商業地產步入存量時代已成事實。隨之而來的是，存量項目“輕資產化運作”的商業模式，正加速商業地產領域的碎片化整合。
據不完全統計，近5年來輕資產增量無論從體量還是從數量而言，都在逐年遞增，在2019年首次突破10%；2020年全國商業增量下降，而輕資產項目數量的增量占比上升至12.7%。
行至2021年，萬達、恒太、新城、星盛等加速輕資產項目布局，使得輕資產市場更受關注。
群雄分羹之際，輕資產項目的表現并不全然樂觀。尤其是低線城市中，項目擱置、爛尾等現象比比皆是，如何幫助這些物業擺脫困境，促進行業健康發展，對于運營商而言是不小的挑戰。
本文，筆者將聚焦于輕資產項目的發展現狀，深度剖析輕資產運營商如何幫助不良資產解決現實之“困”，及優秀的輕資產運營商應該具備哪些核心競爭力。
三、四線城市漸成“沃土”
中國輕資產元年，定格于2015年。在此之前，土地增值是行業的核心紅利，而在2015年，中國樓市出現“慢牛”行情，去庫存成了主調，轉向輕資產可謂順勢而為。
商業地產圈亦不例外，于2016年掀起高潮，萬達、恒太、大悅城、凱德等一批商業地產企業或多或少開始布局輕資產項目。
這一發展過程中，輕資產項目呈現出“二、三、四線城市為主”的特點。贏商大數據統計的287個輕資產項目中，華東、華南占比過半，城市線級中，二線占比最高，三、四線數量相近，五線城市最少，六線城市基本沒有；體量方面，5-20萬㎡為主，少見小型社區mall、巨型綜合體。
截止2023年我國購物中心輕資產項目
從這些輕資產項目分布趨勢不難發現，一線城市綜合體項目實質為開發商的核心資產，自持經營為理性之選；二、三、四線城市分布著大量土地效率高、管理效率低的存量項目，適合頭部輕資產擴張規模。恒太商業的崛起，無疑證明了這一點。
據悉，恒太商業自建立起便深耕于三、四線城市商業發展，熟悉中小城市的消費者。經過30多年的布局沉淀，恒太商業成功在浙江、安徽、江西、山東、湖南、湖北等17個省直轄市服務管理50+個商業項目，輕資產項目規模排名全國第二，僅次于萬達。從恒太商業的項目布局可以看到，三、四線城市項目占比超90%，在下沉市場具有超高占有率，極具市場優勢。
規模效應之下，恒太商業對于接手輕資產項目遇到的種種問題熟稔于心，并提出了相應的解決方案，為行業開辟出一條獨特的輕資產運營管理之路。
如何解決輕資產物業現實之“困”？
商業地產無序擴容、不少項目運營不善，是商業管理公司興起的重要原因，為頭部房企布局輕資產項目提供了重要契機。
放眼至行業，一些開發商、非開發商、非商業主體等業主方，拿到土地及規劃指標后，不知道如何實現資產價值，在項目打造過程中又遇到資金、團隊等各種挑戰，導致項目拖延、停滯甚至爛尾現象。
國家統計局數據顯示，過去十年，全國商業營業用房開工建設達20.9億平方米。但據專家統計，建成開業率僅為43%左右，另外57%的項目遇到各種問題開不了業。
疫情之后，這一現象加劇，甚至很多規模體量相當、地段很好的物業，也因為專業能力不夠，亟需專業的商管公司進行管理。
“這兩年對輕資產發展是利好狀態，因為商業地產對專業運營的要求更高了，更多房地產商愿意把物業拿出來給輕資產公司做管理”，日前舉辦的大會上，圍繞《商管公司輕重分離：向市場要增長，見證產業鏈成熟》的主題，恒太商業管理集團有限公司董事長兼總裁胡芳園給出了如是看法。
在她看來，存量資產的產生，主要與無序擴容，開發商側重于短期利益，運營商片面追求高租金，不考慮正確定位和項目持續運營有關。簡言之，不重視、不專業、產權分散（盒子散售）、資金問題是輕資產物業不得不面臨的現實之“困”。
作為專業的輕資產管理公司，恒太商業能夠達到如今的市場規模，主要在于其直擊行業痛點，以“利他共贏”作為企業發展理念，精心打磨了眾多商業項目，并在這一過程中明確了輕資產的邏輯和運營模式，其基本邏輯是以業主訴求為核心的“定制化商業+集團化運作”模式，以“質”取勝，持續做大市場規模。
為此，恒太商業一手牽著“訴求各異、實力情況各異的業主”，一手牽著“求大于供的品牌商”，不斷創造能夠承載業主訴求、持續產生價值的產品。
由于一千個業主有一千個訴求、一千個物業形態，這就要求運營方有定制產品的能力。對此，恒太商業根據業主訴求、在地文化、目標消費市場、商圈和競爭、城市基本面等維度分析，找到機會點，量身定制商業產品。目前，恒太商業已經形成了四條產品線、九大產品模型，在市場上得到了良好反饋。
