勢來看，聚集優勢資源、避免低質重復建設和無序競爭，以及加強與文化旅游和城市更新的深度融合，成為內地商業地產下一階段發展的突出特點。
遠洋集團圍繞漢陽知音文化和歸元寺打造的武漢遠洋里CITYLANE
政策面的導向和支持
今年7月，上海、北京、廣州、天津、重慶這5座城市從申報的20多座城市中脫穎而出，成為首批確定的5座「國際消費中心城市」。未來，或許還將有更多的城市入圍。
而在8月，《城市商圈建設指南（征求意見稿）》出爐，根據不同的城市規模定位，以核心商圈、區域商圈、社區商圈的多層級商圈布局，從總體要求、規劃布局、業態配置、管理運營等方面，指導地方推進「城市商業提升行動」。
一是打造世界頂級商圈，在超大城市（常住人口≥1000萬），結合國際消費中心城市，吸引國內外高端商業品牌和資源集聚，提升高端購物、文化旅游、金融商務等功能，建設、培育一批世界一流的國際化商圈，發展一批特色街區、特色商圈。
太古地產和陸家嘴集團在上海浦東小陸家嘴商圈合作打造的高端商業地標前灘太古里
二是補齊社區商業短板，打造15分鐘便民生活圈，引導資源下沉社區，重點配齊菜市場（店）、生鮮超市、綜合超市、社區超市、便利店等，并完善社區商業物流配送設施，不斷提高社區居民的生活便利化水平。
保利商業以輕資產模式在武漢關山大道商圈成功打造的社區型Mall武漢保利廣場
三是豐富多元消費場景，分門別類制定業態指導目錄，提升購物、餐飲等傳統業態，布局體驗式、沉浸式、互動式的新興業態，聯動文化和旅游資源，增強文化展覽，發展高端酒店，不斷改善消費者購物休閑的體驗。
太古地產和遠洋集團圍繞大慈寺合作開發的包括商業街區、酒店等多元業態的成都遠洋太古里
四是推動科技賦能商業，加快商圈數字化改造和智能化場景應用，建設商圈大數據平臺，加強消費互動和運行監測，規范采集客流、車流、物流、資金流等數據，定期發布商圈客流、業態、品牌分析報告，為商家精準營銷和服務提供信息支撐。
九龍倉集團在長沙IFS打造的高品質智能停車場
與此同時，各地也在細化落實相關政策。江蘇已于7月底出臺了《關于完善商業網點規劃管理的指導意見》，對于城市商業的主要目標，是優化提升商業品質和商業業態，凸顯南京、蘇錫常和徐州等重點商圈集聚效應，同時完善城市社區商業服務功能等。
在南京被譽為「中華第一商圈」的新街口商圈夜景
新引擎的雙發動力
如此，趨勢已然明朗，凸顯城市商業影響力的標桿項目、擁有豐富多元消費場景的新型項目、滿足城市居民日常生活需求的社區項目將有更廣闊的發展前景。
落實到具體的物業類型上，自持型的高品質物業以及特色型、民生型的商業物業將更具可持續發展性；而銷售型、售后包租型等非自持型物業則將逐漸從市場淡出。未來，商業地產行業的分化和優勝劣汰的節奏將進一步加快。
對于城市商業而言，新時期城市化進程帶來的戰略機遇以及擴大內需帶來的消費增長，使其有望成為下一階段推動經濟增長的重要引擎之一；而多元并存的重資產賽道和輕資產賽道，也成為城市商業健康發展不可或缺的雙發動力。
鳥瞰武漢光谷廣場商圈
文章來源：新商業LAB
