城市街道如何進行商業(yè)更新？

商業(yè)的更新按照更新范圍來分類，可以分為點、線、面三類，也就是單體建筑、街道或街區(qū)、片區(qū)。

天津的商業(yè)更新，單體項目已經(jīng)非常多了，意風區(qū)和五大道這樣的片區(qū)也有，但線狀的街道更新卻一直沒有像上海安福路、愚園路、大學路、廣州的東山口這樣的鮮活案例。

其實，天津的城市空間結(jié)構(gòu)和上海非常類似，具有風格多樣的建筑景觀和足夠的客流量，理論上是應該有這樣的時尚化、年輕化、多樣化的適合CITY WALK的主題街道。

2022年，和平區(qū)提出了打造“后街經(jīng)濟”，圍繞和平路濱江道金街，打造一批各具特色的主題街區(qū)。包括：赤峰道時尚消費文化旅游帶、哈爾濱道城市煙火美食街、遼寧路津門傳統(tǒng)特色餐飲街、山東路、山西路高品質(zhì)生活街區(qū)、陜西路都市特色市集街、河北路網(wǎng)紅時尚休閑帶、河南路老城精致生活街和錦州道市井小巷休閑街。

應該說，這個思路和方向是沒有問題的，比如赤峰道已經(jīng)形成了由瓷房子、張學良故居、范竹齋舊居、張愛玲舊居等多個旅游景點和各種小店的形成的主題街道，已經(jīng)有了點網(wǎng)紅街區(qū)的意思。

但赤峰道的商業(yè)場景還是點狀更新為主，各項目各自為戰(zhàn)，缺乏整體的商業(yè)場景和業(yè)態(tài)的統(tǒng)籌規(guī)劃。

至于其他的幾條街道的基礎(chǔ)就更差了，盡管具備基礎(chǔ)的歷史建筑、商業(yè)客流，但是離一條能夠融合歷史文化與時尚潮流的商業(yè)街區(qū)，差距太大了。

和天津類似的新一線城市，也都面臨類似的格局，就是點狀的更新此起彼伏，但是能夠打造出一條能夠代表城市文化和消費水平的街道，其實是下一步的重點也是個難點。

與千篇一律的商業(yè)大盒子，和各種廠房改造的非標商業(yè)相比，一條帶有建筑景觀、城市文化、潮流時尚、特色多元、適合CITY WALK的商業(yè)街道，最能代表一個城市的時尚與活力、文化與腔調(diào)。（每個城市幾乎都有的傳統(tǒng)商業(yè)步行街和仿古商業(yè)街除外）

一個城市的街巷除了自發(fā)的、野生的更新動力之外，有沒有更好的商業(yè)更新方式呢。

其實，針對這種多業(yè)權(quán)的商業(yè)街道進行主動、系統(tǒng)的更新，也是有相應的案例和模式可以借鑒的。

這里面的關(guān)鍵是需要解決產(chǎn)權(quán)經(jīng)營權(quán)歸集和經(jīng)營協(xié)同兩個問題，其中經(jīng)營協(xié)同是街道更新的前提，而產(chǎn)權(quán)歸集是又是經(jīng)營協(xié)同的前提。

產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)的歸集，一般有以下幾種方式：

1、騰遷收購

國企出面將原居民通過貨幣補償和房屋置換等方式全部騰遷，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一。比如上海靜安置業(yè)啟動張園的保護性征收，通過征而不拆，人走房留的方式取得了房屋產(chǎn)權(quán)。

2、整租

如果不能購買產(chǎn)權(quán)，那么最通常的方式是長期的整體租賃，通過保底租賃或者收入分成的方式，將房屋的經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一到一家公司。

3、劃轉(zhuǎn)

如果是國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)的房屋，可以通過上級單位將產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一劃轉(zhuǎn)到另外一家國企進行管理和運營。

無論是通過什么形式吧，在取得房屋的所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)之后，可以由國企資管公司來負責整個街道商業(yè)資產(chǎn)的更新和運營，比如北京首開的LONG街，就是首開自己的產(chǎn)權(quán)，由自己的團隊來做更新和運營的。

