從8月下旬開始，作為傳統的財報季，餐飲、服飾、奢侈品等行業都紛紛秀起了2022年上半年的戰績，從這些行業喜憂參半的財報中，我們亦可窺探到，由于疫情反復給實體商業帶來的沉重沖擊也直接反映在了數字上。據國家統計局發布數據顯示，2022年上半年，餐飲收入20040億元，下降7.7%；而實體店消費品零售額實現155939億元，同比下降2.7%。
在此背景下，與之息息相關的商業地產現狀又如何？本文盤點了行業內10家企業2022年中期報告中商業物業經營情況，供業內借鑒參考。
華潤置地
8月31日，華潤置地發布2022年中期業績。數據顯示，華潤置地2022年上半年綜合營業額為人民幣728.9億元，按年下降1.1%。其中，購物中心營業額人民幣61.9億元，較去年同期降低6.2%（剔除期內減租影響，較去年同期實際增長14.2%），出租率96.4%，同比增加0.4%。
截至2022年6月30日，華潤置地在營購物中心面積726萬㎡，較去年同期增加17.7%，權益面積603萬㎡。上半年，華潤置地旗下購物中心零售額較去年同期增長7.0%至人民幣541.1億元，期內共有6座購物中心按計劃開業，分別為南寧中山路萬象匯、北京姚家園萬象匯、沈陽皇姑萬象匯、武漢萬象城、福州萬象城、海口萬象城。新開業購物中心平均出租率高達88.6%。目前，華潤置地購物中心在營項目74個。
海口萬象城
截至2022年6月30日，華潤置地商業土地儲備面積734萬㎡，占比69%，重點布局北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都等30個核心城市。半年報提及，以購物中心為代表的投資物業為華潤置地重點發展的業務板塊，未來兩三年仍將是新建購物中心投入運營的高峰期。2022年下半年，華潤置地計劃在上海、深圳、南京、南昌、青島、大連、東莞新開7座購物中心，同時旗艦項目深圳萬象城三期也會在下半年亮相。
值得一提的是，在上半年疫情點狀多發的大環境下，華潤置地主動向符合條件的租戶減免租金共計約人民幣17.5億元。在租金減免后，購物中心租金收入按年下降6.2%，達人民幣61.9億元（剔除期內減租影響，較去年同期實際增長14.2%）。
萬達商管
8月31日，萬達商管發布2022年半年度財務報告。數據顯示，期內，萬達商管集團營業收入為244億元，同比增長7%；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤（公允值）為67億元；毛利率63%；萬達商管集團母公司凈利潤達29億元，同比增長73%，公司總資產為5921億元，與往年同期數據基本持平。
其中，萬達商管投資物業租賃及管理營業收入225.1億元，投資物業租賃及管理營收225.1億元，同比增長7%；酒店運營業務營收3.87億元，較去年同期下降41%。截至上半年，萬達商管已開業商業廣場數目約422個，下半年將開出41家廣場。
首個“第四代萬達廣場”——深圳龍崗萬達廣場
招商蛇口
8月29日，招商蛇口發布2022年半年度報告。報告顯示，2022年上半年，招商蛇口實現營業總收入575.63億元，同比增加28.9%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤 18.87 億，同比減少 55.61%。
招商蛇口在“十四五”戰略規劃中進一步深化了持有業務“雙百戰略”行動計劃，并且集中商業為招商蛇口“十四五”戰略規劃中著重打造業務主賽道。截至報告期末，招商蛇口經營管理的處于運營期的主要集中商業項目共29個，布局在上海、深圳、南京、蘇州、成都和重慶等16個城市。
疫情之下，招商蛇口落實國家出臺的房租減免政策要求，解決租戶困難。截至2022年6月底，招商蛇口經營管理的持有物業中已簽約減免租金約為6億元，其中報告期內實際減免金額3.7億元，減免租政策惠及租戶4000余家。
招商蛇口主要運營管理的集中商業項目
持有業務經營情況方面，截至報告期末，招商蛇口擁有的可出租物業總可出租面積達489.41萬平米，實現出租收入為15.93億元，同比減少4.61%，總體出租率80%。其中商鋪及商業中心的的可出租物業總可出租面積達134.27萬平米，實現出租收入為4.46億元，平均出租率為90%，平均單價為62.52元/平米/月。
2022年上半年，招商蛇口新開業一個集中商業項目——琴湖溪里，以招商率達100%，開業率達91%，開業首日客流破15萬人次的成績，持續提升持有業務經營效益與品牌影響力。
