隨著時代的發展，商業地產從增量市場轉入存量市場。存量時代，在原基礎上進行項目改造，將大大減少資源浪費，降低開發成本。成功的項目改造可以通過對原有空間進行重新合理規劃，打造吸睛吸流區域，創造網紅標志打卡點，最終達到1+1>2的效果，讓原有商業中心煥發新的光彩。
目前，很多商業項目面臨改造。早期開發的項目隨著時代變遷，難免顯得過時陳舊。但也很多比較新的項目，是在初次開發過程中遺留了一些冷區沒有得到充分利用，這些都亟待改造煥新。
而項目改造往往會面臨一些困境，比如改造預算有限、空間利用難、施工困難多等。
想要成功改造，就需首先找到冷區癥結所在，對癥下藥。具體而言，冷區都有哪些類型？如何根據不同的冷區進行打造？本文將嘗試對冷區類型進行摸底，看看成功的案例是如何進行冷區改造的。
空間結構類冷區
有些商業項目，原有的硬件、建筑等已經無法容納現今的商業布局、業態需求等，冷區的存在阻礙整個項目的進一步發展。改造這些項目面臨高額預算、高難度施工等問題。這種情況，通過巧思，與整體定位、周邊環境等巧妙結合常常會以最少的預算，用最少的時間，達到最好的改造效果。福州東百中心頂層觀景臺、上海U479、大悅城度刻都是這方面成功的改造案例。
福州東百中心頂層觀景臺
福州東百中心前身是由東百東街店和東方百貨兩個百貨聯通，合并成為一座經營面積逾12萬平方米的商業綜合體。整體改造方向為由一個典型的傳統百貨升級為“超級百貨”，旨在打造一個集百貨的商品力和運營力、購物中心的體驗和街區的休閑生活場景為一體的百貨新物種。
（ 頂層觀景臺-改造前）
（ 頂層觀景臺-改造后）
福州東百中心的整體改造中，位于10F-11F的區域配有原始挑高，即便有主題街區做支撐，但這個區域依然鮮有人來。設計師在這一區域化劣勢為優勢，利用周邊三坊七巷景觀資源，打造出一個兼備藝術感、空間感和體驗感的專屬空間——特色屋頂露臺。原本的冷區轉變為“景觀打卡點”。從此，這里人頭攢動，無數年輕人到這里來拍照打卡觀景。
福州東百中心頂層的冷區改造極具巧思，以“第五面”的概念強化屋頂和露臺的美感和使用功能，并充分利用了三坊七巷的商業價值，成全原本無人問津的小角落。同時，特色屋頂露臺也能成為購物中心吸納人流、豐富賣場的利器。
上海U479
上海U479位于上海核心商業街區的南京東路步行街中段，其前身是香港的先施百貨。改造方向可以用三個詞來概括，即“YOUTH、YOU、URBANIZATION”，也是對“U”的完整解讀，傳達了項目年輕化、個性化、城市化的內涵。
外部建筑風格上，曾經是南京東路“一景”的百貨大樓，隨時代的變遷，周邊建筑的崛起，傳統的樣式便有些格格不入。改造后則采用了現代化的設計風格，棱角分明，時尚感、潮流感十足，符合年輕人的審美特征。
（改造中）
（改造后）
U479是個1萬㎡小體量商業項目，與之對應的是該項目垂直樓層多達12F，單層建筑面積不足1000平方米。建筑結構上的劣勢倒逼運營方另辟蹊徑創新，內部改造上以三個主力店，一個次首層，加上諸多首店配合打造寶藏洞天，讓陳舊小商業體爆發年輕新能量，成為年輕人的潮流新天地。
·三個主力店
在樓層業態設置上，U479首層店鋪均為1F到3F的整體打包，項目方將其改造為3個主力店。
