作為創意產業的發源地，英國最早提出「創意產業」，認為創意不僅僅是個概念，還可以帶動國民經濟的發展、產業模式的轉型和文化強國的建設。
據英國創意產業委員會（Creative Industries Council）數據顯示，文化創意產業目前約占到英國 GDP 的 10%，甚至對整個 GDP 貢獻的占比額超過金融服務業。另有官方統計數據，截止 2021 年 9 月，英國大約有 229 萬個文創產業工作崗位，包括 66.3 萬名創意產業自由工作者。
「文化創意產業」的概念在中國出現得比較晚，但發展迅猛，北京、上海、深圳等沿海發達城市的領軍作用十分顯著。尤其是上海，創意產業的發展步入高速發展的階段，除了田子坊、M50 和 1933 老場坊等諸多老牌創意產業園區外，還誕生了不少新生代、新模式、新特點的創意產業園區，其中德必集團非常值得關注。
實地探訪：大寧德必易園和德必外灘WE
脫胎于上海傳統重工業廠房，位于上海市靜安區的大寧德必易園，落座在市中心難得的僻靜之地，曾經的「工業銹廠」變身為社區的「生活秀場」。
圖 |寧萌島萌寵樂園
圖| 愛心媽咪屋
圖| 「藝海拾貝」大型書吧
圖| 白領健身房
圖|社區事務受理服務中心自助服務區
在參訪中，竹山林海、懸空魚池觸目可見，不僅有全新規劃打造的寧萌島萌寵樂園，為繁華市區周邊社區居民及園區白領帶來新的生活場景與體驗；還涵蓋上海首家園區嵌入式托育寶寶屋，搭建星級「愛心媽咪屋」，為哺乳期的職場媽媽保駕護航；設立「藝海拾貝」大型書吧，為白領提供安心舒適的閱讀空間；設立「白領健身角」「DIY 咖啡區」等休閑放松空間為白領提供休憩空間。
圖| 大寧德必易園的共享直播基地
大寧德必易園負責人介紹，作為中國首個電子商務服務園，大寧德必易園做電商和影視媒體的公司相對較多，直播需求比較集中，對于德必而言，打造一個軟硬件都能匹配園區企業發展需求的直播空間，成為了勢在必行的工程。「而原本只服務園區內部客戶的增值設施，園區外的企業也陸續選擇成為德必玩拓直播基地的長期合作伙伴。」
尤其是在公共服務方面，園區黨群服務中心設有黨支部、人大代表聯絡站、樓務會和行業婦女聯合會等等，并集班車、足球場、愛心急救治療中心和「新聯心」聯誼廳等配套服務于一體，給員工和周邊市民帶來了實實在在的便利。
圖|德必外灘WE
位于黃浦區九江路的德必外灘 WE 國際文化創意中心，曾是建于 1933 年的遠東第一所證券交易所大樓華商證券交易所。2015 年，外灘 WE 攜手意大利著名設計師、米蘭世博會總規劃師博埃里先生賦予建筑新生，打造中國第一個垂直森林項目。
「里面有見證歷史的老式電梯廂，雖不太符合現代需求，但德必集團考慮再三還是保留了下來。在保證商業可持續的前提下，開發和保護永遠是城市更新的重中之重。」在參訪后，風馬牛地產研究院發現，外灘 WE 為企業和個人帶來一種新型的工作方式。空間上，打破物理空間阻隔，為入駐企業創造更多的共享空間；設計上，為建筑注入了新的生命力，引入陽光、水與森林；服務上，WE 將為入駐企業提供硬件之外的更多企業服務。
德必集團：三大產品線+文創、科創兩翼齊飛
除了實地參訪，我們還以圓桌交流研討會的形式更加深入地了解了德必集團。
作為高度分散且玩家打法繁多的行業，園區運營要做好一兩個項目不難，但要做大做強難度非常大。而德必集團不僅在 2021 年在深圳證券交易所掛牌上市，截止到 2022 年底，還在全球 3 大洲運營管理了 68 個文化創意產業園區，面積約 118 萬平方米。德必是怎么做到的？
除了較早進入文創產業園服務領域的「先手紅利」，以及文創、科創兩翼齊飛的戰略，德必自身還有幾大優勢使其能在近幾年脫穎而出。
其一，沉淀積累，卓越的產品打造能力
德必的主營業務為文化創意、科技創新產業園區的定位、設計、改造、招商、運營管理和對企業的深度增值服務。公司利用自身園區設計和運營管理能力，承接下老建筑、老廠房，依托旗下自有設計團隊對其進行二次改造，在保護和傳承城市歷史文化脈絡的同時，為園區內文科創企業提供舒適的辦公環境和深度的專業化服務。
經過數年的沉淀與積累，德必已經形成了三大產品線：
易園系列（中端產品，承襲《易經》簡與變的精神，追求簡約、素雅、隱逸的風格，融入小橋、流水、魚缸、竹子、石頭等元素，打造變化多樣、自然舒放的花園辦公空間。）
