新建商品房市場的規模還在穩步增長，不出意外的話今年的銷售規模會達到16萬億，但整個房地產市場，已遠非這一數字可以詮釋。因為，存量市場的規模也正在快速壯大。
30年前，我國的建成區面積是7000平方公里，現在已經超5.6萬平方公里。二三十年前或更早的建筑，甚至十幾年前的建筑，很多都已不再滿足今天的需求，更新勢在必行，城市更新市場空間高達數萬億元。
什么是城市更新？城市更新的目的是什么？如何才能做好城市更新？11月21日，由中國城市更新論壇、明源云空間聯合主辦的“2019中國城市更新論壇”在佛山舉辦。500多位資管大咖齊聚大灣區，共話城市更新。秦虹、趙燕菁、蘇鑫、韋青、劉愛明、何帆等十余位大咖重磅開講。
以下是明源君根據現場8位大咖的演講內容，整理出來的金句：
01
趙燕菁 廈門大學雙聘教授
過去40年蓋房子的掙錢
后40年“管房子”的會掙錢
（趙燕菁此前其還擔任過廈門市規劃局長，還是教授級高級規劃師；中國城市規劃設計研究院副總規劃師。大多數人認識趙燕菁源于那篇顛覆人們常規認知的網絡爆文——《趙燕菁：是“土地財政”讓中國崛起完成了原始積累》。）
以下是趙燕菁在“2019中國城市更新論壇”演講的金句：
1、今天能坐在這里的都是過去20年的成功者，但是下一個20年大家是不是還能成功，那就不一定了。因為整個形勢轉變的時候，當比賽規則改變的時候，并不是跑得最快的人能跑到終點，很有可能是轉身快的人跑到終點。
2、如果加上所謂的工礦區，現在中國城市建成區的面積達到10萬平方公里，按照1萬人1平方公里計算，我們已經可以將77%的中國城市人口裝到城市里。
3、過去40年，只要大家趕上了中國增量發展的這趟車，大家都會進步，都會帶來財富增長。但是下一個40年你是不是還能財富增長，那就不一定了。
4、中國的城市會在非常短的時間之內出現過剩，我們現在財富的主要形態是存量，在這種情況之下，我們就會發現城市更新所支配的財富會遠遠地大過城市的增量所帶來的財富增長。所以，過去40年你要是蓋房子的你會發，下一個40年你管房子的、維護房子的會發。
5、怎么管理存量？其實核心的思路就是你要發現這些存量的價值，你要讓它保值增值。你有本事建，未必能夠讓它有價值。城市更新的意義就在于使建好的存量價值最大化。
6、過去的城市哪個城市最能賣地，它的資本收入越高，這個城市發展就越快，最能賣地就是深圳、廣州、上海一線城市，所以它發展最快。下一個40年就不一定了，不是說你最能賣地就發展最快，能創造現金流的城市才能活得最好。
7、下一個40年，你能把城市建起來，把橋、港口建起來并不重要，你能把它變成財富、現金流、稅收這才重要，我們現在的社會上到處充滿了資本，但是沒地方可投，因為真正能帶來現金流的標地物是非常稀缺的。
8、為什么在國外城市更新很快，因為房子是按財產、價值來收稅的，你更新了，房子的價值高了，交的稅也多。
9、我們中國的城市建的速度比別人快，建起來很新，但幾十年、十幾年以后就破破爛爛了，這帶來了城市更新的機會。
10、現在很多城市都在做城中村改造，城中村是真正用來住的，但很多拆掉重建，實際上是把現在用來住的房子變成了炒的房子，正好和我們現在宏觀經濟的目的相反。深圳的經濟為什么能夠成功？很大一部分取決于深圳的住房是雙軌制。因為有了城中村，深圳才有了制造業，才有現金流。
11、全世界只有兩個城市既有高資本、高地價、高房價，也有高科技、高制造，這兩個城市一個是深圳，一個是新加坡。
12、城市更新不是單純的城市美化，城市更新是國家從高速度向高質量轉變的一部分，政府必須要有足夠的現金流，才養得起學校、醫院、治安等，這樣城市水平才會提高，這才是高質量。城市的更新和國家的趨勢是一致的。
