商業地產運營上的一些誤區

商業地產運營上的一些誤區
最近接觸很多開發商，當然都是做商業地產項目的，

感覺很可笑，又很悲哀，大部分都不懂商業，卻握著做商業的地皮和地產。

問題是，有些地皮若是可以成就商業的倒好，但很多地段和環境在我看來，幾乎十年二十年都只能吹吹商業的泡沫而已。商業，說容易，容易；說難，真難。理論起來可以萬字千言，滔滔著書立說，做起來細致入微，瑣碎不止。但要是要我談商業的一個核心，一個字：人流。

沒有人流，有商業嗎？有風景，有建筑，有規劃，但人口量和人流量，是基本的前提－－很多開發商做的項目，周邊連輛車都看不到，等幾分鐘也數不到幾個人來，你說怎么規劃做商業？而且周邊幾公里逛逛都沒有人流啊
也許你可以說做做很專業的市場，可是那些項目都不是市場規劃和符合市場的建筑結構，體量和配置系統都不是為市場做的（先別說專業市場仍然需要基本的人流和交通組織吧）。

我做了這么多年的商業和商業地產，怎么都想象不出還有什么業態可以在那些項目上成活起來。我常開玩笑的對同事和開發商說，開賭場吧，設紅燈區吧，要不然，真的只有一個字：死。

然而開發商還在炒作，請來廣告公司的文案和設計描繪商業，吹捧商業，我從來不信，商業是炒作和創意出來的嗎？


商業是做出來的。商業是調查、研究、規劃、運營、調整、管理出來的，很細，很煩，很累……這樣一點一點才成功的啊！

開發商對商業地運營不懂――

很多開發商做了住宅項目的開發，就以為商業地產也可以像住宅項目那樣運作：找地找項目，找設計院做規劃設計，再請廣告人振臂一呼，以為市場就一呼百應。卻沒想到，把商業地產隨便賣掉本身就是一個問題；怎么賣掉更是一個大問題。誰來為招商買單？為經營管理買單？為將來市場前途買單？這些問題只要項目沒走到爛尾的地步，沒人來回答。還有，對商業地產來說，就是房子建好了，若沒有商業，就不是爛尾嗎？

這不是地產的爛尾，卻是商業的爛尾。


媒體報道商業地產運營偏頗

媒體在報道城市經濟高速發展、炒作人們消費觀念發生巨大變革和提高的同時，總在不斷推陳出新一些"體驗消費"、"街區時代"等商業地產概念，為開發商們多是大肆鼓勵和喝彩，卻很少揭示商業問題，更無意也沒有能力來批判開發商對商業地產項目不負責任的思想和做法。有一種現象的確存在，開發商的廣告費養著媒體，開發商的錢支持著地方財政，也就理所當然的獲得了話語權。


投資者對商業地產運營不理解

一鋪養三代。以租養鋪。回報高。投資者總以為，只要投資了商鋪就能賺錢。很多業主，窮其一生積蓄，辛辛苦苦一輩子，換了一個鋪，以上的想法和要求也是情理之中。但如果沒有商業，沒有招商，回報利益從何而來呢？又如何保障商鋪將來的升值前景呢？很多人只知道買商鋪，卻又不愿意委托給專業的商業管理機構來代理招商（只因要付出一點傭金而已），結果導致整個商業街或賣場沒法統一規劃，主力商家也不能進駐，興旺繁榮之目標就更談不上了。