住宅地產持續低迷的背景下，有可持續屬性的產業園區開發正成為房企轉型的一個方向。秉承“全球視野、中國機會”的研究理念，我們關注了聚焦生物醫藥行業的美國產業園區頭部開發商ARE，從ARE的發展路徑和驗證成功的商業模型，我們試圖發現這一賽道的成功秘訣和中國機會。
ARE是誰
WHAT + WHO
ARE的全稱是Alexandria Real Estate Equities Inc（亞歷山大港不動產投資股份公司，以下簡稱ARE），創立于1994年，是首個專注于生命科學和生物醫藥產業園區開發運營的地產開發企業；1997年以Reits方式在紐約證券交易所上市。
做為以回報投資人為最高目標的Reits（根據美國法律，Reits模式的公司可免繳企業所得稅，但必須將90%的凈利潤用于分紅），上市25年，ARE的累積回報率達到16.7倍，同期業績遠超沃爾瑪、伯克希爾哈撒韋、標普500、MSCI等明星企業或指數。
與地產同行相比，ARE的長期穩定的分紅回報（上市25年持續分紅103財季，從未間斷）獲得市場的超額認可。截止發文時點，ARE的市值為216億美元，市盈率為38倍；而同期美國最大的兩家地產公司帕爾迪（PultGroup）和霍頓（Horton）分別為183億美元和435億美元，市盈率只有6.6倍和7.4倍。
ARE的發展路徑
WHEN+WHERE
ARE的創始人Joel Marcus曾是一名IPO律師，在服務Amgen（安進）和Genentech（基因泰克）這些高價值生物技術公司時，敏銳發現與傳統制藥企業大多零散分布在便宜的郊區相比，生物科技公司對產業集群的需求非常強烈。
1994年，Joel Marcus創辦ARE，首個項目是收購位于加州圣地亞哥的4棟小破樓，通過全面翻新、建立實驗室等改造舉措，次年即以高價賣給了快速發展、急需專業辦公空間的生物科技公司。
經此一役，ARE的商業模式獲得驗證，進入快速發展期。與傳統產業園開發總是傾向于選擇便宜的遠郊地塊不同，ARE的選址只關注是否能夠能夠培育或發展生物科技集群。創立29年間持有園區面積持續增長，但分布范圍高度集中于7個生物科技產業集群。
比如，在被稱為“全球最具創新性的一平方英里”的波士頓肯德爾廣場，ARE從1997年進入并持續投入，見證并參與培育該地區成為生物醫藥科技的硅谷。通過不斷的買入和開發，ARE在該地區已持有約120萬平方米的可租賃面積，并且還在持續增加。
在舊金山灣區，圍繞UCSF（加州大學舊金山分校），ARE持有約80萬平方米的可租賃面積。
在圣地亞哥，臨近UCS（加州大學圣地亞哥分校）的地區，ARE持有約75萬平方米的可租賃面積。
在馬里蘭，依托于有“DNA谷”之稱的Shady Grove Life Sceiences Center，ARE持有約36萬平方米可租賃物業。
甚至于紐約曼哈頓島，ARE開發了當地第一個也是唯一一個生命科學產業園，也是ARE為數不多的高層建筑產業園，可租賃面積約12萬平方米。
ARE做對了什么
WHY
從ARE的投資回報和對生命科技產業的貢獻來看，這顯然是一家偉大的公司，并且開創了一種依托產業集群模式做不動產開發的成功商業模型。
這個商業模型的成功，包括但不限于以下幾個方面的因素。
（1）戰略驅動+細分市場
從1994年創立伊始，ARE就確立了明確的商業模式——基于“競爭戰略之父”邁克爾●波特的產業集群理論，致力于在全國范圍內創建、培養、管理和發展生命科技產業集群，連接生命科技產業最關鍵的四個因素——位置、資本、創新和人才，成為先進科技產業園區的領先開發商和運營商。
選定正確的賽道并持續深耕29年，成就ARE如今的領跑者地位。由于生命科技產業的高成長性，ARE的EBITDA利潤率顯著高于其他Reits。這也是ARE獲得持續的資金支持和高于同行的市盈率的原因。
（2）核心地段+核心客戶