02
蘇鑫 高和資本合伙人
城市更新的本質就是提高現金流
1、城市更新的本質是什么？我通過十年的時間研究出來結論：城市更新的本質就是提高現金流。
2、提高現金流，就是資產管理，提高現金流的方法就是服務和科技，未來兩年將延伸出來三個小趨勢：第一個小趨勢，服務的品牌化；第二個小趨勢，產品的科技化；第三個小趨勢，流動的證券化。
3、商業地產的開發商將由開發型向資管型轉變；而且，片區型的城市更新將成為城市更新的主要模式；公募REITs將推動城市更新這個市場的大爆發。
4、開發是一個高周轉的模式，主要用銀行的錢，快進快出。但是城市更新不行，它是服務業，需要長錢，需要更復雜的金融技術和手段，這樣我們可以理解為什么地產公司在轉型的過程當中都需要一些外力，需要和好的基金管理公司，以及跟資產管理公司合作。
5、為什么城市更新是未來的方向？因為只有這種方式，才能讓這個區域的土地價值達到最大化，同時能夠讓不同的區域擁有不一樣的樓，有不同的內容，有一些本地化的特點。
6、我們下一代主力消費人群就是硅基人了，或者是向硅基人方向走的這一類人，他們的消費習慣不會跟我們以前熟悉的一樣。這種情況下，城市發生變化，消費人群的習慣會發生變化，那我們的空間要不要發生變化？
8、我們用什么樣的技術，只有一個標準，就是它有沒有提高空間的現金流。為什么十年前沒有人去做科技跟空間的結合，有可能是技術沒有迭代到那種程度。
03
何帆 上海交通大學安泰經濟與管理學院教授
未來要在年輕人里尋找小趨勢
（認識何帆的人可能不多，認識何帆的地產人更少，但是很多人應該都聽說過他那本要記錄中國從2019-2049年30年的變化的書——《變量》。）
以下是何帆在“2019中國城市更新論壇”演講的金句：
1、我認為，以后從小趨勢觀察中國經濟的變化，為什么要從小趨勢觀察中國經濟的變化呢？有三個原因：第一個原因，宏大敘事已經結束了；第二個原因，圈子社會正在呈現；第三個原因，新一代的年輕人正在崛起。
2、怎么樣去尋找到小趨勢？我想，這對大家在城市更新的方面會有一些啟發，看到中國的這些小趨勢和小變化。有三條路徑：第一，在底層尋找小趨勢；第二，在邊緣地帶尋找小趨勢；第三，在年輕人中尋找小趨勢。
3、中國小鎮的潛力被大家忽視了。一方面在中國的很多小鎮里蘊藏著巨大的生產能力，很多小鎮很可能是某一個產品在全國的冠軍甚至全世界的冠軍；另外一方面，我們在很多小鎮里面蘊藏著巨大的消費潛力。
4、人民群眾已經不滿足于消費50分的產品，但是他們又還沒有做好準備去消費90分的奢侈品，大部分人需要的是80分的產品，這個時候如果誰能夠滿足他們的需要，把中國巨大的生產能力和巨大的消費能力在小鎮一級對接上，將會是一個巨大的商機，這個商機等著有心人去發現。
5、我們原來以為農民在接受高科技方面總是落后的，但其實在邊緣地帶最容易找到技術應用的場景，只要你能夠提供一個對用戶友好的界面，你就會得到很多很多的創新機會，這個創新歸根到底其實就是混搭。
6、什么叫混搭？就是把已經存在的東西用別人沒有想到的方式組合起來，我們搞城市更新的人對這個最在行不過了。我們做的東西就是混搭，如何能夠在邊緣地帶尋找到更多的應用場景，這是我們能夠獲得更多機會的關鍵。
7、我們原來一直在講年輕人變得又懶又不努力工作，變得特別容易沖動，但是我們忘了年輕人這樣只是因為他的想法跟我們不一樣。
8、我們這一代人的動力叫貧窮動力，你要不工作你就沒錢掙，可使現在這些年輕人已經沒有生存壓力了，在這個年代你想把自己餓死那是一件技術含量很高的人，沒有生存壓力之后他們的動力叫嗨動力，嗨動力就是我要覺得嗨我就干，我要覺得不嗨我就不干。
