“掉鋪”的老商業(yè)如何重新定位與改造升級(jí)？

商業(yè)空間正處于快速變化和創(chuàng)新的時(shí)代，從傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)到時(shí)尚的主題街區(qū)，從單調(diào)的購(gòu)物功能到豐富的體驗(yàn)場(chǎng)景，從一線城市的高檔消費(fèi)到下沉市場(chǎng)的精細(xì)服務(wù)，商業(yè)空間都在不斷地進(jìn)行著改造和升級(jí)。在這樣一個(gè)存量競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)如何抓住新趨勢(shì)和新方法？本文選取了3個(gè)話題，分別提出一些思考和理解，供參考。

老舊商業(yè)空間的煥新

Q：改造項(xiàng)目跟新建項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，各有什么難點(diǎn)？

A：新建項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，找到合適的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)很重要。選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，而且從項(xiàng)目最前期就介入，能幫助業(yè)主節(jié)省大量時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本，提高效率和質(zhì)量。

存量物業(yè)改造相對(duì)就比較復(fù)雜和有挑戰(zhàn)性，其中最大的難點(diǎn)之一是消防問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，存量物業(yè)在設(shè)計(jì)施工時(shí)所依據(jù)的消防規(guī)范與現(xiàn)行規(guī)范存在很大差異，所以在進(jìn)行改造時(shí)會(huì)面臨著如何滿足新規(guī)范要求而不影響商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)效率與美觀度等方面的挑戰(zhàn)。

例如，新規(guī)范對(duì)于人員疏散的要求更加嚴(yán)格，不允許使用任何折算系數(shù)，而必須按照1:1的比例計(jì)算。這就意味著商場(chǎng)建筑需要增加更多的消防樓梯來(lái)滿足疏散需求。

還有，新規(guī)范對(duì)于消防分區(qū)和設(shè)備的要求也更加細(xì)致，不僅要考慮到不同樓層和區(qū)域之間的隔離和聯(lián)動(dòng)，還要考慮到每個(gè)商鋪內(nèi)部的布局和裝飾。比如在化妝品區(qū)域內(nèi)部，如果有過(guò)多或過(guò)密的吊眉、垂壁等裝飾物，對(duì)商鋪形象和客戶體驗(yàn)不利，在改造時(shí)需要有技巧地將這些設(shè)備或裝飾物進(jìn)行規(guī)避或隱藏，并同時(shí)滿足規(guī)范要求和美觀要求。

針對(duì)存量物業(yè)改造中的消防問(wèn)題，可取的解決方案大概有以下兩種：

一是整館改造方案，適用于對(duì)整個(gè)商場(chǎng)建筑進(jìn)行全面而徹底的改造升級(jí)，包括增加消防樓梯，調(diào)整消防分區(qū)及設(shè)備等操作。這種方案能使商場(chǎng)建筑完全符合新規(guī)范要求，并提升商場(chǎng)形象與品質(zhì)。但是也存在較大缺陷：一是投入成本高昂；二是會(huì)犧牲部分營(yíng)業(yè)面積；三是會(huì)影響商場(chǎng)正常運(yùn)營(yíng)。

二是分樓層翻新裝修方案，也即對(duì)商場(chǎng)建筑按照不同樓層進(jìn)行逐步的翻新裝修，包括調(diào)整部分通道，更新部分形象等操作。這種方案可以在不影響商場(chǎng)整體運(yùn)營(yíng)的情況下，對(duì)商場(chǎng)建筑進(jìn)行一定程度的改善和優(yōu)化，也避免了增加消防樓梯等大規(guī)模改動(dòng)所帶來(lái)的成本和面積損失。但其也存在局限性：一是不能完全滿足新規(guī)范要求；二是不能對(duì)商場(chǎng)建筑進(jìn)行根本性的改變和提升。

總而言之，存量物業(yè)改造中的消防問(wèn)題需要綜合權(quán)衡利弊，沒(méi)有一種方案可以完美地解決所有問(wèn)題。因此在實(shí)際操作中，需要根據(jù)具體情況和目標(biāo)，選擇最適合的方案，并與設(shè)計(jì)院、消防部門(mén)等相關(guān)單位充分溝通和協(xié)調(diào)，以實(shí)現(xiàn)最佳效果。

體驗(yàn)式主題商業(yè)

