園區“輕資產”運營迎來機遇期！
隨著2021年房地產行業的“巨變”，園區開發的利潤率和杠桿率迅速下降，重資產拓展的風險越來越大，“輕資產”運營模式迎來新的歷史機遇期。同時，由于近幾年全國各地存量園區快速增加，園區管委會或物業持有方也有極強的“托管運營”需求，客觀上為“輕資產”發展提供了條件。
從內部來看，當產業園區企業到了一定業務體量之后，規模增加成本隨之增加，效率很可能不升反降，收益率不斷下滑，僅僅依靠銷售和租賃的“吃瓦片”模式發展前景堪憂，亟待增加盈利點。因此，許多園區以“輕資產”的方式降低經營風險，以期解決園區企業在重資產拓展過程中的問題。
“輕資產”模式也更易規?；涂焖贁U張，近兩年還得到了資本市場加持，呈現快速發展態勢，崛起了一大批“輕資產”運營型企業。例如，德必集團、錦和商業、中關村信息谷、清控科創、億達未來、灝谷科技等。其中，德必集團2021年2月在創業板上市，已有47個在管園區，上市后市值一度接近60億元。錦和商業2020年4月在上交所上市，兩年時間，錦和商業的在管面積就擴大超過一倍，達到約110萬平方米。
那么，園區“輕資產”運營的秘訣在哪里呢？
“輕資產”運營“專精特新”四步法
(一) 賽道“?！弊?/span>
園區的本質是產業與“空間+服務”的聚合體，隨著園區數字化、產業圖譜等基于大數據的智能化園區應用普及，以前由園區提供給企業的綜合性服務，現在基本都可以通過線上平臺解決。同時隨著越來越多的頭部企業、行業平臺進入園區建設，空間規劃范疇的概念將會被一個個產業功能清晰、專業細分、特色鮮明的專業園區所充實。園區管理者亟待重新定位其角色，差異化度低的園區運營機構也將讓位于專業服務機構?！百惖缹I化”將是園區“輕資產”運營商的必然選擇。
(二) 產品“精”營
與“重資產”園區相比，園區“輕資產”運營商的核心能力是精細化產品力和運營力。產品力可進一步細分為產品收益、運營效率、資本經營三個維度，運營又分為合作開發、品牌化輸出、產業平臺、投資孵化、資產證券化五種具體方式。5種運營方式、3種價值工具，兩者組合就產生15種具體的產品路線。
園區運營商的產品“精”營就是要圍繞這15種產品路線精心打磨產品豐富自己的利潤區，通過精細化運營提升資產效率，實現業績突飛猛進。
(三) “特”長領域
下一個10年，產業園區無論在空間還是企業級服務上會極大豐富，很容易通過社會化供給獲得。這意味著園區“輕資產”運營商必須擁有自己最強特長，比如細分行業、科創服務、資本金融、智裝、企業級服務、人力資本、IP孵化、空間設計等獨門絕技，以支撐運營商在一個最精準/專業的細分市場做下去，否則只能被逐漸淘汰。
以微醫集團為例，用九年搭建起連接2700多家重點醫院、28萬名醫生，覆蓋“全科+?？?、線上+線下”的醫療健康服務體系，憑借此項“特長”，從打造第一個互聯網健康醫療小鎮，到杭州華佗小鎮，再到濟南扁鵲城，微醫已經成為新型醫療產業園區輕資產運營商。
(四) 創“新”迭代
產業園的未來是數字化、綠色智慧、生態共聚，構建“數字孿生+智慧園區平臺+產業生態圈”是園區發展的必然趨勢?！拜p資產”運營的邏輯徹底改變，至少會在五個層面進行創新迭代。
其一，三維空間層面，通過數字園與實體園、產業園與城市、產業與互聯網的兩兩融合，以孿生空間運營推動產業園開發模式創新。其二，產業生態層面，積聚產業鏈、要素鏈、供應鏈、價值鏈和創新鏈，以五鏈融合運營帶動園區發展模式創新。其三，智慧園區層面，通過BIM、CIM、5G、A-IOT等先進技術的應用，驅動管理模式創新。其四，共同體層面，建設、投孵、運營三者等互為補充，以共生經濟拉動運營模式創新。其五，機制層面，以NFT數字資產，打通輕重資產雙向循環，實現商業模式創新。
典型案例——清控科創
清控科創是以科技創新與創業服務為主營業務的科技園區建設運營商和雙創生態服務提供商，是清華大學鏈接優質社會資源的雙創服務平臺、清華控股創新創業戰略功能平臺。清控科創深耕科創產業賽道，形成了一套以“網群式創新發展”運營新理念為指導的產業園經營體系。
