國內商業地產超飽和，去庫存消化形勢嚴峻

國內商業地產超飽和，去庫存消化形勢嚴峻
根據國家統計局最新數據顯示，截至6月末，全國商業營業用房待售面積高達15263萬平方米，同比激增23%。有關數據還顯示，二三線城市商業用房等消化周期高達50個月以上，一些城市甚至達100個月以上。飆馬（中國）認為，商業地產去庫存形勢很嚴峻，壓力要比住宅地產還大，將直接關系到市場的健康發展，究其原因，總結如下，僅供參考：
　　1.實體商業不景氣，拖累商業地產“入冬”
　　近年來，由于實體商業的不景氣，百貨業態及賣場相繼出現集中關店現象。百盛、天虹、王府井、萬達等多個知名百貨公司相繼關閉部分其在二三線城市，甚至一線城市的門店。同時，另一零售主力業態“大賣場”也陷入業績下滑的困境。據《中國商業地產行業(2015／2016)年度發展報告》稱，全國連鎖的大潤發超市利潤在2015年首次停止了增長，永輝超市業績也出現了小幅下滑，其他一些賣場也紛紛放慢甚至暫停了開店計劃。
　　下滑的實體商業拖累商業地產“入冬”。同策咨詢研究部數據顯示，6月末，全國十大城市商業市場累計存量再刷歷史新高，已達5267.75萬平方米，同比上漲幅度達10%。其中北京、成都、天津、杭州等4個城市商業存量創新高，成都、天津、南京存銷比分別高達141個月、96個月、83個月；北上廣深4個一線城市的存銷比分別為56個月、42個月、23個月、36個月，商業地產去庫存的壓力比住宅地產還要大。
2.商業地產現整體性困難，去庫存僅靠企業單打獨斗難度大
　　如今，商業地產存在的通病，泡沫化、同質化、邊緣化、過量化是當前商業地產面臨的主要問題，怎樣解決是商業地產過量去庫存的重中之重。
　　飆馬（中國）認為，目前，商業地產行業呈現整體性困難，問題既來自行業內部，如商業規劃失控、地產商業項目供應量過大等，也有電商沖擊、經濟下行等外部因素。因此，商業地產去庫存效果，直接關系到市場是否能健康發展。庫存壓力不僅來自于巨量的建筑設施庫存，對開發商來說還有資金及成本的壓力，以及“來自大量物業的庫存壓力”。
　　在這些壓力下，商業地產開發商開始紛紛謀求“出路”。按眼下形勢，不排除出售或出租一部分商業資產，以盤活商業資產。”
　　成功開發了上海新天地、虹橋天地等項目的商業地產企業中國新天地，正是對項目導入了歷史、文化、各類社會活動以及現代服務功能等，所經營項目均有不俗的業績，像上海新天地已成為上海市新的商業中心和地標性建筑。
　　但飆馬（中國）認為，商業地產受宏觀經濟的影響較大，而且投資規模、建筑面積等都比較大，去庫存僅靠企業單打獨斗有相當的難度。一邊是高企的庫存，一邊還在批地。然而，我們有知道，政府的責任是真正管控好土地的供應量。在目前形勢下，不能以規劃大量商業地產帶動周邊建設作為提升城市形象的手段，而是要根據市場需求，有保有壓。
　　3.去庫存應“兩端”出手，管住“供給”拓展“需求”
　　針對各地去庫存壓力，飆馬（中國）認為，政府首先應從供給端入手，要優化土地供應結構，通過供地、規劃等途徑控制增量。對于庫存量大的城市，要暫停商業用地出讓。
　　據了解，福建省明確未來供地計劃分五類來調控，分別為“顯著增加”“增加”“持平”“適當減少”“減少直至暫停”，由此來確定市場供應規模。四川省明確，對營業用房、辦公用房等商業用房庫存較大的城市，嚴格控制新增商業用房土地供應和規劃指標。山西省也提出，允許在土地使用年限和容積率不變的情況下，將商辦土地用途調整為居住用地，以盤活存量土地，有效促進商業地產去庫存。
　　為消化現有庫存，各地也在出招。有些省市明確提出“商改住”政策，即在滿足一定條件下，允許商業用地調整成為住宅用地；已建在建的商業用房在一定前提下，可改變建筑使用功能，用于教育培訓、文化、旅游等經營性、公益性用途。
　
　　雖然目前商業地產面臨體量較大、庫存較多、租金回報受限等挑戰，但也迎來了消費擴大升級的機遇。因此，飆馬（中國）專家建議，商業地產在運營上，一方面要考慮如何合理配比業態，另一方面則要通過創新填補客群空白；同時，政府也應采取措施推動和鼓勵傳統商業向體驗型業態過渡。根據新的消費趨勢，未來商業零售業發展將向以體驗式業態為主的商業綜合體過渡。