9、未來的員工越來越多的會是90后和00后，未來我們的消費者、客戶越來越多會是90后和00后，他們的想法站在我們的另外一邊，所以未來的小趨勢會出現在年輕人里頭，年輕人未來的劇情，你喜歡也好，不喜歡也好，都是年輕人去選的，但在主流的敘事里頭，年輕人的劇情往往被大家忽視。
10、大自然40億年的生命演變已經告訴我們演化算法是地球上唯一的成功學，因為在這個地球上曾經存在過的物種99.9%都已經滅絕了，我們現在還能夠活下來的物種絕對都是當之無愧的成功者。
04
韋青 微軟（中國）有限公司首席技術官
這是個開卷考試的時代
少造新名詞，多干實事！
1、佛山是武術之鄉，武術上來講，沒有花招，真正上場之后都是生死之戰。對于房地產的發展，對于業務的發展來講，跟武術的道理是一樣的。打花招、虛招沒有用，上臺之后一比你的年報、利潤率，高下立見。大家千萬不要去造名詞。
2、今天有個很大的變化，我們不用去想新名詞了。因為這個時代是個開卷考試的時代，答案你是先知道的。
3、大家都覺得人工智能很炫，那Artificial Flavors（人造香精），如果Artificial pigment（人造色素），你會覺得很炫嗎？為什么這個“Artificial”加到AI上面就會覺得很牛呢？其實那些真正大師級的學者寫論文的話，很少有人直接用AI。
4、這個世界沒有神奇之物，任何一個技術的應用和變革，一般來說都是當你成功之后容易把它神化，但是成功之前沒有這種神奇之物。明白這個道理之后，我相信咱們在利用技術的時候就能想到不要有那么多幻象，讓它落地。專業知識和技術的結合才是落地的保證，不要祈求有一個技術專家能夠懂你的業務，同樣的，也不要祈求有一個業務專家能夠完全理解技術。
5、任何一個新技術投入的時候，為了維持這個技術的先進性，起碼要花另外同樣的成本，比如說你投了1億建智慧城市，你起碼要花1億，甚至2億來維持它的先進性和可用性。
6、技術是被人用的，不是拿來被人吹的，而且這種應用一定是因人而異的。譬如我們都在用PPT，大概率事件講的話，如果我花了300塊錢買了一個office套件，我可能用到它的80%，在座的各位如果不是受過培訓的，你可能買一個套件能真正的效用不到10%和20%，這就是技術的巨大浪費。
7、按照我們高中學習的生物學知識，你可能就能對現在的智慧城市、智能社會，有你自己的獨到見解，那時候你就不會亂花錢、白花錢，因為又產生不了真正的社會效應。
8、人是碳基生命，機器人是硅，機器到底是不是人呢？所以在智慧城市、樓宇建設的時候需要去思考選什么樣的機器的能力去輔佐人的能力，而不是去代替。
9、新技術非常厲害，但只能為理解技術的優點和缺點的人所用，否則技術就會被神話，神話之后的結果就被泛化，泛化結果之后就被濫化。
05
秦虹 住建部政策研究中心原主任
城市更新就是產業的迭代升級
但沒有絕對低端產業，有低技術環節
1、城市更新是一個不斷地賦能城市的生命，再造城市的繁榮和活力的過程。世界核心城市都在通過城市更新來打造他們全球的創新中心、科技中心、魅力之都，城市更新能賦予城市新的生命和競爭力。
2、中國政府在城市發展中有新的定位和目標，譬如國家提出未來的城市要實現經營式的增長，要打造世界級的城市群。
3、我們拜訪很多企業，走訪了很多城市所總結粗來，城市更新的路徑主要有四個：①科技威力，②產業為核，③設計為美，④資管為要。
4、城市更新借助科技，可以使我們的城市更新走得更穩，更有質量。縱觀世界各個發達國家成功的城市更新經驗，我們可以看到城市的每一次跨越式發展——無論是大城市規模的擴張，城市的郊區化，城市中心的再復興，以及各個國家打造的全球核心城市創新中心，實際上背后都有科技進步的推動。