清控科創的發展模式為“輕重并舉，以輕為主”。目前，集團的空間管理規模已達到650萬平米，其中運營管理面積為100萬平米，自建項目550萬平米。清控科創目前的主要客戶是各地政府，主要是幫助各地政府匯聚高端產業，形成區域產業高地。2013起，清控科創在青島、天津、太原、宜興、長沙和寧波布局項目，目前已經完成在國內32個城市、海外6個城市，共計51個載體的全球布局，擁有巨大的影響力和良好的信譽。
圖:清控科創組織架構
清控科創“網群式創新發展”的第一個運營秘訣是：采取深耕都市圈戰略，在架構上建立大區制。在人口和產業凈流入的重點城市布局，在重點城市布局多個項目、在重點都市圈布局多個城市；在全國建立六個大區，每個大區的團隊配齊招商、研究、運營、宣傳等功能，做到項目層面的最短響應半徑。
經過20多年的“內生增長+外延擴張”，清控科創以客戶需求為中心、以“京-地”科創服務平臺為經營特色，在全國30多個主要城市建立運營了數十個個科技園區和孵化器，逐漸織就了一張園區網絡：既有落戶北上廣深的“飛地”園區，也有服務中西部的智造園區，以及密集布點的江浙園區。形成了覆蓋北上廣深、新一線、二三線、百強縣以及美國、歐洲等國家和地區的全國數一數二的科技園區網絡集群。
“網群式創新發展”的第二個運營秘訣是：圍繞高校體系和區域政府體系，構建連接“創業者、地方政府和大企業”的創新創業循環網絡。不以“吃補貼”心態做園區運營，而以結果為導向，將政府相關部門真正關心的指標作為主攻方向，完成政府方需要的稅收、產值、人才、孵化等業績，真正服務于政府需求。
以山西-大灣區創新中心（以下簡稱“創新中心”）為例，創新中心由山西綜改示范區管委會、清控科創聯合華為和深圳華制智能制造技術有限公司共同建立。作為山西在大灣區的專業化窗口之一，創新中心努力承接山西文化、產業、經濟的宣傳推廣職能，通過為山西、大灣區兩地資源牽線搭橋、組織活動、提供合作空間，著力為山西企業、院所、人才等提供在大灣區開拓業務、招攬人才、產業鏈合作的橋頭堡，構建“向海前晉”的服務平臺，造服務于山西的全球創新網絡。
采用「創投+孵化」的平臺運營方式，從創業向產業轉變。清控科創旗下的科創資本起步于2013年，投了8支基金，重點做早期的股權投資和成果轉化，投資基金有兩個特點:一是與政府共建，結合園區落地;二是不投消費互聯網，投資實業、工業細分領域的行業冠軍，這類企業雖沒有驚人回報，但風險小收益相對穩定。現投資企業約80家，總估值超140億元。每年保持一家以上的企業在中小板或創業板上市，現在陸續有退出和回報。
清控科創秉承“輕重并舉+網群式創新”，不斷在空間載體上做功能思考，創辦了第一個中國版“WeWork”——厚德創新谷，中國第一條創業大街——中關村創業大街，第一個海外實體孵化器——TIPark（Silicon Valley），第一個“互聯網+”的產業促進平臺——科創易招商，第一家青年創業綜合體——小樣青年社區，第一個飛地孵化器——義創空間等。目前，公司在國內的32個城市、海外6個城市有51個載體的布局，擁有18家各類國家級創新服務載體，當所有的園區連成片的時候，相信會形成一些新的產業和商業渠道，進而會有新的盈利模式產生。
結語
無疑，2021年住宅房地產的“低迷”開啟了園區“輕資產”運營的機遇期。產業園“輕資產”運營發展的核心是以價值驅動，以“專精特新”產品、運營和資本能力，構建區別于同類機構的差異化發展模式，這是產業園輕資產運營商確保上市目標得以實現的根本動力。當然，我們也看到，純粹的“輕資產”運營也有問題，缺乏話語權和長期掌控力是最大“硬傷”，因此，許多園區“輕資產”運營商在積累到一定階段后，又開始“由輕轉重”。
未來，以“三維空間+五鏈融合+智慧管理+共生經濟+數字資產”，以數字資產打通輕重資產雙向循環，實現商業模式全面創新，將是產業園輕資產創新運營“輕重術”的要義所在。
文章來源：和創瑞智園區咨詢
