商業運營管理各階段解讀

商業運營管理各階段解讀
從技術的角度來看，商業運營管理并不是無章可尋。要搞好經營管理工作，需要先認清商業項目經營管理工作的重點，抓住定位期、籌備期、進場期、啟動期、運營期、穩定期六個時期的工作。
1.定位期，為商業運營打好基礎。一個具有良好潛力的商業項目應該在項目施工前，就應該有良好的業態經營定位和清晰的招商對象定位，這個時期經營管理方面最重要的是結合業態實際經營要求，對商業的業態分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開發商、設計院、商管公司，從物業的實際運營者 角度說，經營管理工作在此時就應該提前介入。
2.籌備期，為市場運營做好準備工作。在第一個時期工作完成之后，商業經營管理公司應對商戶的招商對象篩選，并做好市場運營的宣傳推廣工作?，F國內許多商業地產項目，在此階段為節省所謂人力成本，一般從事主力店招商均為無乏經驗的菜鳥，對各種主力店的定位與目標客群、經營優勢、物業用房技術條件與商務條件等均無經驗，大部份均為以前從事百貨零售類的招商營運人員，對各業態的主力店商家均缺乏認識與經驗，因此，許多商管公司在此時階段沒有思考項目定位與主力店是否匹配？比如，同樣招一家大型超市作為主力店，并非任何一家大型超市都合適，比如華潤萬家、吉之島、沃爾瑪、麥德龍、永輝等，這里如何科學選擇主力店將決定項目成敗！而非隨便看哪家商務條件好就與誰簽約......另一方面，對于后期中小租戶的招商，由于現國內租戶資源與業態豐富度不足，加上80、90后創業的人也比較多，作為購物中心應根椐實際，針對創業型的租戶，編撰創業手冊、本地區消費群體特征及需求分析培訓等方面的工作，協助創業者順利入行避免他們因人為因素導致的失敗，將“養商”與“主力店招商”的地位一樣要前置。另外經營管理公司還應該在此階段完成自身架構的完善工作，比如建立信息部優化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點，為商業未來商圈輻射做基礎工作。期間可以不間斷加強和商戶的交流活動、提高商戶經營素質，幫助商戶采購有競爭力商品。
3.進場期，提升產品競爭力和商戶經營信心。此時期商鋪逐步進入交鋪工作，經營管理公司在此階段應該幫助商戶審視產品競爭力，對持觀望心態，不肯下實力經營的商戶進行經營信心勸服工作，任何新商業項目投入經營最根本的矛盾是一怕商品沒人來買，二怕開始經營了消費者到了現場買不到商品，如此惡行循環經營自然難以做旺。此階段工作經營管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經營信心，提升商品品質和價格的綜合競爭力。
4.啟動期，運營正式開始，如何確保旺場與人氣。商業進入試業或開業后，最初的一段時間最重要的任務就是制造現場的人氣，可以用天天特價、買貨抽獎、消費送禮、免費接送等方式制造人氣和消費額度。不管是零售業態還是批發業態，首先要讓商戶有生意做，此時值得注意的是，如果前幾個階段的工作沒做好，商品款式不新、品種不全、質量不高、價格無競爭力，雖短期制造人氣也很難把商業做旺，這種情況下人氣越旺，市場口碑形成的消極影響反而會危害了市場成長。相反，商品綜合競爭力強，口碑效應則會讓商業越發興旺。
5.運營期，把生意機會最大化。項目初步經營起來之后，應該在此時期加緊梳理商圈輻射的空白點，開業階段3-6個月后，通過開業后市場消費群體的檢驗，項目各業態、業種的組合是否合理，各樓層業態是否能共享？并且，通過此階段市場殘酷的洗禮，許多問題均已暴露出來，如餐飲區的空調的冷量不夠、部分樓層客流的粘性不足、許多店鋪的客流開始出現大幅下降、整體客流下降與客戶提袋率持續偏低、商戶的美陳或店鋪面形象混亂、設備設施頻出事故等不一而足。因此，在此階段，需要我們專業的運營團隊，要有專業精神、更要有耐心，一定要深入分析、逐步梳理，分輕重緩急、找出問題的根源，然后，進行分工與合作，并制訂工作整改計 劃，確保能按期完成，以贏得廣大的租戶的信心與肯定，從而為項目持續穩定及健康發展步入一個良性螺旋式上升的軌道。
6.穩定期，守衛消費商圈，與時俱進提升商業競爭力。此階段一方面為商業創品牌，增加商業形象誠信度，促進消費者情感認同度，另一方面要持續不斷的為市場商戶提供商業資訊、增強其經營素質和新商品引進能力，持續不斷推出各類促銷活動增加消費熱情。