報告指出，商業地產作為房地產行業存量市場的一大主力，近年來進入快速發展的階段。房企紛紛通過進一步深化商業地產布局來強化現金流穩健性，但也面臨著部分城市商業地產過剩、業態品牌同質化的挑戰。展望未來，2022年下半年，招商蛇口將以“全面開源節流，確保現金流安全”為主基調，夯實開發業務基本盤，兼顧中長期能力建設，增強踐行“三個轉變”的基本功，培育未來業績增長的第二曲線。
龍湖集團
8月26日，龍湖集團發布2022年半年度報告。報告顯示，2022年1月至6月，龍湖集團物業發展業務營業額為人民幣837.7億元。交付物業總建筑面積為598.3萬平方米。物業發展業務結算毛利率為17.3%。
龍湖集團目前的投資物業組合主要包括購物商場及租賃住房，其中，購物商場分為三大產品系列：一站體驗式購物中心天街系列、小區購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。
2022年1月至6月，龍湖集團物業投資業務不含稅租金收入為人民幣58.6億元（不含北京長安天街等）。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為78.5%（不含北京長安天街等）、20.1%和1.4%。截至2022年6月30日，龍湖集團已開業商場建筑面積為618萬㎡（含車位總建筑面積為773萬㎡），整體出租率為95.6% 。2022年1月至6月，商場銷售額為人民幣216億元；總客流3億人次。
龍湖集團主要的在建投資物業一覽
投資物業方面，龍湖商業商業投資業務中青島膠州天街、杭州吾角天街、重慶愛加兩江星悅薈已于2022年上半年開業； 目前龍湖集團主要的在建投資物業達24座，其中多個天街將于2022年下半年在北京、上海、重慶等城市開業；15座天街預計于2023年及以后開業。
2022年1月，龍湖集團推出全新品牌“龍湖智創生活”，有機融合物業管理及商業運營兩大核心業務能力，已經成為龍湖集團多業務協同發展的新著力點。本次半年報中，龍湖集團亦提及，在龍湖智創生活運營管理和服務的商場，運用一體化運營平臺，提供因地制宜的商業管理服務，不斷打造標桿項目，升級城市商圈。
青島膠州天街
大悅城
8月30日，大悅城發布2022年半年度報告。報告期內，大悅城實現營業收入 150.01 億元，同比增長 5.28%。其中，投資物業及相關服務實現營業收入 20.04 億元，同比降低 18.90%，毛利率 49.91%，同比降低 15.33個百分點。主要是報告期內，大悅城對旗下租戶進行租金減免，致使持有型業績有所下降。
大悅城業務范圍覆蓋住宅、商業、產業、寫字樓、酒店、長租公寓等多元業態。在商業地產方面，報告期內，大悅城獲取輕資產商業項目2個，分別為廣州黃埔大悅匯和成都金牛大悅城，并實現武漢大悅城開業。報告期末，大悅城商業在營 27 家（含輕資產和非標準化產品）購物中心，累計總商業面積約 300 萬平方米。其中包括 16 個大悅城，累計總商業面積 239 萬平方米，平均出租率 90.5%。
大悅城主要項目出租情況
期內，大悅城在建、籌備的項目（含輕資產）共20個，商業面積約 183.5 萬平方米，其中在建項目包含廈門大悅城、成都天府大悅城購物中心、重慶大悅城購物中心、沈陽大悅城E館、武漢大悅城購物中心、濟南大悅城購物中心、三亞大悅中心二三四期購物中心等。
大悅城認為，隨著疫情防控形勢整體趨好，疊加從中央到地方的疫后促消費政策快速出臺，預計消費市場將呈現逐步修復態勢，市場活力有望逐步提升。
萬科集團
8月31日，萬科集團發布2022年半年度報。數據顯示，2022上半年萬科集團實現營業收入2069.2億元，同比增長23.8%；歸屬于上市公司股東的凈利潤122.2 億元，同比增長10.6%。
重點從商業業務來看，2022年上半年萬科集團商業業務(含非并表項目)營業收入 40.1億元，同比增長10.4%。其中，印力集團管理的商業項目營業收入27.5億元，同比增長12.2%。截至報告期末，商業業務累計開業的建筑面積為1194.8萬平方米。此外，規劃中和在建商業建筑面積為441.1萬平方米。已開業項目整體出租率91.3%，其中開業1年以上的商業項目出租率91.6%。
