城市商業的凋零 郊區商業的春天

城市商業的凋零 郊區商業的春天
現階段，隨著國內各大城市中心城區商業的不斷發展，傳統商圈受物業條件限制，商場硬件、車位等配套設施滯后制約且升級改造困難，造就城市中心大量百貨、超市撤場關門。飆馬（中國）觀點認為，隨著市中心商圈發展，城市郊區擁有更加寬裕的土地提供，購物中心相關配套更加完善，具備相當的便利性優勢，是避開核心區傳統商圈擁擠式購物的新希望。于是乎，近年來部分商業地產龍頭企業，瞄準商業地產最后一塊蛋糕——郊區商業。

飆馬（中國）商業地產顧問機構，歷時20余年的商業地產專業服務認為國內商業地產城郊化發展有如下幾點要素原因：
一．汽車保有量增長迅速，距離不再是郊區商業的阻礙

據中國汽車工業協會網站，2016年中國汽車產銷均超2800萬輛，連續八年蟬聯全球第一。2016年中國汽車產銷呈現較快增長，產銷總量再創歷史新高，汽車產銷分別完成2811.9萬輛和2802.8萬輛，比上年同期分別增長14.5%和13.7%，高于上年同期11.2和9.0個百分點。

與此同時，隨著中國經濟的發展，中國私人汽車數量持續增長。2016年中國私人汽車擁有量16330.22萬輛，同比增長15.8%。1985年中國私人汽車擁有量僅28.49萬輛，33年累計增長16301.73萬輛，復合增長22.0%。預計2017年中國私人汽車擁有量將達18128.94萬輛。
私人汽車的大量普及，距離不再是城市郊區商業阻礙，越來越多的時尚年輕職場人士以及家庭成員更愿意驅車到城市郊區購物消費，同時體驗郊區優美的生態綠化環境，感受自然的天然氧吧！相比交通擁堵、環境臟亂、基礎設施不夠健全的城市中心，郊區商業必將更受消費者青睞。
二．消費方式發生轉變，周末游成為郊區商業的機會

城市經濟的高速發展，消費者需求的日益多元化，以傳統的“百貨零售”為主的商業購物模式，越來越無法滿足市場的多元化需求。城市中心傳統商業市場較為發達，消費能力較強，但這并不代表這些商業系統是長青樹。一些老傳統商業圈，包括遍布城區的其他商業，其最大問題就是以單體商業為消費模式，沒有“中心”功能，消費客群單一，商業形態層次較差，消費功能業態零亂。同時，由于城市人口的快速膨脹，城市郊區交通設施的不斷完善，其郊區商圈交通承載能力優勢亦發顯現，郊區生態景觀優美宜居宜購，周末游成為郊區商業發展新機遇。
三．市中心時間成本增加、停車成本增加

隨著經濟社會發展，高檔次消費者更加注重時間成本的運營，城市中心商圈的基礎硬件設施滯后、交通的不便使得市中心的時間成本大大增加。舉個例子來說，周末幾個近郊居住白領約好的18：30到市中心某餐廳吃飯，一般情況下等人齊了得等到19:30，倘若下起雨來，那將“開餐時間”定為20：30都不為過，因為整個城市中心交通已基本癱瘓，并且在到達目的餐廳還要拖延時間，因為停車位確實很難找到，且價格昂貴。反之對比，郊區商業，交通通暢，停車基本免費。
四．市中心商業項目用地成本增加，租金居高不下，增加了經營成本
一直以來，城市商業中心都集中土地資源有限的老城區，隨著市中心土地資源的不斷縮減，土地成本，商鋪租價也同樣出現嚴重的暴漲姿勢。

在這方面，郊區購物中心在規模與租金壓力上都優于市中心核心區。與傳統商圈高密度建筑不同，郊區土地不僅相對便宜，還可以承載更豐富、更多樣化的建筑形式。當然，除了地價比核心區便宜，郊區其他建設成本、日常運營、推廣、物業、人力、水電等并不便宜。同時，郊區周邊有眾多的住宅小區，為商業綜合體發展提供了巨大的客流基礎，在郊區地段選址建設商業綜合體，提升郊區功能品質，優化功能分區，充分發揮郊區的土地價值，這是商業綜合體的一個發展趨勢。
五．市中心新開發商業項目用地不足
現在的城市中心用地比較緊張，無法規劃出面積龐大的地塊來建造大體量的商業項目，城市中心地段往往同類商業扎堆，過于密集，形成商業失衡，而郊區的位置有大量的土地可供選擇，是個非常具有發展潛力的區域，對郊區精準布局，對于商業地產商來說也是個非常不錯的選擇。另外，市中心位置新建小區樓盤比較少，新建樓盤位置普遍集中在郊區或者偏向郊區的位置，而大量具有消費能力的年輕群體也往往集中在這個位置，因此郊區地段是商業項目布局選擇的最佳場所。
六.市中心商業已經接近飽和

