9月16日，地產股又出現了集體大跌，綠油油的一片。
很多朋友問我們對當前房地產市場的看法，問的最多的就是房地產行業到底還有沒有希望，以后到底還能不能投資房地產。
總的來說，從去年到現在，地產融資監管以及樓市調控的政策越來越緊，爆雷的大中小房企越來越多，目前資金端越來越謹慎，地產投資機構的風控措施和額度管控都變得更加嚴格，不過更多的機構卻已深陷泥潭或者還在想盡辦法解決已投項目的催收、處置難題。
不管是房地產企業還是各類資金機構，大家都過得異常焦慮。
一、第四季度是否會出利好政策
先說說最近的融資市場動向，一是銀保監會對個別信托公司啟動交叉檢查工作，比如調遣非屬地銀保監局相關人士跨區域現場檢查GD信托等信托機構，主要針對的是房地產信托以及“兩壓一降”目標的達成情況；二是中央審計署各地辦事處派出審計組進駐20多家地方AMC，開啟首輪針對地方AMC業務合規、主業經營及公司治理等審計工作，其中跟地產融資息息相關的非金不良類產品今后將被嚴控；三是新一輪的地方金交所的清理已重新啟動，按每個省只留一家的目標以及業務規范層面的要求，地產融資類產品（尤其是非標）將很難在金交所層面繼續操作。至于銀行方面，目前開發貸以及按揭貸款額度有多緊張想必開發商和小業主都深有體會。而在大的融資市場層面，各類資金機構的抽貸、斷貸會在接下去的半年里成為常態，開發商想靠借新還舊過日子已面臨很大難度，另外全方位的融資渠道打壓也將壓垮越來越多的房企。今年下半年至明年，樓市（銷售端）的情況如果還是無法改善（尤其是信貸無法寬松），那房地產行業勢必加快爆雷進程和出清速度。
在中資美元債市場，目前的市場情緒也非常之差，中資美元債在香港市場占比很高，目前HD地產等幾家大型房企美元債到期償還如果出現很大的問題，那中資房企在整個美元債市場會有相當大的負面影響，一旦出現傳導效應，那后續其他開發商的美元債估計很難再發出來，變成惡性循環后造成的風險幾乎無法估計。很多同行認為，中資美元債這個渠道如果受到較大的沖擊，那波及面會相當之大，監管部門屆時可能不得不考慮系統風險，所以政策層面是否會放松或者修復市場信心，主要還是得看市場和房企的承壓情況。
值得一提的是，現在與地產行業相關的矛盾已愈演愈烈，銀行以及其他各類機構都很難放款，房企沒錢施工，房企的很多員工離職后找不到工作或守著現有工作卻入不敷出，很多小業主買了期房卻看不到頭，房企、供應商、各類機構的日子都很不好過，很多甚至都快活不下去。不少同行認為，最近維權、維穩類事件已不斷上升，四季度如果不出政策或者不適度放松，屆時可能會引發社會性的大問題。
二、怎么看現在的土拍
9月10日，濟南第二批集中供地收官，37宗地全部都是0溢價成交，其中國央企和民營房企拿地各約一半。
9月10日，青島第二批集中供地收官，成交地塊基本都是0溢價，國央企和當地民營房企的拿地平分秋色，其中當地民營房企拿下了接近一半數量的地塊。
9月11日，天津第二批集中供地收官，將近80%的地塊都是0溢價成交（剩下的溢價也非常低），國央企拿了過半數的地塊，百強中的民營房企以及當地民營中小房企拿了剩下部分。
9月15日中午12時，杭州第二批集中供地中的十宗競品質地塊報名截止，房企停止遞交申請文件及繳納保證金。據媒體報道，全部十宗競品質地塊中，九宗地塊報名未達標，無法進入后續正式競價環節，相當于“流拍”，僅富陽富春灣新城地塊的報名情況符合要求。簡單來說，首次試水的十宗競品質地塊由于競品質的門檻要求、現房銷售要求、起價過高等原因導致利潤率過低，房企參與意愿不足。另外加上競品質地塊對房企的資質、資金來源、多馬甲參與等都有限制，因此房企失去了拿地動力。
9月15-16日，成都第二批集中供地的土拍中，約80%的地塊都是0溢價成交（剩下的溢價也非常低），且大部分地塊都由政府平臺公司、城投公司取得。
從最近的土拍成交結果來看，第二批集中供地的整體成交溢價率非常低，實現了穩地價的目標，其中：（1）非熱點城市中地方國企、城投平臺等拿地積極，似乎有“托市”的跡象；（2）熱點城市的土拍中，區域深耕型房企以及地方性民營房企的拿地力度非常之大；（3）對于土拍限制較多的城市，房企拿地已變得更加理性，杭州的競品質、現售要求等并未得到開發商的響應。
