2019年經濟下行給商業(yè)地產運行帶來了前所未有的挑戰(zhàn)，如何應對寫字樓空置率上升，成本劇增的困局？如何接受科技創(chuàng)新給行業(yè)帶來的變革？
2019年11月14-15號，由COMIN中國建筑運營管理學院主辦，明源云空間、國貿中心等協(xié)辦的2019年中國建筑運營&資產管理峰會在北京舉行。寫字樓運營商、資本方、五大行等商辦市場的參與者齊聚一堂，討論解決之道。
大咖們一致認為，盡管寫字樓市場在寒冬，但是冬天過去了，你若不能做第一顆發(fā)芽的種子，春天來了跟你也沒有什么關系。所在現(xiàn)在寫字樓運營商要改變思維，鍛造自己的硬實力，以便在春天來臨之時，順利發(fā)芽。
商辦市場中
園區(qū)辦公樓正在從CBD“偷人”
寫字樓的絕對需求面積在下降
據(jù)報告顯示，2019年前三季度，北上廣深的空置率分別為13.8%、12.5%、3.7%、21.2%。相較于第四季度，除了廣州，剩余三個城市的寫字樓空置率均上浮，其中深圳上浮最為嚴重，當然這也和深圳寫字樓租賃新增供應量最高有關。
從市場端的變化來看，產業(yè)園區(qū)的辦公樓、聯(lián)合辦公均在不同程度上吸引CBD辦公人群，且因科技的發(fā)展，企業(yè)整體辦公空間需求在降低。
一、經濟下行，很多科技企業(yè)開始遷往產業(yè)園區(qū)辦公樓
科技型企業(yè)現(xiàn)如今越來越青睞產業(yè)園區(qū)辦公樓，這一比例從20%上升到30%，幾乎每3個客戶中，就有1個選擇產業(yè)園區(qū)。
一名資本界人士談到一個很現(xiàn)實的情況，一個科技企業(yè)可以上海松江租1.5塊的寫字樓，也可以在浦江鎮(zhèn)找到3塊的辦公樓，當經濟不好，有壓力的時候他為什么要堅守在7塊錢的寫字樓。且郊區(qū)產業(yè)園區(qū)，容積率1.0，庭院式辦公。
所以很多企業(yè)基于自身發(fā)展和員工留存率考慮，開始逃離中心CBD，選擇到位置稍偏，但是交通還不錯的郊區(qū)產業(yè)園，辦公環(huán)境好，租金便宜，他們何樂而不為。
另外高力國際華北區(qū)總經理嚴區(qū)海表示，據(jù)自己的觀察，租戶對共享辦公有一定需求，因為于很多租戶來說，經濟不景氣的情況下，他們急需減少現(xiàn)金流，而共享辦公滿足了他們的需求。
二、科技發(fā)展引發(fā)辦公形式轉變，寫字樓的絕對需求面積在下降
中央財經大學柴鐸教授認為，除了經濟下滑壓力、市場競爭壓力，寫字樓空置也受市場需求的影響，隨著科技的發(fā)展，企業(yè)辦公形式更加靈活多樣，導致市場絕對寫字樓面積的需求下降。高力國際嚴總也認同這一看法，他認為整體來看，企業(yè)辦公面積在降低，各家企業(yè)都在思索怎樣才能更有效率。
CBD仍是一些企業(yè)的首選
寫字樓產品有結構性需求
空間靈活高效性
體驗感將是租戶關注重點
寫字樓空置率高已是不爭事實，但這看似糟糕的行情下，仍有一些希望可以捕捉，有一些結構性需求可以捕獲。
一、金融、投資仍鐘愛CBD寫字樓
每個行業(yè)客戶對寫字樓的要求不一樣，雖然有些科技企業(yè)開始逃離CBD，但是金融、投資公司卻仍然希望待在CBD，甚至想要租在超甲級寫字樓，環(huán)境高大上，符合金融氣質，利于塑造企業(yè)形象，接待客戶。
上文提到3個科技客戶中，1個跑到園區(qū)，仍有2個留下來。寫字樓運營商關注這些租戶的辦公需求，提升他們的黏性。
二、無論是金融還是留下來的科技企業(yè)，租戶期待辦公空間更高效、靈活、體驗感強
無論是哪一類租戶，寫字樓運營商需要明白，如今職場人對辦公環(huán)境的要求跟以往大不一樣。只有抓住他們的痛點，才能不懼空置風險。且這種需求痛點包含客戶和客戶員工兩者。
戴德梁行大中華區(qū)租戶研究主管Shaun Brodie認為不同時代的人對于辦公場景的需求大不一樣。
（租戶的辦公需求變化）
且國內寫字樓運營商需重點考慮千禧一代的辦公需求，因為他們在總人口中占比高達25%，為3.51億人，數(shù)量多于美國的人口總數(shù)。
