1978年，我國第一個工業園-蛇口工業園在深圳誕生，在十一屆三中全會改革開放號召后，中國產業園區已經走過了40多個年頭。
肩負聚集創新資源、培育新興產業、推動城市化建設使命的產業園區，與地方經濟深度融合，成為助推各地區域經濟快速發展的頭號功臣，讓最初的工業園區演變成如今產業高密度集聚的產業園區。
重資產遇危機
企業向輕資產轉型
為了實現中國經濟快速發展，產業園區作為產業發展的承載地，逐漸成為各地政府推動區域經濟發展的核心。
自我國設立首批14個國家級經濟技術開發區后，各地政府為了引進優質企業實現當地GDP增速，推動地方經濟發展，容納更多優質企業在本地生根發芽，產業園區的需求量日益增加，各地城投公司開始大舉進攻產業園區領域。
產業園區也乘著這股春風，如雨后春筍般涌現，以迅雷不及掩耳之勢佇立在我國的各個城市，在各項利好政策的推動下，產業園區增長速度之快，輻射范圍之大，短短十幾年，產業園區數量呈現出爆發式增長。
在區域開發的浪潮下，越來越多的企業也開始瞄準產業園區這塊蛋糕，打包工業用地、商業用地和房地產的區域開發成了香餑餑，這類項目光靠賣房地產和商業地產這兩項就賺得盆滿缽滿，它們也成了一個個佇立在城市上方的數字，在開發商們的財務報表上瘋狂跳躍。
企業嘗到了“利滾利”的甜頭，鉚足了勁頭拿地、開發、收錢，循環往復。房地產和商業地產板塊的收益就足以讓他們腎上腺素狂飆，面對收益相對較少的產業園區板塊，開發商們根本無暇顧及，就馬不停蹄的趕向下一個項目發財了。
一小部分園區項目吃到了產業轉移的紅利，盡管沒有在產業園區招商運營上花太多心思，還是風風火火的把園區做了起來，但大部分園區沒有那么幸運，光顧著建好載體，卻因為缺乏成熟的產業運營經驗和給力的招商團隊，導致無數園區被空置下來。以往粗放式的經營方式，也讓產業園區進入發展的死胡同。
一頓操作猛如虎，政府傻眼了，地沒了，錢飛了，兩手空空，屬實有點冤大頭，只留下一大堆空置的產業園區爛攤子。管呢，勞心費力，不管呢，上頭三天兩頭的紅頭文件問候屬實有點吃不消，地方政府莫名吃了啞巴虧，又怎能善罷甘休！
2020年8月，一紙房地產行業的“三條紅線”調控政策出臺，向開發商們打響了第一槍，這一腳急剎車，斷了無數在產業園區行業內靠賣房地產賺錢那批人的財路。隨著“租賃比例控制”“分批供地”等各地細致化的相關政策出臺，讓原本可以出售的產業園區之路被堵，重資產規模化擴張也處于放緩狀態，不由得讓前幾年大發橫財的開發商們捏著冷汗，“高杠桿+高周轉”的房地產模式已經一去不復返了。
以前粗放式的發展道路頻頻亮起紅燈，精細化發展成為當下唯一的選擇，越來越多企業開始注重現有存量資產的盤活。在重資產規模化復制處處碰壁的當下，輕資產運營模式迎來了歷史機遇期，許多產業園區龍頭運營商也將輕資產作為探索的新選擇，輕資產創業企業更是如雨后春筍般涌現。
新一輪改革興起
產業園區需求更盛
產業園區發展早期，主要以做標準廠房的傳統制造業為主，隨著經濟發展，商業辦公樓的需求日益涌現，兩者有個共同點，就是對產業園區的運營服務沒有過多需求，無非就是提供相應面積的廠房，或是空間、環境以及裝修不錯的辦公樓，基本的物業就可以滿足日常辦公需求，園區與企業之間的聯系相對薄弱，基本處于各人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜的狀態。
