商業地產“超級IP”

商業地產“超級IP”
1)所謂“互聯網化”并不一定是指物理意義的“上網”，而是代表了一種思維方式和商業哲學：招商時不再局限于場內空間，基于大數據分析進行目標定位，將項目人格化，進行流量的經營，用類似于社群的方式進行深度客戶服務，最終使整個商業中心成為一個匯聚流量的超級IP。
2)移動互聯網時代，商業場所運營的核心是運營他們自身與客戶的關系，而這種關系是要建立在大數據分析基礎上的。
3)所謂“超級IP”，具體表現為：內部具有原創內容，可以主動發酵，可向外部衍生和復制，形成足夠差異化的人格形象，進而帶來有變現能力的流量，借助以信用為依托的社交紅利，形成交易的快速擴大。
4)用互聯網的視角去看實體商業運營的優化，要實現三個方面的轉變：
第一，數據化，對顧客做更深的細分，對其需求做出標簽的極致細化。
第二，社群化，社群成員間的高效溝通與相互激勵不但能加快產品升級速度，其相互信任關系對商業的粘性和效率提升也特別重要。
第三，人格化，商業場所運營的是與顧客的關系，這種關系的維護過程就是要不斷有內容的溝通，基于人格化社群價值觀的故事會更容易在社群中傳播，并讓社群的關系越來越緊密。
案例分析
廣廈林立的上海大虹橋商務區，一個僅3.25萬平方米的“小項目”，11個月招商，98%開業率，開業首天迎來8萬客流。
2016年5月1日，上海繽谷廣場二期開業。拿到這一串亮眼的運營數字，RET睿意德繽谷項目駐場團隊長出了一口氣：“太不容易了，招商過程不但是對職業素質的考驗，更好像談了一場 戀愛 ，需要對自身有深刻認知，還要抵抗各種誘惑。”
作為一個在城市核心區新開發的小體量商業項目，繽谷二期的招商不僅僅是耗費心力那么簡單，它是在整個商業地產行業已經進入存量階段，都市核心區小體量商業中心招商的一個經典案例。
對于整個行業來說，該項目更具有某種標志性的意義，其運作與實施過程甚至堪稱一次創舉：作為一個線下項目，繽谷二期一改行業的傳統習慣，采用互聯網的思維、方法和工具進行招商，并取得了初步成功。
在這里，“互聯網”并不是指物理意義的“上網”，而是代表了一種思維方式和商業哲學。招商時不再局限于場內空間，不再糾結于商品類目，而是基于大數據分析進行目標定位，將項目人格化，吸引能夠自帶流量的品牌聚集，在招商過程中用類似于社群的方式進行深度客戶服務，最終使整個商業中心成為一個匯聚流量的超級IP。
而項目至今的運營結果，給了物業所有方和RET睿意德招商團隊最好的回報：星巴克手沖現磨咖啡店、新加坡肋排第一的“摩根菲”餐廳、知名的法餐品牌——夏朵……30%以上的店鋪堪稱“網紅級”，更有設計師品牌Risa，曼都美發的高端品牌Aisplus，Gupls私教健身等新品牌落地，充分釋放品牌原有聚合的粉絲能量，為項目奠定了持續自然的人流量。
飆馬（中國）認為，在實體商業普遍受到電商沖擊的今天，上海繽谷廣場二期和RET睿意德團隊所采用的這種新的思維和行為方式，這種理念上的“互聯網化”，也許意味著在“對抗”和被“革命”之外，實體商業與互聯網發生關系的另一條道路。