Q：什么樣的項(xiàng)目適合做主題商業(yè)空間或者主題街區(qū)？

A：主題化空間逐漸成為行業(yè)標(biāo)配，但主題化的空間容易產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題，即相對(duì)于常規(guī)項(xiàng)目，其持久力相對(duì)有限。那些持久力強(qiáng)的項(xiàng)目，它們的空間設(shè)計(jì)往往不會(huì)太過(guò)華麗，但非常耐看，細(xì)節(jié)也經(jīng)得起考驗(yàn)，能呈現(xiàn)出比較高的品質(zhì)和品位。

基于這一特點(diǎn)，再結(jié)合主題街區(qū)對(duì)于造話題、引人流的優(yōu)勢(shì)，商場(chǎng)通常選擇在端頭等客流到達(dá)率相對(duì)較低的地方設(shè)置主題街區(qū)。比如長(zhǎng)春這有山，其在商場(chǎng)內(nèi)打造了一座山，但其實(shí)它還有一半的區(qū)域是正常的商場(chǎng)，否則必然會(huì)面臨持久性不夠的問(wèn)題。

因此，在打造主題化空間時(shí)，我們不主張將主題街區(qū)放在出入口附近，否則內(nèi)部的空間可能會(huì)無(wú)人光顧。還是以盤(pán)活冷區(qū)為主要出發(fā)點(diǎn)，針對(duì)冷區(qū)進(jìn)行主體化空間的利用，以達(dá)到啞鈴效應(yīng)。

Q：全場(chǎng)景打造和部分場(chǎng)景打造（主題街區(qū)打造），應(yīng)如何取舍？

A：全場(chǎng)景打造和部分場(chǎng)景打造的最大區(qū)別是投入成本不同，這對(duì)于大多數(shù)業(yè)主來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。全場(chǎng)景打造要求“全統(tǒng)裝”，需進(jìn)行精裝修及全方位場(chǎng)景打造，商戶可拎包入住，但業(yè)主成本會(huì)翻倍。

部分場(chǎng)景打造如“半統(tǒng)裝”,只需完成局部裝修，剩余由商戶自行完善，成本較低，但風(fēng)險(xiǎn)也比較大，有可能被拼合成不同的風(fēng)格場(chǎng)景，或商戶無(wú)法達(dá)成業(yè)主需求。

比如全場(chǎng)景的文和友項(xiàng)目投入就極大，通過(guò)電影場(chǎng)景搭建團(tuán)隊(duì)原汁原味還原七八十年代場(chǎng)景，還搜羅了大量舊時(shí)的道具、老物件，投入了極高的成本。

一般來(lái)說(shuō)，為達(dá)到預(yù)期的社會(huì)效果和主題吸引力，在預(yù)算允許的情況下，還是建議進(jìn)行完整的場(chǎng)景創(chuàng)作。部分場(chǎng)景打造要想實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果對(duì)于業(yè)主方的管控協(xié)調(diào)能力要求還是非常高的。

總之要根據(jù)預(yù)算、預(yù)期效果以及業(yè)主方的能力來(lái)綜合決定定奪。

Q：非標(biāo)商業(yè)近幾年越來(lái)越多，比如杭州玉鳥(niǎo)集、成都麓湖生態(tài)城、成都源野regular、北京檀谷、秦皇島阿那亞等，這種非標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)空間的設(shè)計(jì)跟過(guò)去傳統(tǒng)的商業(yè)空間在規(guī)劃上有何區(qū)別？未來(lái)非標(biāo)商業(yè)會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)嗎？

A：非標(biāo)商業(yè)是當(dāng)下行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)。上面提到的幾個(gè)案例都被定義為非標(biāo)商業(yè)，但仔細(xì)來(lái)看其實(shí)不完全相同。比如麓湖生態(tài)城屬于商業(yè)配套，特色在于經(jīng)營(yíng)上的用心；成都源野regular是一個(gè)文創(chuàng)社區(qū)；而檀谷和阿亞的特色是旅游。

非標(biāo)商業(yè)是相對(duì)于主流商業(yè)而言的，或許是因?yàn)橹髁魃虡I(yè)的創(chuàng)新難度和門(mén)檻已經(jīng)太高了，于是就有了跳出這個(gè)框架，卷進(jìn)一個(gè)全新思路和模式的探索，從而創(chuàng)造出與眾不同的商業(yè)產(chǎn)品。但標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)應(yīng)該還是不可取代的主流，正如線上購(gòu)物不能完全替代線下商業(yè)一樣。他們各有優(yōu)勢(shì)，相互彌補(bǔ)，共同為消費(fèi)者搭建起完整的需求供應(yīng)鏈。