或者委托給專業(yè)的商業(yè)運營公司，比如上海的張園，就是靜安置業(yè)委托太古來做整體運營。

或者是組建合資公司來運營，比如上海愚園路，就是由長寧區(qū)屬國企和創(chuàng)邑組建合資公司來負責愚園路的整體更新和運營。

此外，成都猛追灣是由成華區(qū)政府平臺——錦城華創(chuàng)完成物業(yè)收購整合后，委托成都萬科以”EPC+O“的形式來實施運營的。

當然了，在實際操作中，不可能把街道上所有商業(yè)的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)進行統(tǒng)一，還是會由一部分分散的產(chǎn)權(quán)房屋，這種多業(yè)權(quán)的街道如何實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營呢？也有幾種方式可以借鑒：

比如，北京的望京小街的政企聯(lián)合投資模式。

望京街道引入小街商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)方之一萬科參與投資，圍繞“品質(zhì)商業(yè)、文化體驗、戶外體育、藝術(shù)交流”這十六個字，對昔日的老舊街區(qū)進行改造升級。其中，望京街道辦投入1300萬元改造小街的基礎(chǔ)設施硬件，萬科投入3500萬元提升小街環(huán)境和智慧化等軟件水平。

比如，成都的玉林東路多業(yè)權(quán)街巷更新思路：“統(tǒng)一管理、分散運營，成立街區(qū)聯(lián)盟，通過統(tǒng)一平臺、統(tǒng)一業(yè)態(tài)、統(tǒng)一服務和統(tǒng)一物業(yè)來完成街區(qū)的改造”。

比如，北京在四合院更新中，將原居民主動騰退后的空間進行商業(yè)運營，形成了以姚江胡同為代表的共生街區(qū)模式。

從國際經(jīng)驗來看，還有BID模式可以借鑒，BID是Business Improvement District的簡稱，翻譯為商業(yè)促進區(qū)。

BID是一種公私合營的商業(yè)區(qū)，它通過商家、政府、業(yè)主的共同參與、共同付出、共同收益，提升商業(yè)的價值與經(jīng)濟發(fā)展的可持續(xù)。

BID提供品牌宣傳、文化活動、管理運營等軟件服務和空間改造、夜間照明、景觀提升等硬件服務。

BID的建立，以街區(qū)為基本單位，而非單個項目；BID的目標，是通過微更新+共同治理+深度運營的方式激活老商業(yè)區(qū)。

因此，BID在國際消費中心城市呈現(xiàn)爆發(fā)式增長趨勢，例如紐約有76個BID，倫敦有70個BID。

此外，還有類似高線之友這樣的公益組織模式。

非營利性組織"高線之友“通過10年的游說、宣傳和募捐，將紐約一段廢棄的鐵路保留下來并改造成高線公園，成為全球著名的更新案例并極大的帶動了鐵路沿線的經(jīng)濟發(fā)展。

雖然高線公園由紐約市政府擁有，但每年將近1700萬美元（2017年該數(shù)字高達3000萬美元）的運營成本，98%都必須由“高線之友”通過籌款、捐助、企業(yè)合作、及經(jīng)營類收入獲得。

目前，超過70%的資金來自于慈善募捐，約20%來自經(jīng)營收費如場地租賃、會員費用、產(chǎn)品銷售、植物領(lǐng)養(yǎng)等，其余來自投資等。

通過上述的多種方式，最重要的目的就是要使分散的商戶達成經(jīng)營協(xié)同，提升整個街巷的商業(yè)更新水平，經(jīng)營協(xié)同主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1、統(tǒng)一街道的商業(yè)主題和業(yè)態(tài)定位

2、打造特色鮮明的商業(yè)場景

3、營造開放、包容、多元、時尚的空間設計風格

4、促進在地文化的挖掘、表現(xiàn)和產(chǎn)品化輸出。

5、嚴選商街入駐品牌和主理人品牌

6、統(tǒng)一所有對外的營銷推廣

7、統(tǒng)一商街組織的商業(yè)活動

8、建立統(tǒng)一完備的商業(yè)配套設施

9、建立統(tǒng)一的客戶服務體系

10、統(tǒng)一處理和協(xié)調(diào)原住民與商戶、顧客三者之間的關(guān)系。

文章來源：城市更新網(wǎng)URN