回顧過去兩年，伴隨著房地產行業的深度調整，土地市場也發生較大波折：2021年年初“兩集中”土拍政策出臺，同年8月土拍規則升級，隨后由于房地產市場快速回落，土地市場亦明顯降溫，土拍規則隨即優化；2022年底自然資源部發布通知，允許各地政府在公開的擬出讓時間段內多次發布出讓公告，至此“集中供地”模式淡化；2023年以來，房地產銷售恢復不及預期，土地市場整體延續低迷態勢，僅少數核心城市優質地塊競爭激烈。
面對土地市場下行壓力，各地政府短期通過降低企業參拍門檻、延長土地出讓金繳納期限等方式激發房企拿地意愿。與此同時，土地市場作為房地產開發鏈條的最前端，土地出讓條件和規則的變化也能夠反映出長期行業發展模式的變化趨勢。基于此，我們梳理了近兩年重點城市土拍規則的變化和最新特點，總結出以下三個行業發展方向。
方向一：競自持城市數量減少，新增租賃用地供應量縮減，租賃住房來源或側重存量盤活
近年來，各地持續優化調整租賃住房土地供應，涉租地塊數量逐步降低，部分地區取消競自持土拍方式。2021年自然資源部“兩集中”供地文件中明確提出，重點城市在年度供地計劃中要單列租賃住房用地，且占比一般不低于10%。2021年供地計劃中多數城市租賃用地占比接近或超過10%，近兩年22城逐步調整租賃地塊供給量，根據梳理，2023年供地計劃中除北京、廈門、上海、成都、深圳外，其他多數城市占比不超過6%，普遍低于2022年。同時，各地土拍中競自持地塊數量逐步減少，2023年1-7月，22城中僅深圳、沈陽仍推出競自持住宅地塊。
整體來看，在短期市場壓力下，涉租地塊的減少有利于減輕房企資金壓力，同時，我們也看到，近兩年中央對租賃住房供給的措辭多表述為“籌集”，如2022年8月住建部明確“十四五”期間全國計劃建設籌集保障性租賃住房870萬套（間），今年全國住房和城鄉建設工作會議上提出“新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）”，在新形勢下，預計盤活存量或成為增加保障性住房，特別是保障性租賃住房供給的主要途徑。7月21日，國常會審議通過了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》，并指出“把城中村改造與保障性住房建設結合好”，7月24日中央政治局會議提出“要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產”。當前北上廣深等核心城市均出臺政策，支持盤活存量資產建設保租房。
表：重點監測城市近兩年租賃住房用地供應計劃對比
注：匯總時，上海區間值取均值進行計算。
方向二：現房銷售試點城市增加，現房銷售或是探索新發展模式的重要方向
相比于預售制，現房銷售更符合大眾對商品房銷售的期望。2021年以來北京、杭州、合肥、西安、寧波等多地推進試點現房銷售。2022年-2023年7月北京推出的住宅用地中，超半數地塊設置了競現房銷售面積環節，政府推動現房銷售意愿較強，但實際成交中涉現房銷售的地塊較少，2021年試點以來僅成交近20宗，房企拿地整體較為謹慎；深圳7月土地競拍規則中，也將部分地塊由“競自持保租房”改為“競現房銷售面積”，現房銷售試點進程不斷推進。今年以來，中央各部委及地方政府支持現房銷售的提法頻出，全國住房和城鄉建設工作會提出“有條件的可以進行現房銷售”，河南省住房和城鄉建設工作會議明確“以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。”近期合肥、鄭州也陸續提出在部分區域試點現房銷售。
整體來看，未來預售制度改革或將成為新發展模式的重要內容，但當前期房銷售仍是我國商品房銷售的絕對主流模式，在金融配套政策到位，以及解決部分核心城市可能出現的供給斷檔問題之前，全面推行現房銷售的可能性較小，預計短期仍將通過在核心城市部分項目進行試點的方式推進。
表：近幾年部分城市現房銷售地塊成交情況
方向三：從“競品質”到“定品質”，提高住房品質助力行業高質量發展
從行業發展階段來看，隨著我國房地產供求關系發生重大變化，未來改善性住房需求將成為房地產市場發展的核心動力，提高住房品質已成為促進企業轉型和行業高質量發展的必然要求。根據第七次人口普查數據，2020年我國城鎮家庭戶住房戶均已超1套，居民住房需求已基本得到滿足。近年住建部多次強調“以努力讓人民群眾住上更好的房子為目標，從好房子到好小區，從好小區到好社區，從好社區到好城區”，近期住建部企業座談會上再次表示“要深化住房供給側結構性改革，強化科技賦能，提高住房品質，為人民群眾建造‘好房子’”。
近兩年已有多地發布提升住宅品質的相關政策，主要抓手包括對項目“定品質”或者土拍“競品質”。但受土地市場表現低迷影響，開展土拍“競品質”的城市近期有所減少，目前“定品質”是多數城市選擇的方案。如北京2022年三批次后要求參加現場搖號的競買人提交《高標準住宅建設承諾書》，滿足全裝配式AA級、綠建三星、超低能耗建筑等要求。杭州多數住宅地塊則在保證金階段要求開發商簽署《住宅品質承諾書》，同意將嚴格按照“高水準設計、高質量建設、高標準驗收”的原則，嚴把方案品質、建筑品質、裝修品質，提高房屋整體品質。近日，廣州發布關于征集廣州市“智慧+品質”住宅示范項目的通知，明確將在土地掛牌時，對于熱門優質地塊提出優質品質要求。
此外，除了探索長期發展模式之外，為了活躍持續低迷的土地市場，各地政府近兩年也在不斷優化土地競拍規則：一是降低企業參拍門檻，提高地塊利潤空間，以提升企業拿地意愿，包括適度提升或放開住宅銷售限價、降低保證金比例、延長土地出讓金繳納時間等。如南京2022年三批次后、合肥2023年后出讓地塊取消毛坯限價；蘇州2022年首批次后土拍保證金比例由30%下調為20%；2022年廣州增城區、南沙區、番禺區、海珠區、荔灣區7宗地允許土地出讓金延長至1年內付清，武漢有近五成地塊地價支付周期延長至1年。
二是創造公平良好的競爭環境，包括禁止馬甲參與拍地、搖號或抽簽確定最終歸屬權等。2021年以來各地相繼采取禁止一個公司多個馬甲參與土地競拍的行為，同時對參與報名的公司進行股權穿透，2023年4月北京規自委將同一宗地的競買資格從“同一企業”升級為“同一集團”。另外，當前多地選擇搖號作為土拍最終確定競得方的方式，增加了土地市場的公平性和透明度，如上海2023年6月調整土拍規則，將當報價達到最高限價時進行“一次書面報價”改為“搖號”。
表：2021年及2023年22城土拍相關政策對比
（截至8月17日）
整體來看，由于近兩年土地市場表現低迷，短期各地政府不斷優化土拍規則，降低企業拿地門檻，同時長期來看，試點現房銷售、提升住房品質等土拍政策的調整也反映出未來行業新的發展趨勢。在此背景下，企業也需要及時調整經營模式，順勢而為，才能在新發展階段中獲得競爭優勢。
附表：近兩年監管部門發布的主要土拍政策
文章來源：中指研究院