Q：近幾年下沉市場(chǎng)（三四線城市甚至五線城市）的商業(yè)設(shè)計(jì)需求量越來(lái)越大，下沉市場(chǎng)跟一二線城市的商業(yè)相比，有什么特點(diǎn)，在設(shè)計(jì)時(shí)需要注意什么？

A：商業(yè)是適應(yīng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平而存在的。三四線城市以及更小的城市可以通過(guò)借鑒或復(fù)制一二線城市中實(shí)踐過(guò)的商業(yè)模式來(lái)實(shí)現(xiàn)迭代。比如重主題的街區(qū)，最早在一線城市流行，但現(xiàn)在大多轉(zhuǎn)為追求小清新、有品質(zhì)、有品位的街區(qū)概念。這與城市人均收入和見(jiàn)識(shí)、認(rèn)知等成正比。

比如上海太陽(yáng)宮新開(kāi)的太陽(yáng)吉市，就在往品質(zhì)和品位提高的方向升級(jí)。太陽(yáng)吉市是一個(gè)創(chuàng)意市集，但風(fēng)格為小清新，以花園主題為特色，打造了一個(gè)集美食、休息和各類配套設(shè)施于一身的組合空間。整體氛圍舒適、自然、輕松。

所以當(dāng)下，一線城市可以繼續(xù)嘗試新的設(shè)計(jì)模式，強(qiáng)化細(xì)節(jié)；下沉市場(chǎng)則可以借鑒之前流行的市井風(fēng)情和重主題融入，選擇適合的主題風(fēng)格，強(qiáng)化獨(dú)特性。

Q：冰場(chǎng)這個(gè)業(yè)態(tài)現(xiàn)在在商場(chǎng)里還受歡迎嗎？有哪些創(chuàng)新的改造方向？

冰場(chǎng)是個(gè)雙刃劍，因其占用面積非常大，從坪效角度考慮，將空間用于冰場(chǎng)就不太劃算。而且，冰場(chǎng)其實(shí)是一個(gè)小眾的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，真正喜歡溜冰的人并不多，并且客流集中在周末，平日里客流較少。因此商場(chǎng)要謹(jǐn)慎決定是否要做大冰場(chǎng)，衡量好是否能承受大量面積的犧牲。

有一個(gè)冰場(chǎng)成功改造的案例——倉(cāng)山愛(ài)琴海奇喵小鎮(zhèn)。是將原來(lái)的冰場(chǎng)改造為一個(gè)美食主題空間。

其實(shí)在冰場(chǎng)這個(gè)空間里有很多種玩法，可以做街區(qū)，也可以將其用于餐飲零售等。冰場(chǎng)往往是商場(chǎng)的主力業(yè)態(tài)，因此通常位于商場(chǎng)的末端。商場(chǎng)末端必須有吸引力，如果不是冰場(chǎng)，則可以是一個(gè)特別的空間、場(chǎng)館或類似奇喵小鎮(zhèn)這樣的主題場(chǎng)景。

可以說(shuō)冰場(chǎng)并沒(méi)有被時(shí)代所淘汰，對(duì)于一些大型購(gòu)物中心，如占地二三十萬(wàn)平方米的商場(chǎng)，如果需要填補(bǔ)空間，冰場(chǎng)是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。但如果商場(chǎng)規(guī)模較小，應(yīng)根據(jù)消費(fèi)人群的需求來(lái)決定是否建立冰場(chǎng)，非必要?jiǎng)t不要冒險(xiǎn)嘗試。

Q：商業(yè)空間的體驗(yàn)性未來(lái)還會(huì)是重點(diǎn)嗎？商業(yè)空間還可以強(qiáng)化哪些方面的體驗(yàn)內(nèi)容？

A：體驗(yàn)可以分為幾種，其中之一是購(gòu)物體驗(yàn)。想從這方面拉開(kāi)差距，商家應(yīng)該加強(qiáng)購(gòu)物過(guò)程中服務(wù)性的體驗(yàn)。比如眾多周知的日本百貨店的極致服務(wù)。

另一方面是加強(qiáng)娛樂(lè)體驗(yàn)，包括運(yùn)動(dòng)和適合家庭娛樂(lè)的項(xiàng)目。比如上海長(zhǎng)風(fēng)大悅城，將自身從一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)盒子變成了一個(gè)家庭型娛樂(lè)建筑。在中庭加了一個(gè)玻璃罩子，下面有700多平方米的橢圓形挑空區(qū)域，每個(gè)季度會(huì)為親子客群打造不同的活動(dòng)，例如春天挖沙，夏天游泳，冬天滑冰等。其他體驗(yàn)內(nèi)容的配置也很全面，涵蓋了美食、零售、親子業(yè)態(tài)等等。另外在屋頂上還有一個(gè)空中跑道，也極具話題性和聚客力。