從人民廣場方向走來，項目給人第一眼店鋪形象便是Vans店，是繼洛杉磯、紐約、芝加哥、倫敦、首爾之后的全球第六家旗艦店。作為一個潮流品牌，Vans一直牢牢抓住年輕人的心，其入駐自帶流量，吸引更多年輕人前來。店內也利用各種場景給顧客帶來多樣化的沉浸式體驗。
與Vans相鄰，靠近九江路一側則為咬金唐風酒館旗艦店。如果Vans關鍵詞是“潮流”，咬金唐風酒館則是以“大唐盛世”為主的“國潮”風，同樣是時下年輕人追捧的文化潮流。
夜幕降臨，咬金唐風酒館象征盛唐文化的霓虹燈開啟，點亮九江路，讓U479的夜生活氛圍愈加濃厚，迎合魔都年輕人的“夜經濟”開啟。
·一個次首層
作為小體量商業體，U479沒有寬闊中庭，為彌補缺憾，運營方將4層定義為“次首層社交平臺”。這里不僅是顧客駐足休憩的平臺，也會不間斷舉行時下流行的藝術策展、快閃等活動，為商業中心帶來更多流量。
其他樓層，項目方還設置了美食社交平臺，吸引多家美食品牌入駐，還有諸多首店、創新業態的音樂餐廳、高端樣式Spa等，全方位滿足年輕人在“潮、樂、食、享”方面的需求。
通過潮流零售、美食社交、藝術內容等，項目方將傳統的百貨大樓改造為年輕的潮流社交平臺，將年輕人聚集于此，為南京路注入了活力，打造了具有年輕化、潮流化、夜經濟、煙火氣的上海新坐標。
北京朝陽大悅城度刻
北京朝陽大悅城是一家強有力的生活方式中心，吸引眾多年輕人前去打卡。大熱的商場也存在冷區，比如原來是自助餐廳金錢豹的9層空間。由于低樓層的餐飲分布已經基本滿足消費者需求，位于過高樓層的金錢豹人流觸達難度高，導致日漸衰落。
基于對時代、商業與客群的深刻洞察，歷時兩年，朝陽大悅城將9層的5000平米空間打造成國內首個自我生長主題空間——“度刻”。
“度刻”取自“恣蔓所延，于此度刻”。希望每個人在這個空間內能夠關注精神與內心，關照自我生長狀態和可能性。
空間打造上，濃濃的文藝感讓人沉浸其中，打破了空間的藩籬，讓顧客身在其中舒適自在。空間內的空中花園獨具意趣，全國最大的上海三聯書店書香濃郁，還有高空景觀健身房、視野超棒的精品咖啡、鮮花和下午茶等，滿足現代人的各種需求。在這里，消費者可以逃離都市的喧囂，慢慢享受美好的時光。
邀請入駐的13家品牌在精神文化符號上與“度刻”高度契合。品牌在美陳設計上保有了獨立氣質，同時又與“度刻”合一。高曉松的曉島就是其中一家。獨特的圓形空間素凈而開闊，不僅陳列各種領域的圖書，還有電影海報、文藝作品，整體設計文藝而精致，聚合了心向文藝的人們前來，享受詩意的生活。
“度刻”不是簡單的統裝街區，而是大悅城總體定位大布局下持續精細化運營中的一環。如果說“悅界”是文藝生活策源地，“拾間”關注匠心慢食且垂直深入，“伍臺”混搭城市文化與青年消費，“度刻”關注的則是青年中產對于自我實現的渴求。大悅城力求滿足年輕人多元而旺盛的主張與需求，利用不同的空間打造生活方式的各色話題，吸引客流有目的性、有需求性地來打卡，最終打造首都年輕人文化與生活方式的陣地。
過時業態類冷區
原始業態存在冷區，是很多早期建造的商業體容易出現的問題。時代的浪潮不斷推進，消費觀念不斷升級，過去的業態不可避免地與當下消費者的需求產生偏差，改造成為迫在眉睫的問題。奇喵小鎮和西單更新場的改造案例值得參考。
福州倉山愛琴海購物公園奇喵小鎮
曾經，福州倉山愛琴海購物公園的奇喵小鎮所占據的空間可沒有現在這么溫暖、治愈、充滿煙火氣。反之，現在的奇喵小鎮所在的4-6F原本是一個三層挑高的滑冰場，是愛琴海最大的“冷”區所在。
