旅游養老地產的物業產權：餡餅還是陷阱？

核心提示：旅游養老地產作為新興的地產模式，可供借鑒的成功案例少之又少，前途的艱難曲折多之又多，怎樣把控風險，怎樣贏得項目的成功，無疑是各開發企業思考和關注的重點。

 
近幾年，商業地產成為了眾多開發企業的寵兒，各種商業形態越來越多的呈現在人們眼前，商業地產悄然走進了多元化發展的時代。旅游地產、養生地產、養老地產等諸多新興地產模式，也因為人們收入的增加而逐漸火熱起來。
 
在海南等一些旅游城市，開發企業對這些新興的地產模式進行組合，開創了另一種新興模式——旅游養老地產。這種模式是將旅游地產和養老地產進行結合，目標客群是已退休且經濟狀況良好的老年人。此模式一般出現在旅游城市的景區或類景區，小戶型且臨景，醫院、超市、棋牌室、康復療養院、老年大學、閱覽室、音樂廳、體育館等設施配套齊全，滿足了老年人退休后休閑、養老、養生的生活需求。可以說這種模式是在人們物質生活條件日益增加的情況下應運而生的。
 
近日，有一家專業從事旅居養老產業的公司找到飆馬，邀請我司提供銷售服務。該項目已建成，配套設施齊全，目標定位明確，目前的核心問題是沒有客戶。項目采用會員制，一次性繳納3～6萬元不等，可享受30年內每年25～105天不等的該公司旗下產品的換住權利。繳納6萬元的客戶還可額外獲贈“一份”房屋產權（產權70年），此產權是項目內一套40-50平方精裝房屋產權的1/10，也就是說10個人共有一套四、五十平米的房子，人手一本產權證。開發企業以此為賣點來吸引客戶。
 
那么，這一賣點是否能吸引客戶眼球呢？在此，筆者談談個人的看法。
 
首先，共有產權想要轉讓的話，須所有共有人共同到場簽字，本案中，則需要10位產權人共同到場，想想，大家來自祖國的四面八方，相互之間互不認識，想要完成產權轉讓是件多么難以完成的事情！
 
其次，一套房屋10人共有，每個人相當于擁有4、5個平方，即使完成產權轉讓的手續容易達成，那么誰會接手去買這個產權呢？更何況，海南住房的空置率一直居高不下，在這個背景下，想轉手房屋產權的1/10，恐怕并非易事吧。個人認為，這個產權的象征意義大于實質意義。
 
第三，國家一直在討論征收房產稅的問題，從何時開始征收？怎樣征收？具體的實施細則還沒有出來，但是毫無疑問，征收房產稅不僅是國家稅收的一項來源，也是對地產調控的一個強有力的手段，目前來說只是征收時間早晚的問題。那么本案中這4、5個平方的產權會否涉及到房產稅的征收呢？
 
第四，眾所周知，住宅地產交房時，要向購房人征收公共維修基金，用于小區內公共部位的大修。那么本案中，作為有產權的業主，以后是否會面臨被征收高額的公共維修基金的問題呢？
 
鑒于以上幾點，此項目的賣點是無法吸引筆者的，更不會去購買此類產權的物業。雖然項目看起來很誘人，個人卻認為租來養老更省心，可以免去很多意料之外的事情發生。在此，筆者建議開發企業對此賣點進行詳細周密地市場調查，看看市場對它的反映究竟怎樣。如調查后確實反映不好，那么請盡快調整銷售策略，避免造成一炮未紅項目難以為繼的局面。
 
旅游養老地產作為新興的地產模式，可供借鑒的成功案例少之又少，前途的艱難曲折多之又多，怎樣把控風險，怎樣贏得項目的成功，無疑是各開發企業思考和關注的重點，在此，飆馬中國商地產顧問機構鄭重提醒：從項目的選址、策劃定位到項目落地之前，一定要經過認真仔細的市場調研、多輪論證研判，對操盤中的每一步、每一個細節都慎重對待，如無把握，請邀請專業公司參與，集專業人士之所長，共同努力為項目成功創造條件。文/江義梅