印力集團繼續通過輕重并舉的方式拓展項目，上半年新拓展1個重資產項目（長沙中心印象城）， 及 1 個輸出管理項目（上海森蘭印象城），合計建筑面積 26.4 萬平方米。截至報告期末，印力累計輸出管理項目為 35 個，管理面積 231.3 萬平方米，其中 63.5%為第三方項目。
半年報顯示，2022年上半年，萬科集團（含印力集團）運營管理的商業項目中營業收入超1億元的項目有6個，具體營收排序如下表：
同時，印力集團持續構建會員生態，數字化會員數量達到1808萬，月度活躍會員數量達到211萬，同比增長13%。目前會員小程序“印享星”已覆蓋微信、支付寶以及云閃付。商戶方面，印力已與近8000個品牌建立良好合作。
此外，報告期內，由萬科商業公會組織印力和區域商業單位進行拉通共建，統一經營業態劃分標準及商業語言指標；印力啟動品牌庫更新迭代，多維度標簽化管理，進一步提升商業的精細化管理水平。未來發展方面，萬科經營服務業務方面將繼續提升經營效率和競爭力。
中國海外發展
9月9日，中國海外發展有限公司（下稱“中海地產”）發布2022年中期報告。報告顯示，2022年上半年，中海地產收入為人民 幣1037.9億元。經營溢利為人民幣241.3億元。毛利率為23.5%，歸屬股東凈利潤率為16.1%。
期內，中海地產投資物業租金收入為人民幣24.4億元，同比上升7.5%，保持業績增長軌跡。其中寫字樓租金收入為人民幣17.5億元，同比上升0.7%，購物中心租金收入為人民幣6.4億元，同比上升23.3%。期內，中海地產新增7個運營商業物業，商業運營建筑面積增加38萬平方米。
2022年上半年新增運營商業物業
2022年下半年，中海地產系列公司還有10個項目投入運營，預計將新增商業運營建筑面積71萬平方米。
新城控股
8月30日，新城控股披露2022年半年度報告。報告顯示，新城控股2022上半年實現營業收入428.03億元，較上年同期下降45.89%；歸屬于上市公司股東的凈利潤30.10億元，較上年同期下降30.11%；整體毛利率較去年同期提升2.29個百分點至21.90%。
新城控股一直深耕于“住宅+商業”地產的經營模式。其中，2022年上半年，新城控股商業運營總收入為47.18億元（即含稅租金收入），包含商鋪、辦公樓及購物中心的租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入，同比增長19.81%。
截至報告期末，新城控股實現135個大中城市、189個綜合體項目的布局，吾悅廣場開業面積達1189.06萬平方米，出租率達96.01%。報告期內，吾悅廣場實現租金收入43.96億元，同比增長16.57%。
南京建鄴吾悅廣場
展望下半年，新城控股表示，公司商業將從規模導向轉為質量為先，未來將更加注重商業價值，明確項目篩選標準，尋找長期經營價值的商業項目，在兼顧成本及效率同時，聚焦高價值商業項目標桿打造。
2022下半年，新城控股計劃新開工67個子項目，新開工建筑面積624.67萬平方米，其中商業綜合體項目219.97萬平方米。公司計劃竣工148個子項目，實現竣工面積1762.80萬平方米，其中商業綜合體項目平方米811.64萬平方米。
合景泰富
8月30日，合景泰富披露2022中期報告。公告顯示，合景泰富2022年上半年按權益合并收入為人民幣140.76億元，較2021年同期減少36.7%。合景泰富旗下業務以地產開發及商業經營為主，教育、大健康等多元業務板塊亦與地產板塊協同發展。
從商業業務來看，合景泰富的商業版圖已經成功布局于粵港澳大灣區、長三角、環渤海、成都、重慶、南寧等一二線城市核心地段及新經濟區，已開業投資性項目共45個，其中商場11個，寫字樓10個，酒店24個。 報告指出，在疫情反復之下，合景泰富旗下的購物中心2022年上半年依然表現出較強韌性，商場按權益口徑的租金收入同比增長25%，體現商業團隊出色的運營能力。
合景·悠方（廣州知識城）效果圖
今年4月，華南首座“悠方”購物中心 ——廣州知識城悠方商場正式亮相，在開業6天累計客流量達31萬，聚合超70%首店品牌，其中8家品牌奪得廣州同品牌門店銷售冠軍，27家品牌銷售額位列黃埔區同品牌門店第一。
報告指出，重慶悠方、上海悠方天地、北京通州悠方天地將陸續開業。未來，合景泰富將依托綜合體項目的布局，持續點亮全國商業版圖。集團商場將堅持與消費者對話，持續開展跨界合作，強調體驗與互動，以打造藝術品的態度“定制”商業空間，傳遞“藝術? 生態 ? 樂活”的核心理念，堅持長期主義，持續塑造“共情力、場景力、審美力”的商場。隨著籌備期的商場在未來幾年陸續開業，將為集團未來創造穩定、可觀、持續的租金收入。