市中心地段商業布局比較密集，商業體量趨向飽和，同質化嚴重，想在市中心有限的商業空間里實現業績的增長已經變得越來越難了，有的商業項目年年虧本，特別是以百貨為主的業態幾乎天天都會有撤場的相關報道，生存空間越來越小。隨著這幾年新建住宅樓盤的熱潮，郊區也逐漸發展起來，因此年輕消費人群比較集中于郊區位置，給郊區發展商業項目創造了有力條件，郊區發展較晚，因此商業項目不像市中心位置那樣密集，飽和，故郊區可以說是商業項目發展的空白區域，具有巨大的發展提升空間。
7.政策支持地方政府支持郊區商業項目
有些地方政府的城市規劃建設中，出臺相關的政策支持郊區發展商業項目，提升郊區功能品質；
圖1-1 政府政策支持郊區商業項目

地區	支持郊區發展的相關文件	主要內容
北京市	北京市商業流通發展專項資金暫行辦法	郊區現代流通網絡建設項目。支持郊區連鎖商業企業開展商品聯合采購，降低商品流通成本，提高商品特別是食品的統一配送率
武漢市	關于進一步激活內需提振商業經濟發展的意見	結合城市重點功能區的建設，完善城市商業網點發展規劃，優化城市商業網點布局。結合特色商圈建設和軌道交通沿線商貿業發展，重點推動一批大型商業設施建設
三鄉鎮	三鄉鎮進一步推動大型綜合商業項目建設專項扶持獎勵辦法	符合基本條件的超容積率商業項目，參照《中山市三鄉鎮“三舊”改造實施細則》中有關激勵扶持政策及相關調整規定（從該項目土地出讓純收益中提取60%，返還土地使用單位），給予商業部分繳納市超容費返還我鎮部分（繳納市超容費部分的80%），其中的60%即超容費的48%作為項目補貼。

圖1-2 政府政策支持住宅項目需要有商業配套

地區	相關政府文件	主要內容
北京市	北京市住宅配套商業服務業用房規劃建設使用管理辦法	新建居住區、居住小區， 必須按國務院和市人民政府關于新建居住區公共設施配套建設規定的標準， 配套建設商業用房。本辦法所稱商業服務業用房， 是指與住宅配套的小百貨店、綜合百貨商場等；
商務部	關于深化流通體制改革加快流通產業發展的意見	城市新建社區中，商業和綜合服務設施面積占比例不得低于10%；地方政府要通過購買方式持有一部分商業用房，低價出租包括菜店、早餐店、家政服務點等關于民生的社區配套商業
三亞市	三亞市居住社區商業配套服務設施暫行規定	三亞按照人口規模或戶數，將居住社區分為居住區、小區和組團。其商業配套服務設施包括小型副食品店、中小型超市、文化用品店、小型餐飲店、理發店、診所藥店、儲蓄郵政所以及文化娛樂網點等。
無錫市	關于規范市區征地拆遷安置房小區配套商業用房及土地出讓程序的通知	市住保房管局已辦理初始登記的安置房小區，在滿足本小區所需配建的公共服務設施用房的前提下，多余配建的商業用房，經相關部門審核，報市政府批準后，方可辦理房屋及土地出讓手續。

 
八.城市人口郊區化，注入郊區商業生命體新的活力
隨著人口逐年增加，新城的公共服務建設也逐漸為政府所重視，軌道交通等配套設施的加速完善也加快了人口導入的力度，促進了軌道交通沿線新興商圈的形成，，人口郊區化趨勢已成必然。

以北京、上海為例，從1982年第三次全國人口普查開始，北京二環以內的人口密度就持續降低，到1990年老城區人口下降了3.38%。而90年代開始的大范圍舊城改造活動，則加速促使了內城人口向三環四環遷移，到2010年中心城區人口較30年前已經下降了10%。
早在2010年，根據第六次全國人口普查結果，上海近郊區、遠郊區的人口密度分別為每平方公里4684人、1388人，比2000年分別增加80.2%、61.4%。占上海總面積不到十分之一的核心城區——黃浦、盧灣、靜安、虹口、長寧等地的人口不斷下降，其中下降幅度最大的是黃浦區，減少四分之一。這顯示了上海中心城區核心區域的人口正向郊區、中心城區外圍區域遷移。
九. 郊區環境質量優越，玩購引領消費新時尚
通常城市郊區隸屬城市發展新區，市政基礎配套完善（生態綠化公園、生態旅游景點、游樂城、歡樂世界等多居于郊區），郊區商業的發展，配套城市綠化生態系統，給消費者一種對比鬧市、臟亂完全不同的生態優美、空氣新鮮購物環境；市政旅游、游樂設施配套，進一步刺激消費者，小區域內實現“一站式樂購與樂游”的目標。