WE 系列（高端產品，設計上講究「東情西韻」，用現代化的手段呈現東方文化；除了中國上海、北京等地，德必 WE 已進駐美國硅谷、意大利佛羅倫薩，未來將繼續進行全球化布局。）
運動 loft 系列（在設計上，以「運動辦公，健康工作」為理念，配備綜合運動設施，為崇尚運動。）
其二，聯動效應，加強產業鏈經營模式
從德必的案例可以看出，「園區的經營是產業鏈的經營」，評估文化創意產業園區效益的核心并不在于園區企業的數量，而在于園區企業之間是否具有鏈式關聯。
文化創意產業的行業特征，決定了其產業鏈是在「技術投入」與「消費需求」共同推動下形成的綜合聯動型產業鏈，園區在產業結構上必須強化上、中、下游企業間的聯動效應。德必在全球服務了超過 10000 家企業，其中文創、科創企業集聚度超過 85%。
因此，德必通過搭建「輕公司生態圈」（SMART CIRCLE）連接數千家輕公司，搭建企業服務體系，與園區內外部資源對接——企業與資源、企業與企業、人與人，內外圈層，跨界合作，自由聯接。
其三，組合化盈利，多種方式創收
據悉，德必主要的模式為承租模式、參股運營和受托運營三種。無論哪種，都不需要持有很重的資產。比如在承租模式下，公司與物業產權方或者物業出租方簽訂長期房屋租賃合同，租賃期限通常為 10-20 年，再向園區內文科創企業提供租賃服務、會員服務及其他服務，并按照合同約定向園區物業產權方或者物業出租方支付相應租金。
除了傳統的「二房東」模式，德必還開始探索組合式盈利模式，在園區經營過程中，采取多種方式創收，拓寬資金來源渠道，具體有產權投資和服務性收入。
產權投資是指園區利用平臺優勢和信息優勢，選擇成長性好的企業，以現金、實物、品牌、使用權等無形資產入股投資，分享企業經營所得，如德必采取的「以租金換股權」。
服務性收入是指園區為企業提供服務取得的收入，如為企業招聘、代理、培訓人才取得的收入，為藝術家進行作品展覽、拍賣、代理銷售取得的收入，為企業和銀行「聯姻」提供的投融資中介服務取得的收入等，如德必擔保企業申請得到工商銀行貸款后，收取貸款額的 5% 作為財務顧問費和擔保費用。
其四，核心特色，專業化服務模式
上述講到，德必探索了組合式盈利模式，這就不得不提到德必最核心的特色和成功之道——十大增值服務。
文化創意產業多為小微企業，在初創期組織形式較松散、規模化程度不高，融資難問題十分突出。甚至初創者多為藝術家，有創意、有技術但缺乏管理經驗，亟需企業管理咨詢和財務、法律等方面的配套服務。
故此，德必集團每年都會用 20% 的利潤為入駐園區的企業提供十大增值服務：包括社群活動、人才服務、創業服務、品牌推廣服務、Wehome 線上服務、法律和政策服務、財務顧問服務、工商注冊服務、資本對接顧問服務、國際社群節等等。
其五，智慧賦能，建設虛擬園區
近年來，德必在智慧園區賦能文創產業發展方面做出了探索和努力，尤其是依托德必自主研發的智慧園區綜合管理系統（Intelligence Community System service，簡稱 ICS）提升管理效能、降低運營成本的同時，創新園區運營模式，構建全方位企業服務體系，加強園區企業間的深度鏈接，搭建更開放的園區社群環境，全面助力園區管理數智化轉型升級。
園區建立起立體化的產業網服務平臺，打造無邊界的服務鏈，為園區內的企業提供兼具專業與個性的服務。該線上平臺不僅面向文化產業園區內的文化企業、創意階層開放，也面向社會開放，實現創意信息的擴散共享，激發創意活力。
德必的虛擬園區利用自身的優勢突破時空的限制，使得文化產品與服務的供需雙方更為直接的對接，促使不同區域之間甚至國際間園區甚至展開良性互動。
結語
德必作為中國文化創意產業發展的一個縮影，我們看到了創意產業及創意園區在世界美好的發展前景。德必在城市更新領域實踐了 20 年，對文科創服務探索了 20 年，在德必模式中，園區通過為輕資產、輕體量、高智力的「輕公司」搭建企業服務體系，實現園區內外部資源多種層面和形式上的對接和跨界合作。
未來，相信德必有望整合多方資源，搭建產業與資本交流、合作的信息平臺，成為國內領先的科技、文創產業全價值鏈服務商。
文章來源：風馬牛地產研究院