旭輝集團
8月30日，旭輝集團披露2022年中期業績。報告指出，2022年上半年，旭輝集團錄得的已確認收入約為人民幣297.2億元，較去年同期減 少18.3%。
報告指出，旭輝商業為旭輝集團旗下的商業運營管理公司。截至目前，旭輝商業在全國儲備30余座商業綜合體，總建筑面積超過278萬㎡，已進入16個城市，開業14座商場，總建筑面積約96萬㎡，主打“旭 輝Cmall”和“旭輝里”兩條產品線。
南昌旭輝Cmall
上半年，旭輝商業實現持有物業收入6.6億元，同比增長69%；在營項目14座，出租率保持在92%。5月開業了南昌旭輝Cmall。實現開業日招商率超97%，并引入江西首店11家，南昌、經開區首店超過70家；開業三天項目累計客流量超過39萬人次，銷售額超過2100萬元。
2022年下半年，旭輝集團將加快數位化轉型，提升精益管理，把握城市分化，進一步聚焦都市圈和城市群，打造宜居自住的民生產品，銷售端提高去化、減少庫存、保持高回款率，繼續促進“房地產+”業務的發 ，實現協同增效共贏。
星盛商業
8月25日，星盛商業發布截至2022年6月30止六個月的中期業績公告。公告顯示，星盛商業2022上半年收入為2.60億元，同比增長0.8%；毛利潤約為1.50億元，同比增長約2.6%；毛利率由2021年同期的約56.7%上升至約57.7%；公司擁有人應占利潤約為0.96億元，同比增長約15.7%。
目前，星盛商業品牌體系主要包括城市型購物中心「COCO Park」、區域型購物中心「COCO City」及「iCO」、社區型購物中心「COCO Garden」及其高檔家居布置購物中心「第三空間」。此外，其商用物業擁有一系列主題館品牌，涵蓋家居、家庭和兒童、女性和時裝、運動和健身以及美食和社交等主題。
福田星河COCO Park
報告顯示，「COCO Park」平均出租率達95.9，「COCO City」及「iCO」平均出租率達91.0%。截至報告期末，星盛商業向92個商用物業項目提供服務，覆蓋中國29個城市，總合約建筑面積約420萬平方米(不含36個咨詢服務項目建筑面積)，當中約65.3%由獨立第三方開發或擁有。其中，有25個已開業零售商業物業，已開業建筑面積約為190萬平方米。
2022上半年，星盛商業今年新開業項目有恩施星河COCO City、嘉興星河COCO City。新簽約項目有茂名信宜星河COCO City、濟寧星河COCO City、濟寧星河iCO、山水奧萊·六安星河COCO City，新增合約面積30萬平方米。此外，2022年擬開業項目還有廣州健康港星河COCO Park、廈門星河COCO Park、佛山長華星河COCO City、灌南恒基星河COCO City、江陰星河COCO City、廣州南沙大涌星河COCO Garden等。
恩施星河COCO City
展望未來，星盛商業提出了“以省保定，以定促穩，穩中求進”的十二字工作方針。在“擴規模”方面，新簽約面積不低于70萬平方米；“保開業”方面，新開業項目不少于8個；“強運營”方面，出租率不低于95%；“持續創新”方面，針對消費場景創新、社區商業探索等提出更多的要求。
結 語
在上述各大企業披露的財報中，具體到商業板塊，高頻詞匯有數字化、輕資產、綠色發展等等，這些詞匯也恰恰點明了商業的未來發展趨勢。具體到個別企業，在輕資產方面，大悅城財報中提及的廣州黃埔大悅匯也于近日官宣將于年底開業，據了解，這是大悅城控股商業進入廣州市場的首個項目，也是其在華南的首個輕資產項目。在數字化方面，萬科集團通過持續構建會員生態，目前數字化會員數量達到1808萬。在綠色發展方面，目前全國10余座新建大悅城預期每年節電量約 2500 萬度，二氧化碳減排 1.5 萬余噸，為行業實現碳達峰目標貢獻大悅城樣板。
此外，亦有不少企業劇透了下半年將要新開的商業項目，例如華潤置地旗下的旗艦項目深圳萬象城三期、包含福建首個冰雪世界的廈門海上世界等等。它們的亮相無疑將為下半年的商業市場增添活力。
實體商業困于疫情，在此背景下，不少企業主動降租，幫助租戶解決的友善舉動，也讓我們看到了商業向善的一面。商業世界很精彩，商業地產的發展離不開這些商業地產企業，惟愿疫情早日散去，消費者能在任一時間，去任何地點，領略商業多元化。
文章來源：銥星云商