從上述情況可以看到，第二批集中供地雖然溢價率得到了明顯控制，但房企拿地需求和拿地意愿出現了大幅下滑。在當前的監管政策下，房企融資變得更難，銷售回現也變得更難，拿地能力嚴重下降，因此拿地積極性普遍不高。我們預計，如果房企的拿地持續減少，而且引起了房地產開發投資持續低于固定資產投資的情況，那么政策端也將出現貨幣寬松。
三、怎么看現在的銷售市場
從市場預期的角度來看，銷售端在中短期內將很難看到大的反彈，另外隨著房價上漲預期普遍減弱，房企下半年的銷售情況將面臨更大的壓力，主要原因就是調控的方向和力度不會出現大的調整。具體來說，一是房住不炒、租購并舉的政策基調不會變，二是穩地價、穩房價、穩預期的政策目標不會變，三是房企融資“三道紅線”與銀行貸款集中度“兩道紅線”將發揮持續性的監管效果。
在房住不炒的主基調下，新房主要通過政府控制土拍成交溢價與限價銷售穩定價格上漲預期，二手房通過指導價以及“三價就低”原則降低杠桿比例并提高業主的購房成本。因信貸在持續收緊，在可貸額度繼續減少的情況下，二手房的調控舉措會加重市場的觀望情緒，這也是二手房交易大幅萎縮、價格止漲轉跌的主要原因。我們預計，年內“房貸荒”會進一步加劇，傳統的“金九銀十”也將很難重現。
進入下半年以來，越來越多的百強房企放棄或縮減了拿地計劃，好些百強房企也明確在業績報告會上提出下半年將不再拿地，而對于更多的房企來說，以最快的速度完成銷售和回款才能確保不死，只是當前形勢下銷售與回款已變得越來越難。從統計數據來看，受房企“三道紅線”融資監管新規的影響，房企今年1-8月國內貸款下降了6.1%，利用外資則下降了47.5%，將近腰斬，因此大部分房企都選擇加快施工（指還有資金可用的情況下）并加快銷售和回款。1-8月份百強房企定金及預收款同比增長了30%以上，這也算是房企融資中最大的增量。
四、地產行業還有沒有希望
資金端最近的行情不太理想，房地產信托產品也好、地產基金或其他非標產品也好，銀行、信托、私募及三方財富公司都面臨產品銷售難度在增加的問題。最近爆雷的地產融資類產品比較多，投資人的信心受到了一定的打擊。投資人目前的觀望情緒非常濃厚，但何時才能恢復信心，大概率還是得看第四季度的政策情況。
目前很多人對房地產行業感到非常悲觀，房地產企業的員工離職后轉行的大有人在，地產投資機構撤出地產行業的也比比皆是。雖然房地產行業已進入下行期，但房地產行業在國民經濟中的支柱地位卻從未改變，哪怕是城鎮化率超過了80%的歐美國家，其房地產行業也依舊是支柱產業，何況中國的城鎮化率趕上發達國家水平還得花十年左右的時間。
我們認為，房住不炒、三穩預期、三道紅線與兩道紅線等核心政策促使房地產行業進入了“低增長、低利潤、低預期、低容錯”的新階段，房地產企業將變得更加理性、自律和成熟，地產投資面臨的信用風險和資產風險也將持續改善，因此我們對地產投資還是有著很堅定的信心和信仰。從我們操作配資業務的情況來看，目前仍舊有很多新的機構和新的高凈值客戶進入地產投資的賽道，因此房地產還是支柱產業的情況下，地產投資在新的監管規則下將進入安全性提高和收益率降低的新階段。地產投資的腳步不會停止，更不會消失，因為住房的剛需和改善需求、城市發展的需求、物業和空間的更新需求、居民對存量土地的拓展和改造需求永遠不會消失。
五、最近有哪些政策松動的跡象
在8月底，國新辦舉行發布會時強調了堅持從實際出發，不搞一刀切的大原則。9月初的時候，銀保監會表態督促銀行類機構在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化的支持。近期，《經濟參考報》刊文表示“不向房地產市場發出錯誤信號，防止政策調整誤傷合理的市場需求”。
筆者認為，第四季度地產金融的監管態勢以及樓市調控力度大概率將有所緩和。在房貸額度持續緊張的背景下，只要信貸端政策不變，那樓市肯定將繼續下行（目前武漢等城市全部都面臨這個問題）。從“限上漲”變成“限下跌”，如果房價下跌的城市繼續增多，那更多的開發商、投資者、供應商、小業主以及跟房地產相關的從業人員都將面臨生存問題，而這關乎國家的穩定和發展大計。
坦白地說，就目前的情況而言，我們確實很希望政策層面能給我們這些地產投資機構以及開發商和萬萬千千與地產相關的從業人員多一點的生存空間。
文章來源：西政資本