商業(yè)與美學(xué)的融合

Q：如何通過(guò)商業(yè)設(shè)計(jì)讓商業(yè)空間更有“持久力”和“生命力”？

A：一個(gè)空間要擁有持久力，必須簡(jiǎn)潔大方而又耐看，“耐看”是關(guān)鍵。經(jīng)典的建筑一般不會(huì)過(guò)時(shí)，因?yàn)槠鋬?yōu)秀的比例美感不會(huì)受時(shí)尚潮流影響。所以，要使空間有持久力，關(guān)鍵在于將精力放在細(xì)節(jié)和空間比例處理上。相反，主題街區(qū)在持久力方面相對(duì)較弱，就是因?yàn)槠淇臻g設(shè)計(jì)過(guò)于追求室內(nèi)化，無(wú)法還原真實(shí)的優(yōu)秀建筑比例，且出現(xiàn)壓縮造成的不和諧，乍看之下可能有氣氛，但經(jīng)不起品味考驗(yàn)。

人們常贊美日本商場(chǎng)值得一逛，有一個(gè)很重要的原因是其設(shè)計(jì)經(jīng)得起考驗(yàn)，體現(xiàn)于文化中的儀式感和工匠精神，注重細(xì)節(jié)處理，才能營(yíng)造出優(yōu)質(zhì)感。若為節(jié)省成本削減這些細(xì)節(jié)，效果必定受損。

所以，設(shè)計(jì)還原度越高，對(duì)空間的持久力越有幫助。因?yàn)槊總€(gè)設(shè)計(jì)師的作品都有其內(nèi)在邏輯，不能要求設(shè)計(jì)師草率完成兩三個(gè)方案按需"拋磚引玉”。這樣對(duì)預(yù)算和效果都不公平。

至于維持空間生命力，就需要靠經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。設(shè)計(jì)師只負(fù)責(zé)開(kāi)業(yè)階段，后續(xù)更新維護(hù)由經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)承擔(dān)，如定期軟裝更新，調(diào)換不合時(shí)宜的品牌，引入新鮮血液，舉辦主題活動(dòng)等。對(duì)于新項(xiàng)目，可以考慮設(shè)置活動(dòng)空間；對(duì)于既有項(xiàng)目，則盡量開(kāi)辟可供舉辦臨時(shí)活動(dòng)的區(qū)域，避免壓縮商業(yè)空間。

Q：動(dòng)線規(guī)劃有哪些原則和技巧呢？什么樣的商業(yè)動(dòng)線能讓商場(chǎng)保持高流量？如何規(guī)劃設(shè)計(jì)才能稱之為良好的商業(yè)動(dòng)線？

A在商業(yè)規(guī)劃上有一個(gè)大原則，就是一定要做到“可視可達(dá)”。人的行動(dòng)及行為要靠信息來(lái)支撐，人們?cè)诠渖虉?chǎng)的時(shí)候，一定是看到某個(gè)地方有自己喜歡的牌子，或者吸引自己的場(chǎng)景之類的信息以后，才會(huì)有欲望驅(qū)使這前去探索。

比如，我們經(jīng)常會(huì)在商場(chǎng)中看到挑空區(qū)，其中會(huì)有一些好玩的業(yè)態(tài)或者場(chǎng)景，但是可能會(huì)被其他區(qū)域遮擋或動(dòng)線不方便到達(dá)，這便是規(guī)劃存在問(wèn)題。

老百貨改造項(xiàng)目邯鄲新世紀(jì)中心，在改造過(guò)程中為改善動(dòng)線對(duì)挑空做了大規(guī)模改建。在一至七層之間創(chuàng)造了一個(gè)巨大的挑空，并在中間增加了幾層樓板，增加了空間利用率，成功解決了老百貨在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的缺陷。

另外，水平動(dòng)線和垂直動(dòng)線的規(guī)劃也很關(guān)鍵。水平動(dòng)線指的是同一樓層內(nèi)的人流走向，可以借鑒一些傳統(tǒng)的教科書(shū)式的方法，比如在動(dòng)線兩端設(shè)置主力店或者垂直交通設(shè)施，形成啞鈴效應(yīng)，增加兩端的吸引力。垂直動(dòng)線指的是不同樓層之間的人流連接，也可以采用啞鈴效應(yīng)的方式，在兩端設(shè)置電扶梯或者樓梯等設(shè)施，提高便利性。

