在經濟下行的大背景下，產業發展目前已成為了政府推動城市經濟發展和城市建設的重要布局。而城市發展由產城分離向產城融合轉變，源自于對城市土地利用效率的進一步優化，而更深層次動因則來自于城市產業的汰換升級與人口提質的核心訴求。在產業升級的大背景下，人口提質會對城市配套與空間提出更高要求，而商業作為城市功能中必要一環，承載了區域人群生活的核心消費功能。而產業快速發展升級的區域，產業人群、商務人群、居住人群的復合度會更高，收入和消費能力也會超出一般居住片區，對消費的需求也會更加多樣。商業開發的價值變現始終是基于人口基數消費能力。在產城融合大背景下，優質商業地塊的價值也是商業地產開發商操盤和運作能力的絕好變現渠道。
商業本質是提供“服務”，產城融合片區在發展初期往往面臨人口導入不足、產業稀少等關鍵問題，這時商業作為城市服務功能的提供者，更多滿足的是C端消費者的生活消費需求，傳統的商業模式亦可實現對區域需求的覆蓋。而伴隨片區發展和對產城融合理念探索的同步成熟，B端與C端對于服務的高層次需求也應運而生。 從產業的吸附與升級來說，新興戰略產業往往對應的是高知高教、高消費能力的核心人群。這一類人群扎根區域進行發展，僅滿足基礎生活消費需求必然會造成消費流失與消費外溢，因此商業則需要關注需求金字塔中更高層的消費者精神需求。而從城市功能角度看，產業新城對于產業發布、交易、交流、展示、體驗等功能的需求作為更高層次的服務性功能，則成為產業競爭乃至區域在城市間功能競爭的必要抓手。 ▲ 馬斯洛需求層次金字塔 綜上所述，商業在產城融合片區具備同時服務于B端與C端的先決條件，而基于BC端不同的功能需求，以及產業與人之間密不可分的供需關系，商業實際上扮演了B與C端的“紐帶”角色將雙方聯系更加緊密，以此來構建產城融合片區中商業的核心競爭力。 如何基于多端需求與目標構建商業的核心競爭力？ “需求”產生的本質是“需要”，產業需要消費支撐自身可持續發展，而與之對應的消費端同樣需要產業提供自身更加多樣化的“消費品”。由此在相互需要的前提下即產生需求，將產業與消費端共同的需要整合，其本質是需求一個可以鏈接BC端的紐帶和載體，而這一需求之下不同分支需求所需實現的功能即可成為產城融合片區商業的核心競爭力。 ▲ “需求”產生模型 抓住產業端的服務功能需求，打造宜產宜業的融合功能空間 產城融合本質上解決了勞動供給與產業產出間的城市空間關系，同時也融合了產業端的產業鏈條概念，實現豐富的企業集聚。產業鏈作為產業集聚的底層動因，在產城融合體系中其各個關鍵節點均需要城市配套的服務功能為其實現附加價值。而產業與城市互動關系最為緊密的部分就在于末端的“消費型成果輸出”。以國家倡導的戰略新興產業為例，生物醫藥、人工智能及信息技術等產業鏈其終端消費品，離不開產品的展示、銷售及相關產品營銷、商業服務活動功能訴求。商業作為城市功能中重要的互動與展示載體，則應該充分發揮其優秀的服務價值，把握產業端需求從而融合獨有的商業功能。 ▲ 產業鏈形成主要功能節點 以日本產商融合范本的GrandFront為例，其位于日本僅次于東京銀座的第二大商業區大阪梅田商業區，GrandFront入市之處便面臨強有力的傳統商業競爭，但其反而充分利用周邊的高端商務、產業資源另辟蹊徑，通過滿足產業對于營銷、展示、創新業態互動體驗的需求特別打造“知識之都”的產商融合空間。該空間集聚了Active lab ，聯合15家研究機構、學校、企業資源布展；Café Lab 交流和休憩空間，提供書籍與電子設備；Event Lab 展覽空間，舉辦各類藝術、科技、企業交流的短期展覽；組團式創新體驗平臺，未來生活體驗館。通過四個空間功能組合，吸附了奔馳、近畿大學水產研究所等頭部企業對自身核心產品與理念進行展示性布局，為產業提供了外向型平臺的同時，豐富消費者的體驗感受。同時整場內聚合知識影院、會議中心、知識沙龍、聯合辦公等產業服務類主力引擎，進一步提升對產業的吸附粘性，從而吸引以頭部企業連帶新晉創業公司的多層次消費人群組合。 ▲ 日本GrandFront Mercedes-Benz Connection 傳統商業業態組合在產城融合新區開發初期面臨常住人口不足、產業導入不足情況之下，結合產業需求功能的商業業態，可以實現強引擎性質，通過借力商業IP吸引消費流量與產業流量，擴大輻射范圍及服務人群，彌補人口不足的缺陷的同時，提升片區在產業間的話題熱度，形成優質產業配套在產城融合項目中的額外價值體現的核心競爭力。 ▲ 日本GrandFront近畿大學水產研究所 關注區域主導產業的人群特質，針對性布局偏好型消費業態與主題 商業高頻的核心客群依然無法跳脫在地消費人群。在產城融合片區中，不同類型產業集聚其對應的核心工作者往往具備較大的消費習慣差異、消費畫像差異，而基于該類型差異布局的購物中心，需要針對性、極致化的調整部分業態與品類，亦或將自身的消費級次、消費品質、消費場景與在地人群實現對位，而這均有賴于對產業從業者核心畫像的解讀。 ▲ 韓國Starfield Hanam 休閑主力店Aquafield水上樂園 以韓國Starfield Hanam為例，這座2016年開業的購物中心坐落于首爾以東20KM的京畿道河南區域，周邊環繞著聚集于此的大量產業及在地的產業辦公人群。作為韓國極為重要的生態涵養區，京畿道河南區域的核心產業支柱并非重工業，而是在纖維、皮革等制造業加持下延伸出時尚產業。該類型產業從業者往往對時尚關注度要求高，同時更加追求新潮的休閑享受型生活方式。Starfield Hanam以此為依托，同時考慮到首爾核心時尚圈零售的強大競爭力，利用極大的面積空間布局了休閑相關的主力店業態。這其中便包括首爾最時尚的EATOPIA美食廣場、Aquafield13000平方米的室內外水上樂園、家喻戶曉的運動萌獸運動公園，無不針對區域客群生活需求的同時，保證最新鮮的娛樂體驗觸達。而在零售業態層面，Starfield Hanam引入大量汽車腕表等頭部的時尚零售品牌資源，挖掘區域中高端男性時尚從業者的消費潛力。通過滿足在地產城融合人群的消費需求，Starfield Hanam成為了區域絕對的消費中心。 突破區域限制看齊城市需求，打造以區域產業特色為主導的城市休閑目的地 產城融合片區由于其自成體系的高度閉環，影響力塑造更多聚焦于業內需求的企業及工作者。作為城市級片區，商業是唯一可更加直觀提供城市價值的物業類型。由于商業對外的話題性、目的性、到訪的吸附性，結合產業特色資源打造極致化的體驗式商業樂園，可以打破產城基于城市的功能隔閡邊界，為城市提供商業名片、休閑體驗等多樣化的城市服務功能。 產業特色為主導的體驗式商業樂園，其依托產業獨特性，其產生的消費內容有別于傳統商業內容，具備產業自身屬性與互動特征。在產城融合片區中，依托最為豐富的產業資源，嫁接可體驗功能于商業中，從而實現消費業態內容體驗競爭力的塑造，打造城市商業名片。 ▲ 意大利FICO 室內農業種植體驗 塑造體驗樂園式消費內容需要對產業鏈條進行篩選，從而擇取最適宜的消費內容。以促成到訪為目的進行產業篩選，需產業具備構建“場景”或“體驗”至少二者其一的塑造能力。消費者到訪的動因多種多樣，涵蓋場景、業態內容、消費體驗等因素。以意大利FICO的農業體驗樂園為例，其塑造消費業態內容競爭力的核心理念為“全鏈條”的產業體驗過程。基于該產業上下游鏈條的豐富性，通過對整個項目進行產業化改造，商業更多作為產業鏈條各端的體驗載體。其農業體驗即實現了從農業上游的種植產出體驗、農業產品的加工體驗、農業產品的消費體驗三個產業鏈條的不同階段串聯。從而實現片區農業在城市乃至城際級別的影響力，為城市提供充足的旅游客群到訪與城市目的性打卡。 ▲ 意大利FICO 農產品制作流程觀摩體驗 同時該類型項目的落地邏輯與商業地產邏輯相同，依賴于消費轉化模式的探索。傳統項目對于消費轉化的塑造可通過構建更優質的服務體系、豐富產品類型提升“提袋率”。而在塑造消費業態內容體驗的同時，也在關注自身借勢的產業是否具備配套的可供C端直接消費的下游產品，而其本質上是依托消費體驗、場景為核心的目的到訪，最大限度地引入同一類目下的相關消費品，進而提升消費轉化的落地性。 未來在產城融合片區中，商業創新將會依托產業的發展不斷變化。無論是針對不同類型產業人群所打造的極致化商業，還是將城市產業服務功能同商業消費平臺進行有機融合，亦或是產業類樂園都有可能出現。商業與城市緊密聯系，結合各類城市功能需求做業態的創新與延伸，將逐漸打破城市功能與商業的壁壘，最終將城市各類功能需求轉化為商業的獨特競爭力，真正做到人、產、城在同一物業載體中實現無界的體驗與消費場景，進而催生出一批以城市服務為核心，在城市產業發展進程中為產業吸附更多人才與資源的產商融合項目。