（ 奇喵小鎮-改造前）
（奇喵小鎮-改造后）
因最早的特殊業態關系，5F與當前樓層有5m的下沉空間，導致6F有一個大中庭，而位置又比較靠里。如何處理這樣的位置和特殊結構？在萌寵經濟的風口下，將貓引入空間，于是，一只治愈的大貓主廚出現了。
“貓身上所具備一些吸引人的特質，比如：慵懶、吃貨，給人帶來極大的治愈感等，這和我們在享用美食，以及對慢生活的感受有異曲同工之妙。”美設計主案設計師如是說。
奇喵小鎮圍繞中庭大貓IP，為顧客打造了一個共享社交空間。從4樓拾梯而上，整個空間里沒有挖空心思打造極致的網紅裝置，而是在營造休閑、舒適氛圍的同時，內退式的空間處理預留了休憩空間給顧客，在這里可以享受閨蜜的下午茶時光，可以分享鄰里間的相聚時刻，也可以在沉浸式美食主題街區大快朵頤。在這個三層的區域里，顧客不但填飽了肚子，同樣在靈魂上與視聽觸嗅味知等六覺上同時達到了一種滿足。這是很多場景沒有辦法同時做到的。
改造后的奇喵小鎮，不但不冷了，還熱氣騰騰起來，特有的IP和品牌組合以及環境打造讓這里紅火了起來。奇喵小鎮的出現還為愛琴海帶來了更多的客流。開業期間，福州倉山愛琴海購物公園整體銷售、客流、會員增長、會員銷售均創2020年新高。其中，整體銷售同比增長21%，客流同比增長12%，新增會員同比增長150%。
北京西單更新場
THE NEW 西單更新場地處北京傳統西單核心商圈，位于西單文化廣場地下，前身為77th街購物中心。這里曾經是年輕人聚集的最潮的購物場地，但隨著西單商圈不斷迭代發展，其業態定位和配比跟不上時代發展，逐漸被年輕人所“嫌棄”，亟待更新升級改造。
西單更新場有地面廣場和下沉區域兩部分。
廣場部分為長安街沿線的首個“城市森林”。樹木環抱的中心地帶有6000多平方米，最中間的800多平方米種植著各類時令花草，共同構建“三季有花、四季有景”的綠色生態。在商業核心區高樓大廈環繞下，這片綠地吸引消費者前來，流連其中，到下沉區域一逛。
下沉區域是更新場的商業空間，也是重點改造部分。項目通過全新的空間形態設計、前沿潮流的品牌組合、打破常規的視覺設計等多維度，為消費者搭建起別具一格的多元體驗新場景，構建嶄新的潮流地標。
為破解地下商業空間的局限，運營方將原有4層改造成3層，縮小可租面積，通過挑空等設計突出公共空間的通透與舒適。同時，多種業態的互補與交錯，像雕塑與家居，書店與花藝等均提升了整體的質感。
西單更新場引入了多元化風格的品牌，提升商場豐富度、潮流度，滿足年輕人多元化的需求。其中近一半都是全國首店、北京首店、北京西區首店及高能級概念店集合店。比如，這里的HARMAY話梅是全國最大旗艦店；STUDIOUS是內地首家高能級門店；來自日本北海道的芝士蛋撻品牌BAKE，也是北京首店。通過多家品牌的入駐，塑造豐富、包容、復合性業態的更新場定位，打造京圈年輕人的潮流發生地。
商業環境薄弱型冷區
商業從來不是獨立存在的，與周邊環境、所在城市等有著密切的關系。有些項目硬件和業態都沒問題，但周邊的環境、氛圍的營造等讓原本不該冷的地方冷了。從環境著手，讓“冷”的場子“熱”起來。福州東百中心景觀街道和青島萬象城W時區做出了成功嘗試。
福州東百中心景觀街道
福州東百中心項目中，外部景區的街道是影響引流的一個因素，雖不在商場內部，但對人流動線起著舉足輕重的作用。福州東百中心南街位于八一七路西側，吉庇路至塔巷長460多米，可利用商業面積約4.65萬平方米（地上商業面積2.7萬平方米，地下商業面積1.95萬平方米）。