但需要注意的是，觀光梯并不適合放在購(gòu)物中心內(nèi)部，它會(huì)占用很多空間和視野。比如在過(guò)去的萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)經(jīng)常看到的做法，在中央空洞內(nèi)建造一面墻，然后在墻上安裝觀光梯，外面再包裹一個(gè)玻璃盒。這種做法往往會(huì)占掉6米左右的高度，如果項(xiàng)目共三層高，就只剩下四五米無(wú)遮擋了。所以我們建議把觀光梯放在主動(dòng)線的一側(cè)，和邊柜結(jié)合起來(lái)。這樣既可以節(jié)省空間，又可以避免遮擋效果。

相比之下，更適合安裝扶梯：一是它有一半是通透的，不會(huì)像觀光梯那樣形成一面墻；二是它的運(yùn)送效率比觀光梯高，不需要每層都停頓；三是它可以根據(jù)人流走向進(jìn)行合理的布局，一般采用30米半徑輻射的原則，也就是說(shuō)從一個(gè)電扶梯口到另一個(gè)電扶梯口大約60米，這個(gè)距離是按照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)出來(lái)的，比較適合人們步行。

Q：商業(yè)設(shè)計(jì)師如何幫助業(yè)主把控商業(yè)空間的預(yù)算或者減少甲方工程投入？

A：設(shè)計(jì)師幫助業(yè)主控制預(yù)算和降低投入成本，有幾個(gè)可以管理的環(huán)節(jié)。

如果甲方在項(xiàng)目初期就找來(lái)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，這就已經(jīng)在幫業(yè)主省錢(qián)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)越早參與，越能從一開(kāi)始就規(guī)避掉后期對(duì)建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造的可能性，越能省下更多的改造費(fèi)用和時(shí)間成本。比如只改造一個(gè)樓梯間可能就要幾十萬(wàn)，一旦涉及結(jié)構(gòu)改動(dòng)，成本會(huì)更高。所以，第一個(gè)重要環(huán)節(jié)就是甲方選擇合適的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，節(jié)省時(shí)間和金錢(qián)。

再就是材料控制。不同城市有著不同等級(jí)的材料選擇，有些項(xiàng)目有條件用大理石，但也有一些只能接受到玻化磚的程度。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)需要根據(jù)預(yù)算選擇性價(jià)比更高的替代品或做法，比如港石類替代大理石，或者國(guó)產(chǎn)品質(zhì)也不錯(cuò)的陶瓷磚替代大理石，或更便宜的標(biāo)準(zhǔn)玻化磚。

最后就是工藝控制。對(duì)于一線城市，更適合采用簡(jiǎn)潔大方、結(jié)構(gòu)堅(jiān)固耐用的設(shè)計(jì)，比如上海興業(yè)太古匯，其裝修并未出現(xiàn)很繁瑣復(fù)雜的設(shè)計(jì)，而是注重做工細(xì)節(jié)，比如兩厘米厚的雙層熱彎玻璃，直接穩(wěn)穩(wěn)地插入地面，干凈而整潔；天花上的燈槽也是有金屬壓邊等等，這些細(xì)節(jié)看起來(lái)會(huì)很有品質(zhì)感。

實(shí)際上，很多施工細(xì)節(jié)都值得深糾，如用金屬壓邊而非涂料刷邊，選用挑過(guò)板的天然石材而非隨機(jī)紋理石板……雖然客戶感受不到具體差異，但這些細(xì)節(jié)積累起來(lái)會(huì)體現(xiàn)出空間的高品質(zhì)感。

通過(guò)以上的分析和案例，我們可以看到，商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃在存量時(shí)代面臨著新的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。主題空間、體驗(yàn)式商業(yè)、下沉市場(chǎng)等新趨勢(shì)與新方法，都是商業(yè)為了滿足消費(fèi)者需求和市場(chǎng)變化而采取的創(chuàng)新措施。它們不僅能提升商業(yè)空間的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力，也能夠傳遞商業(yè)空間的文化價(jià)值和社會(huì)責(zé)任。

以上希望能給同仁們提供一些啟發(fā)和參考，也期待著更多有特色有溫度有價(jià)值的商業(yè)空間在未來(lái)出現(xiàn)，為城市和消費(fèi)者帶來(lái)更多驚喜和幸福。

文章來(lái)源：其美設(shè)計(jì)