具體到實踐中“一手抓業主”，恒太商業秉承著“為業主創造價值”理念，不斷幫助業主方解決各種難題。由于住宅用地“兩集中”、“三道紅線”調控等房地產政策，恒太商業操盤的的個別項目遇到資金回籠等難題，導致項目一再延期。對此，恒太商業堅定站在業主方的角度，思考如何幫助他們解決難題，努力將項目盤活。
另一方面，商業的難做在于專業性要求極高。恒太商業能夠持續幫助業主打造有價值的商業項目，主要在于形成標準化管理的基礎上，保持長期主義，并設有商學堂持續培養人才、更迭崗位技能，保證管理的高效。
當下，疫情反復無常，加劇了商業項目的經營難度。開不出來、開出之后運營不佳等問題不斷涌現。由此，尋求專業的運營商，成為提升項目租金回報與影響力的重要選擇。
寧波南部商務區水街、恒太九匯城兩個項目的成功改造，均折射出恒太商業的專業度。
寧波南部商務區水街：精準定位，打造夜生活消費地
在商務核心區被多個商業項目環伺，該如何脫穎而出呢？恒太商業操盤的寧波南部商務區水街或能提供新思路。自接管該營籌街區后，恒太商業對其及周邊進行了綜合調研、分析，最終定位為品質商務配套、寧波夜間經濟名片、周末微度假勝地 。
圍繞這三個方向，寧波南部商務區水街對品牌級次進行了升級，引進寧波第二家M Stand、PIZZA PINO、大江戶、魅 KTV等眾多品質餐飲，并在中心廣場、下沉廣場及其他公共空間進行了優化，塑造項目藝術氛圍、多功能性的同時，提升了商戶入駐率，營造“水無界 漫生活”的氛圍。
部分品牌圖片僅作示意參考
考慮到當下精神消費熱潮高漲，恒太商業基于集團自身特色運營城市市集經驗，先后舉辦了鄞州之夜、鄞州之夜2.0、“留工穩崗”、水街花花匯等主題活動，不斷深化與消費者的精神互動，成為當地的商業名片。
其中，“鄞州之夜”是恒太商業積極響應“夜市經濟、地攤經濟”打造的創新IP，涵蓋露天電影院，水畔古風、美食、文創等各類主題市集，是寧波標志性的夜色生活坐標。累計招募 8000 多個攤位，抖音曝光人次 140 多萬，吸引客流人次 90 多萬，小紅書自發打卡 2400+，并得到包括央視 CCTV2 套、浙江衛視中國藍、騰訊新聞、網易新聞、新浪、浙江在線等多家全國性媒體報道，成為寧波特色夜間經濟品牌。
一系列舉措下，寧波南部商務區水街獲得了“省級高品質步行街試點”榮譽稱號。
恒太九匯城：分級招調，提升滿鋪率至100%
評估商業項目的資產價值增長，數據最能說明一切。2019年，恒太商業接手該項目時，場內的滿鋪率不到80%，預警品牌59%，租金收繳率65%，如今滿鋪率100%，租金收繳率100%。這一切得益于恒太商業對于營籌購物中心定位、穩場、調改、推廣四板斧。
具體而言，恒太商業重新梳理項目，以項目核心客群及當下熱點為出發點，將其定位“18-35歲年輕家庭城市時尚生活中心”，并在第一時間穩定團隊，穩定符合定位、符合品類標桿的品牌。
與此同時，恒太商業采取了“分級快準狠”的業改招調策略，先后進行了數次內、外場調整，實現挖面積創收。
在推廣方面，恒太商業基于項目所處不同周期，采取了不同的營銷思路，同步落地集團IP活動，最終取得超出預期的成績。
發力輕資產，需要構建哪些核心能力？
透過恒太商業盤活存量資產的案例，可以看到只有做到精準定位和持續良性運營，才能實現資產價值最大化。而在入局者不斷增加、新競爭浪潮接踵而至之際，輕資產管理者想要應對挑戰，必須具備相應的專業能力來達成業主訴求。
透過眾多輕資產項目案例不難發現，必不可少的專業能力有兩個。
第一個能力，是做好輕資產項目的精準定位，即定制化商業的能力。畢竟不同城市、商圈、消費者的差異度十分大，需要有不同定位的商業產品去適配，加上很多物業在接手時已經具備一定雛形，需要定制化商業在市場上形成差異化。
另一個能力，則是集團化運作的能力。在“輕重分離”已成必然趨勢的當下，利用集團能力整合資源，賦能到前端項目，是大部分頭部企業的選擇。
于恒太商業而言，這同樣是自身的優勢之一。基于全國性品牌資源、優質人才資源與人才發展體系、標準化籌備打法、特色營運打法、成熟的管理體系，恒太商業能夠快速實現定制化，進而打造一個能承載價值的產品，解決業主對于項目“提升城市形象、如期高品質開業、回籠資金、提高投資回報”等訴求，真正為行業提供解決方案。
結 語
順勢而為，與時代同頻發展，是頭部企業成長的共同點。作為其中一員，恒太商業歷經三次轉型，完成從百貨業態、超市、家電、百購，到購物中心的層層升級。并在輕資產浪潮來臨之際，將業務模式轉向商業地產全產業鏈平臺，可謂踩中了中國商業變革的每個節點。
就輕資產市場現狀而言，后浪還在奔赴，商業地產輕資產的故事仍在繼續。
文章來源：商業地產觀察