（中美千禧一代人數(shù)對比 圖片來源：Shaun Brodie演講PPT）
他表示這一代人，注重辦公體驗，追求辦公環(huán)境的優(yōu)質、健康，期待社交、文化和情感連接。
同時對于租戶而言，他們對寫字樓空間有這些需求：
①能提升員工效率，激發(fā)員工創(chuàng)造力；
②提升運營管理效率和空間使用率；
③更低租金，更短裝修時間，更低能耗，降低成本；
寫字樓市場確是愁云慘淡，但是不容忽視的是在這層陰云下，仍有結構性的機會。比如提升辦公空間體驗，創(chuàng)造好的產品。
同時也可結合當前產業(yè)園區(qū)好的發(fā)展態(tài)勢，創(chuàng)新招商方式和經營方式，這些都是寫字樓運營商可考慮的思路。
打造高效、靈活、敏捷的辦公空間
為企業(yè)和員工全方位提升服務
運用產業(yè)園思維運營寫字樓，讓客戶不想走
客戶來不來你家寫字樓無法強求，但是你可以利用自己的價值“勾引”他，留住他。
一、關注結構性產品需求，打造好產品和服務，將自己的競爭優(yōu)勢上升到價值層面
一些企業(yè)的絕對用工面積在降低，更加注重辦公空間的靈活性和效率。但同時企業(yè)也在追求更靈活的空間，節(jié)約成本，提升員工效率。
此外寫字樓業(yè)主也應該脫離空間載體，提供一些能增加企業(yè)黏性的企業(yè)服務和員工服務，使自身的競爭優(yōu)勢上升到價值層面。
1、提供靈活、高效、敏捷的辦公空間，滿足企業(yè)需求
減少空間的隔斷，增加空間靈活性。考慮到一些寫字樓客戶需要更為靈活的空間，一些新的建筑形式也發(fā)生了改變。
比如華潤前海大廈的一個標準層，屬于十字核心筒設計，有多達四面企業(yè)形象展示墻。承重柱緊貼幕墻，創(chuàng)造出幾乎無柱的室內空間。也就是說，整個室內接近空無一物，客戶想怎么布置就怎么布置，平面使用效率和靈活性非常之高。
高效的空間打造，提升工作和開會效率。比如字節(jié)跳動的空間內，每一個休息的地方都會設置大量的白板和馬克筆，簡短的時間都可以寫寫畫畫討論工作，很多工作問題并不一定在辦公位上解決。
（字節(jié)跳動的采訪間和公區(qū)白板設計 圖片來源：知行曉政蔡家偉演講PPT）
又如百事集團，專門設置了30分鐘的會議室，進去之后就開會倒計時，30分鐘之后燈關掉，也沒有座位，大家站著開會，這樣來提升員工的開會效率。
（圖片來源：知行曉政蔡家偉演講PPT）
敏捷性辦公，提升辦公空間的使用效率。高力有個數(shù)據(jù)顯示，他們監(jiān)測到有一個辦公空間，平均的辦公使用率只有56%，峰值的時候是66%，谷值的時候是32%；且會議室的總體平均使用率只有29%，非常低；他們絕大部分的工作（差不多80%）需要跨部門的合作；且60%的同事不想在以前的工作方式工作。
（圖片來源：高力國際嚴區(qū)海演講PPT）
基于這個數(shù)據(jù)，表明辦公空間內并不需要那么多辦公座位，特定崗位比如財務人員、HR有固定的的座位，具體哪些崗位可以流動，主要根據(jù)企業(yè)的性質而定，且不能一味強調全流動，這樣也會產生損耗。
比如之前明源君看到的一個科技辦公室，采用的是移動辦公形式，所有的員工沒有固定工位，敞開辦公區(qū)的工位是按照1：1.5的數(shù)量進行配比，即100個工位可以滿足150人的辦公。
這種辦公的形式，一些觀念偏傳統(tǒng)的企業(yè)一下子還接受不了，但鑒于其契合當下新興經濟形態(tài)下組織的變革，未來一定會有越來越多的企業(yè)接受。
2、人性化的空間小細節(jié)，體現(xiàn)對員工的關懷
空間里有非常多值得研究的東西，比如顏色、濕度、通風、燈光，茶水臺怎么擺、掛衣服的地方怎么設計……
納什空間CEO張劍表示，對于怎么使辦公環(huán)境更加人性化，納什空間從一把椅子開始，因為椅子是一個屁股決定腦袋的問題。
比如在北京招一個稍微好點的程序員月薪要3、4萬，但你只給他坐三百塊的椅子，并不舒服，程序員坐久了，容易得頸椎病，會影響工作效率。因此，納什空間一律采購國際一線品牌的椅子，雖然價格貴，但對辦公效率的提升非常有幫助。