但是，隨著新一輪科技革命和產業革命的蓬勃興起，越來越多的科技創新型中小企業進入市場，處于發展階段的他們，一改往日園區企業的保守做派，需要產業園區提供多維度的深度服務，包括融資、產業鏈對接、市場對接等需求。以往靠幫忙打掃衛生、管管亂停車的服務體系，在當下園區多元化需求下顯然已經行不通了。
產業園區進入存量時代，天花板效應日漸顯現，園區運營商手里握著大量產業園區資源需要盤活，各類實體企業的老舊廠房面臨盤活難題，在國家對盤活存量資產和存量資產改造號召推動下，如何將存量資產盤活、降低園區空置率、實現當地產業增量，成為園區擁有者最關注的問題。
擁有大量園區資源的城投公司，過去主要負責融資和建設板塊，招商和運營的內容基本不會涉及，大部分由管委會來負責。在推動國企市場化改革之后，城投公司也加入市場化發展行列，肩負起了產業園區運營的責任。但短時間內城投公司依然缺乏相應的產業運營團隊和經驗，所以與輕資產運營商合作成為他們的首要選擇。
市場需求倒逼產業園區改革，哪里有需求，哪里就有市場。狂炫PPT獲得招商的模式，一座座園區拔地起的神話，早已經成為過去式。上到城投公司，下到產業企業，大量的土地在他們手中急需盤活，市場空間足夠龐大，急需一批專業的輕資產運營商，將手里現有資產盤活，通過輕資產運營實現現有資產利益最大化。
企業“輕”裝上陣
產業運營成為發展主力
隨著公募REITs的成熟，加上近兩天不動產私募基金在試點運行，不僅給產業園區提供了多一重金融化退出的通道，也因此吸引了更多資本方和金融市場的關注，對盤活整個產業園區的市場有著重要作用。
基金公司有收購能力，但在產業運營方面卻略遜一籌，一般在收購產業園區后，都會尋找專業的運營公司將資產盤活，提升資產價值。公募和私募通道打開后，加上產業運營的加持，不僅可以將現有存量進行盤活，還能讓產業園區現有資產增值，這無論對重資產還是輕資產來說都是最核心的價值。
先有曾經產業新城一哥華夏幸福全面轉型輕資產，后有二級園區規模化之王聯東建起了自己的輕資產事業部，德必集團、錦和商業、中城新等也在輕資產運營模式中打磨多年。如今，越來越多的企業嗅到輕資產面具下的廣闊市場前景。
蜂擁而上走輕資產道路的背后，是更強大的利益鏈驅動。在當下的市場環境中，產業運營是大家關注的核心，它不僅符合輕資產邏輯，也符合重資產邏輯，根據我們目前接觸到企業來看，上海鼎榕壹天地產業運營管理有限公司（以下簡稱上海鼎榕）是比較符合我們對于輕資產運營認知的。
對張江有著30年運營服務經驗的叢寶明先生帶領著上海鼎榕，憑借對張江數十年如一日的深耕，鑄就了一身成熟的產業運營服務能力，對園區內的企業發展和產業生態構建有著充分的實踐經驗。
時至今日，已經深度服務超過500家、鏈接8000余家科技創新型企業，這些不僅是上海鼎榕的產業資源更是在后續與園區合作中推動生態化落地的潛在招商群體，
近年來，上海鼎榕依托對張江產業培育的數十年經驗，加上強大的科技創新產業生態鏈資源支撐，一手經驗一手資源，兩者強強聯合。不僅可以為所服務的園區或政府打造一個成熟的產業生態，還能為創新科技企業打造全新的產業增量。
結 語
在宏觀環境的影響下，產業園區行業回歸本質——發展產業。
上到國企央企，下到民營企業，實現區域產業增量，培養成熟產業生態，盤活現有存量資產，成為了如今園區運營時代下的唯一選擇。
不僅使得越來越多的園區運營商開始注重自身的產業運營能力，輕重分離，打磨輕資產運營能力，也將會催生出一批新生代輕資產運營團隊。
文章來源：方升研究
