商業地產開發八大誤區

商業地產開發八大誤區
 
當今地產業，商業地產已逐漸替代住宅地產成為眾多開發商的“寵兒”。但是商業地產比住宅地產的開發難度要大很多，進行商業地產開發時，應該避免哪些誤區，才能少走彎路呢？
誤區一：沿用住宅開發思路
商業地產和住宅項目有三大區別。第一，住宅項目可以自己分析市場，根據對市場需求的研究做出產品定位，決定戶型的比例以及住宅產品類型。但是商業地產的銷售對象是商家，特別是主力店，大部分國際主力店是采取租賃方式，需要找到主力店，按要求進行規劃設計。第二，住宅開發可以采用滾動開發模式，資金壓力較輕。商業地產需要一次投資建成，并且不得不采取前幾年租期內低租金，甚至部分免租金形式吸引主力店入住，因此需要雄厚的資金實力和抗風險能力。第三，專業化的顧問機構公司和設計師在商業地產開發中具有更重要的作用。大型商業地產的評估、資源整合、主力店招商以及最后管理，對于商業地產的成功開發至關重要。建筑師都可以進行住宅設計，但不是所有設計院都能進行綜合商業設施設計。
誤區二：缺少支持，運營困難
商業設施開發的選址，不僅要考慮周邊顧客群體支撐體系，包括周邊人口規模，收入消費水平，消費習慣，職業與知識結構，還要分析服務半徑、新的交通體系、軌道交通與高速公路的銜接等。因此，特別重視城市發展規劃和城市交通體系規劃的影響。
誤區三：盲目攀比，規模超越需求
商業地產的規模確定是由城市區域性需求所決定的，而不是由城市人口規模或城市規模來確定的。在投資規模上不是越大越好，當規模達到某一臨界點之后，其收益能力反而會降低，使開發項目處于競爭劣勢。
誤區四：違背設計規律
一棟4萬平方米的商業建筑，前面或許可以有1萬平方米的廣場，但一個40萬平方米的商業建筑群就不能設計10萬平方米的中心廣場。采取化整為零的方式，規劃設計一系列尺度較小的廣場群，既保證足夠的城市開敞空間比例，又形成了豐富多彩的宜人的街道廣場空間與充分的商業沿街店面，達到較好的效果。商業地產的規模與尺度相配合也表現在功能的組合搭配上。
誤區五：過度重視商業利益
在爭取商業地產開發利潤的同時，應充分重視商業建筑對城市形象和街道空間的貢獻，是商業地產長期升值、回報的保障。在保證商業設施經營使用的前提下，重視商業建筑對城市廣場、街道空間、城市景觀的貢獻。
誤區六：拋棄文化商業重建
傳統建筑遺產是商業街增值的文化資源，不同城市的歷史文化形成了獨具特色的傳統商業街區，在沒有資源的情況下開發商有時需要花大力氣營造出某種資源。
誤區七：購物不是唯一目的，體驗性消費不足
人們去逛街，是一種體驗，逛街本身成為目的，而不是去購買商品或了解商品價格信息等。體驗性消費是現代商業地產開發的主要推動力之一，因此特色性、文化性、舒適性、互動性及業態的豐富性越來越重要。新型需求以及隨之產生的新型的業態，在商業地產中所占的比例越來越大，應該引起重視，及時更新知識結構，以掌握主動權，引領潮流。
誤區八：單一商場建設
傳統的、簡單的商業營銷設施，如銷售部分、倉儲部分、管理部分等，是商業設施的重要部分，但是不充分。展示、表演、活動、休閑、餐飲、娛樂等設施，越來越成為商業地產的重要組成部分。比如需要在規劃設計中更多地考慮室內外空間的整合，商業設施和休閑娛樂設施的整合。此外，體驗性空間和休閑共享空間成為商業地產吸引客源的精彩亮點。