3、為企業(yè)和員工個人提供全方位服務，讓他們感動到哭
①針對企業(yè)的服務，孵化服務或者對接服務
因為寫字樓運營商作為大樓的管理者，可以可以針對自己對租戶情況的了解，幫忙對接資源，促成客戶之間的合作。比如某寫字樓運營商撮合一保險租戶A和一設備制造商B合作，B買了A的保險，A用這筆險資再來投資B，兩者形成一個良好的企業(yè)合作關系。
或者有資金實力的運營商可以選擇孵化一些企業(yè)，華潤置地內部就設立了“潤加速”專門做這塊業(yè)務。
②針對企業(yè)員工，生活和工作均不辜負。
關心員工的生活。有高端寫字樓運營商針對寫字樓里白領，往往因工作繁忙無法顧及家里老人和孩子。從此著手，為客戶提供服務。
比如高端客戶家里的老人生病需要住院陪護，小孩子上學需要接送，提供相應服務，免去客戶的后顧之憂。
此外，考慮到很多年輕女性不敢生孩子，害怕生了沒人照顧。或者女性生了孩子職場不能延續(xù)，會長期請假，在寫字樓內打造關愛女性的0-3歲市場的幼稚園，白領們上班的時候，可以將小孩托管中心。
此外，針對一般公司的高管會配有司機，一棟樓幾十上百個高管，可提供共享男女司機為高管服務，省去了一個公司需要配備若干司機的成本花銷。
關心員工的成長。比如針對白領員工，華潤經常舉辦一些干貨講座、圈層社交活動和藝術觀賞（如電影話劇）等多元服務，踐行“快樂工作，優(yōu)雅生活”的理念，打造良好的工作氛圍。
二、寫字樓運營商須有產業(yè)園思維，重視入駐企業(yè)關聯(lián)，同時學會抓大放小
柴鐸教授認為我國城市發(fā)展已經進入到了第三階段，高端產品需求成為推動未來市場發(fā)展的主要動力。而寫字樓在此過程中要注重篩選客戶，因為好的客戶跟你之間會形成良性的互動，互相提升對方品牌價值。
1、寫字樓運營商需要擁有產業(yè)園思維，重視入駐企業(yè)關聯(lián)
這種篩選并不是簡單的要某些企業(yè)，不要某些企業(yè)，而是在篩選企業(yè)的時候植入產業(yè)園思維，重視企業(yè)之間的關聯(lián)，集聚效益和規(guī)模效益。
畢竟于企業(yè)而言，他到你的寫字樓，在發(fā)展壯大過程中，接受這個寫字樓內的各類專業(yè)服務，從100發(fā)展到500人，他會覺得除了這個地方，其他地方都不太適合自己。這樣你就有了自己的核心競爭力，更利于招商和企業(yè)留存，提升企業(yè)黏性，降低空置風險。
2、租戶管理上要學會抓大放小，關注重點租戶
某高端寫字樓運營商表示，寫字樓的經營方式跟商業(yè)很不一樣。特別是租戶的安排，大有學問，在經濟下行下，更是要有著重點，需要牢記“漢堡理論”。意為一般大客戶都會往高層走，但是大戶未來的擴租過程中，并不能加層。比如說這個樓有20層，上面4層是一個大戶，往下走還是大戶，那這樣大戶擴層就很難受。
一般來說，17—20層是大戶，15、16有意變成小戶，等未來大戶擴存的時候把小戶想辦法替換掉，以此保有大戶的黏性。
三、利用數(shù)字化，搞清楚自己有多少資產，資產具體情況，定期維護更新
一些開發(fā)商早些年因自持要求，或主動或被動的持有一些商辦物業(yè)，早些年好租，后期并不注重保養(yǎng)維護，甚至有的還搞不清楚自己的資產情況，所以一些資產的空置率很高，租金也提不上去，資產價值無法提升，無法實現(xiàn)有效退出。
所以開發(fā)商一定要實時洞析自身資產情況，有效管理其資產。使用一些資產管理軟件比如明源云資管就顯得尤為重要。它可以讓所有數(shù)據(jù)在線，可以做到資產到人、資產到庫、資產有數(shù)，從而實現(xiàn)定期維護更新不疏漏。
小結
作為“經濟晴雨表”的寫字樓，空置率高有經濟的影響，但更多應立足自身，尋找原因，畢竟資本市場永遠不會辜負優(yōu)質資產。要做到如此，一套完整的資產管理邏輯必不可少，前期選擇好物業(yè)，后期重視物業(yè)的運營管理，這樣才能收獲好的出租率，實現(xiàn)自家物業(yè)的保值增值，實現(xiàn)有效退出。