生物科技產業具有“三高一長”的特征——高投入/高產出/高風險+長周期，因此創新企業在選址時高度關注共享的實驗設備、更輕的早期投入、快速的人才聚集、高效的技術交流等，ARE正好提供這一切。
比如波士頓肯德爾廣場因為位于麻省理工學院和哈佛大學之間，依托海量人才和大學技術溢出而成為全球生物科技的制高點。盡管該片區的地價已經非常昂貴，但做為專業園區運營商依然可以通過高租金和穩定的出租率獲得穩定回報（ARE的平均租期9.4年，平均出租率96%）。
由于持續專注于生物科技產業，ARE與眾多頭部公司建立了長期且良好的合作關系。比如百時美施貴寶（BMS）在ARE的6個集群7個園區有租約，合計面積超過9萬平方米，年租金收入超過7700萬美元。禮來（Eli Lilly ）在ARE的4個集群5個園區有租約，合計面積超過10萬平米，年租金收入超過8400萬美元。
來自生物科技及相關產業的租賃收入占ARE年收入的84%。
（3）全產業鏈，房東+股東
基于對生物科技行業的深刻洞察，ARE在1996年便設立了風險投資公司Alexandria Venture Investments（簡稱AVI），關注生物科技、新藥研發、農業科技等方面的顛覆性初創公司。最近五年投資金額91億美元，已成為新藥研發領域最活躍的TOP3的VC。
2002年ARE設立專門的孵化器公司，扶持早期創業團隊，并注冊Science Hotel的品牌，及建立共享的實驗室。
2011年，ARE創立生物科技行業的年度峰會Alexandria Summit，通過贊助前沿技術交流持續擴大影響力。
ARE啟示和借鑒
HOW
評價一個好公司往往可以從三個維度——“好賽道、好模式、好產品”。
ARE的成功首要在于其對賽道和模式的選擇與堅守；能否在中國復制首先需要找到類比生命科學/生物醫藥的主導產業。
（1）高成長、有集群效應的產業
2022年6月，深圳發布《關于發展壯大戰略性新興產業集群和培育發展未來產業的意見》，提出發展以先進制造業為主體的20個戰略性新興產業，包括網絡與通信、新能源、新材料、生物醫藥等，前瞻布局合成生物、區塊鏈等8大未來產業（簡稱“20+8”）。
“20+8”幾乎覆蓋所有“可能具有高成長性和集群效應”的產業，其他一二線城市各種產業戰略也大同小異。
洞察并聚焦有集聚效應的產業，同時準確定位并占領具有集聚潛力的園區落位，ARE的成功模型就完成一半。
（2）快速成長的Reits
從美國的經驗來看，Reits的推出時間與GDP增速的下滑有直接相關。1960年代，美國GDP增速從之前平均10%左右的高速下滑到平均3%左右，Reits較低但比較穩定的回報率成為盤活不動產資產、拓寬不動產融資渠道的主要工具。
▲美國GDP增速、城鎮化率與REITS推出時間
美國的Reits發展到今日市值總規模約1.26萬億美元，占全球Reits規模的65%，底層資產包括零售、工業、物流、產業園、辦公、居住、酒店、醫療保健等，幾乎覆蓋所有不動產類別。
▲美國REITS底層資產類型
國內的Reits長期停留在討論和研究階段，2020年證監會和發改委發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式推出公募Reits，與歷史上美國、日本、新加坡等推出Reits的經濟背景不謀而合。
目前國內Reits尚處于試點探索階段，從初期的僅面向基礎設施，逐步擴大至保障房、商業租賃用房等資產類別。在當前房地產形勢下，后續想象空間巨大。如果能夠快速放寬和增長，這便構成ARE成功模型的另一半。
結 語
ARE的成功是商業模型和歷史機遇的結合，未來能否產生中國的ARE尚無法預判。ARE成功因素中專注細分市場、抓住核心客戶和押注全產業鏈的做法不會過時。對于認可產業集群理論的產業園開發商，任何時候都可以從ARE的發展路徑中得到啟示。
文章來源：佳兆業集團創研院
