轉眼又到了年底，今年的房地產行情可謂是水深火熱，筆者通過對行業的回顧和思考，綜合談談對明年樓市的幾個預測。不吹不黑，只求拋磚引玉。
預測一：期房銷售困難，品牌的價值權重越來越大
經歷了2022年民企的爛尾潮和2023年央國企的交付質量困境、以及預期之下2024年的滯銷樓盤逐漸建成現房，期房語境下的敘事將越發困難。隨著購房者的信任度下降，所見即所得的現房、二手房擠壓期房，2024年的期房銷售將陷入困境。
期房銷售大概率的兩個走向，一個是通過優勢品牌來穩定信任度，第二個就是通過和現房的價差來實現“倒掛”，通過讓利倒掛價差來補平交付風險。
預測二：改善仍是突圍產品，剛需的紅海越發艱難
2024年的剛需市場將面臨三面夾擊，一是當前新房市場的剛需產品存量，各個城市都可以統計，庫存普遍很大，二是二手市場的供給，現階段投資拋盤的房源大多數也是中小戶型，三是各地政府手中儲備的土地中，郊區剛需性地塊又是大多數。
茫茫多的剛需產品供給，勢必將剛需產品繼續摁在地上摩擦。改善雖然也不好做，但還處于供應相對穩定的情況之下，突圍的概率還大一些。
預測三：感性購買成為一種非常重要的購買邏輯，女性客戶價值提升
2024年是一個邏輯上的低點，如果純粹靠理性的購買邏輯去推理，將會得到負面的結果。
但是房產成交，并不只是依賴預期未來是否會漲、是否會保值的邏輯，還有情緒價格的存在。
要收獲情緒成交和達到情緒價格，就必須找到情緒客戶、并提供情緒價值。
所以，高端客戶的圈層營銷，以及針對女性的體驗式營銷，在2024年可能會成為亮點，社會上可能會出現2012年初上海寶山金地藝境那種具有很強親和力溢價的產品。
預測四：購買邏輯從保值增值轉向適合居住
以往樓市的購買邏輯，大多數時候都是在走“保值升值”這四個字，買房，首先看會不會漲，其次再研究能不能住。
2023年樓市大變盤之際，保值升值已經沒什么人信了，或者說信的人都在這兩年上車被埋了。
未來的購買邏輯就逐漸變成了消費邏輯，我到底能不能住，能不能住的舒服，然后才會考慮付費。
2024年的樓盤銷售，可能要轉向場景式營銷，一天各個時刻房屋能給我帶來什么價值，四季各個時刻房屋能給我帶來什么價值，不同的家庭成員能享受到什么關懷，周邊的配套能給我帶來什么體驗。
給客戶造夢，越來越重要了，讓他們感覺漲跌已經無所謂了，居住體驗是真的美好。
預測五：學區房仍然是重要的支持力量
雖然2023年學區房被黑的有點厲害，本身的確也不爭氣，價格打下來很多，但是從邏輯上來說，對于購房這事，以子女入學為目的的購房仍然是非常剛性的一種需求，而且是愿意溢價付費和有時間緊迫性的那種優質剛性。
學區房價格下降快的背后，其實還是因為有相對高頻的成交，在市場下行的時候，下一個成交價格的基礎是上一個成交價格，所以高頻成交在市場下行時候就表現為價格跌得快。
但是，他還是有成交的。
進入2024年，學區房的成交量估計還是能穩在一個相對合理的基數上，也算是樓市的重要支持力量了。
再為游戲行業挨錘感慨下，又有一個行業要降薪裁員了，又少了一批有能力的接盤俠，多了一批不得不賣房的杠桿平倉客。
預測六：買賣租賃成交轉淡，中介行業深度整合
城市提供的就業機會越來越有限，特別是大城市，2023年時候已經出現了租金大幅下跌的情況，背景就是越來越少的租客，再加上性價比更高的公租房來參與這場負和博弈，導致租賃市場在崩潰的邊緣瑟瑟發抖。
而二手買賣，大概率還是很清淡，公眾習慣一旦被馴化，短期內改變不了。
前幾年行業淡季的時候，很多中介是靠著租賃業務在強撐，而當租賃業務也崩掉的時候，中介的門店維持難度會變得非常大，預計整合過程會非常慘烈。
預測七：小區的自住率，將成為小區房價是否能熬過冬天的關鍵
2024年的樓市還會持續出清投資客，如果政策寬容些，社會上預期有分化，這個過程會相對溫和，如果政策嚴格些，社會上預期相對一致，這個過程就會比較激烈。
所以投資客多的地方，都會迎來比較大的波動。
而自住率，往往是某個小區或某個片區最后的壓箱底的基石指標。高自住率的小區，房價的表現會相對穩定一些。
畢竟，社會上的真正客戶，都是在乎房子能不能住得舒服，高自住率的小區往往就是自住相對舒適的小區，就算賣不掉，租賃市場的表現也相對還可以。
預測八：各類新區迎來重大挑戰
5年內才剛開始打造的新區大概率做不起來了。
10年內才開始發展的新區估計也要碰到天花板了。
因為財政問題，所以規劃上的那些漂亮路網公建，有概率實現不了。
而那些已經成型的，10年以上的“老新區”或者干脆是老城區，因為職住一體化已經成型，基建也不需要新增投入，將被發現成交存在巨大的韌性。
預測九：被動式現房將成為降價引爆主力
所謂的被動式現房，就是指那些從期房開始賣，但因為滯銷導致賣著賣著就變成了現房的那種樓盤。
這批樓盤在2024將迎來抉擇。
因為預期已經兌現了，所見即所得，在被同質二手房和更好戶型更好理念新房的擠壓之下，如果不降價，大概率就要蹲到底了。
但如果降價少了的話，其實一點意義都沒有，因為還是賣不動，反而引起前期業主的警覺。
很有可能就是會有樓盤搞一把大的清倉式降價，直接跑路。
至于虧本？不重要了，現金流最重要，活下去最重要。
預測十：低價保障房或將繼續沖擊市場
各地政府有保障房建設的考核、也有地方債化債的要求，這就造成了增量保障房的建設是大概率的，而且由于資金平衡的考慮，一定會設定銷售型保障房占絕大比例，而且對于存量資產的盤活，可能也有一部分將改為銷售型保障房對外。
這就導致了剛需市場可能就被低價保障房給占領了。未來剛需的難度也挺大的。
文章來源：周璐的筆記