改造前的南街存在諸多問題：景觀街道悠長狹窄，缺乏商業氣氛，燈光不足；坊巷入口形象不明顯，燈光也不足；廣場空間設計乏味、建筑死角過多；地下空間入口空間封閉，無法吸引人流進入商場……壓抑、灰暗的環境，沒有任何特色，這樣普通的街道自然不會有人愿意路過，向商場導入客流就更無從談起。
根據東百南街特殊的地理位置，在進行規劃設計時圍繞“文、旅、商”等元素展開，即三坊七巷體驗延展、商業升級繁華再現、城市特色人文藝術相結合。以現代詮釋傳統的設計手法，融合文化與藝術的公共空間，創造多元化的交流場所，讓顧客體驗時尚的都市核心生活方式。
不同于以往的百貨店，為東百中心設計商業街區時也結合了福州的民俗作為設計元素。廣場的“門”字形挑高入口極富前衛感，發光屋梁的水墨山影以及地面嵌入的名言古句，無不是在向福州的歷史文化致敬。古典與現代的并存，毫無違和感。
疊水廣場——藏于“門”后的一方“疊水”瀑布靈感來自于福州的“鼓山瀑布”，層疊的現代景觀造型配合瀑布飛濺的水花，將整個故事引向高潮。
升月廣場——通過綠植景觀的介入及休憩階梯，將下沉式廣場創造輕松、宜人、舒適的環境氛圍。巨型旋轉LED圓環打造出一彎從地平面上升起的明月。
與主街面熱鬧繁華的商業氣氛截然相反，背街則打造了一條幽靜錯落的景觀巷道，結合“霧林”“油紙傘”“皮影彩繪”“燈籠屋架”等富有福州元素的景點小品，為游人提供了鬧市中難得的一處漫步之所。
街道的商鋪面打開，改為玻璃門或幕墻，增加商業氛圍，以利人流引入。對外防火門改為玻璃門，提高門洞高度；增加對外玻璃店面，增強商業氛圍。
青島萬象城W時區
青島萬象城位于青島市南區山東路10號，這里是當地居民消費、購物、生活的好去處。
萬象城的W時區又名WOMENT（取自women+moment，寓意與你分享每個瞬間），覆蓋LG/L1/L2三層，占用18,000㎡空間。改造前，這一專屬女性的主題區域，以灰黑色調為主，線條僵硬刻板，滿溢著濃濃的工業風、高冷風，絲毫沒有溫柔熱情的女性特征。
圍繞女性、活力、時尚、亮眼、記憶等方向展開，將玫粉色、粉紅色、紫粉色、淺湖藍、寶石藍等色彩定為空間重點色彩，這種色彩戰略十分貼近女性消費群體，符合了當下女性消費者的個性化心理需求，也進一步豐富了商業空間色彩，使W時區品牌形象更加年輕化、個性化。
此外對空間規劃、軟裝設計、視覺導視系統、DP 點設置、櫥窗展示、貨品組合等方面進行調整，如公共區域的玻璃圍擋部分，增加了新的視覺導視布置，增添時尚潮流元素、視覺記憶焦點、女性符號元素；中庭挑空區域部分增加新的視覺導視裝置；公共DP展示，以品牌集合的形式營造購物體驗氛圍等。通過這一系列軟性提升，增強了消費者的記憶點，讓商場更具可逛性，更有商業氛圍和新鮮感。
改造后，萬象城W時區具備高辨識度的商業符號和品牌形象，成為時尚女性群體的全新生活方式體驗空間，為追求詩意生活的女性朋友們提供了一個理想基地，經營效果也得到明顯提升。
結語
存量帶來的巨大競爭壓力下，空間的合理規劃與應用變得尤為重要，可以節省成本、減少資源浪費，對整體商業項目來說是最好的幫助。現在，越來越多的項目意識到這一點，開始去研究更新改造問題。及早認清改造原因，提早發現改造機會，在存量時代占據有利市場地位。
文章來源：和橋機構