5、城市更新更重要的是產業的升級迭代，但產業的迭代升級在不同的地區應該有不同的要求，實際上并沒有絕對的低端產業，只有低技術環節。
6、一個高品質的環境可以激發人的潛能，創造力和創新能力。一個成功的城市更新，一定要打造新形象，能夠吸引人的目光，有吸金的能力，讓人愿意來，到這里生活、辦公或者到這里來參觀。
7、成功的城市更新必須要通過資產管理創造城市更新的價值，所以城市更新從經濟意義上來說，其實是城市資產的更新和升值。通過重新規劃設計來喚醒原有資產的生命周期，每一項具體的工作都要圍繞著資產的優化和升值來實現，比如說我們搞資產并購要實現它的土地價值，改造提升要實現開發價值，資產管理要提升運營價值，通過資產證券化要實現它的退出價值。
06
高 宇 明源云創始人、董事長
公有云已經不再是趨勢，而是現狀！
1、我們這幾年接觸了大量開發商、國央企，發現城市更新的空間非常的巨大，近幾年千億房企在展望未來發展趨勢的時候，往往會說我們在大灣區已經儲備了十幾二十個舊改城市更新的項目，作為對外展示公司未來發展潛力的重要指標。
2、大量國央企持有很多的資產，但資產確實效率并不高，更新的可能非常大。開發商和金融機構的特點是有錢，國央企是有資產、資源，如果形成合力，想象空間很大。
3、我一直覺得把重活、累活干好本身就是一個護城河，就是你的核心競爭力，比如自如分散式公寓現在已經突破100萬間，這對它的運營能力是巨大的挑戰，能夠做好非常不容易。
4、最近我們接觸了很多運營服務機構發現，雖然他們的收入也就是幾個億，但卻建立了幾十人的研發團隊，開發自己數字化的平臺，投入占比遠遠高于1%-2%全球的平均水平，更遠遠高于開發商投資只有千分之幾的水平，因為數字化能力是做好這項工作不可或缺的能力。
5、未來所有的產品都會在公有云上，而不再是軟件的形態，這樣效率會更高，成本會相對更低一些，還可以持續迭代優化。
6、公有云已經不再是趨勢，而是現狀了，2018年全球新增的IT數字化基礎設施，已經超過了50%是構建于公有云上。哪家大企業說我很有錢，我自己買服務器構建私有的機房，這都是和趨勢完全背離的。
07
婁永琪 同濟大學設計創意學院院長、博導
社區是城市創新未被發現的新源頭
1、社區到底是城市創新的一個終端，還是一個城市創新的源頭，幾乎所有的市長一想到社區就頭痛。家常里短，鄰里糾紛很多事情要擺平。但我們恰恰忘了，在美國的車庫了，誕生了目前世界最偉大的企業。
2、大學事實上是一個城市非常重要的創新策源地。譬如麻省理工學院在波斯頓都市區劍橋市，整個校區里面（圍繞）著這個世界最創新的公司，這些公司都誕生在這么一個方寸之地。
3、社區是城市創新的一個未被發現的新源頭，首先社區最貼近問題，哪里有問題哪里就有機會；其次社區最貼近消費，不管是一產、二產，還是三產，事實上社區是與消費貼得最近的城市功能體；此外社區有行動者，你不管在哪個小區，里面可能就住著200個不同學科背景的人。
最重要的一點社區是綜合應用場景，各種各樣的應用場景都集合在社區里，創業企業誰能夠找到并占據應用場景，基本上就能拿到融資。
4、為什么這么多社區并沒有成為城市創新的源頭呢？我認為可能是缺催化劑，一個容易做的事情就是把大學和社區的邊界打破，把大學的創新資源溢出來，這個時候這個催化效應就能夠產生了。
5、就舊城更新來講，其實是有幾個層級，最下面的層級是物質的需求，第二個層級是商業的成功，第三個層級是能不能夠成為更加有面子的，能夠凝聚一個共創的社群，而這個共創的社群是以創造一個并不存在的世界作為最大的樂趣。
08
劉愛明 中城新產業董事長
要想別人不喊你二房東
就不要光想著掙空間的錢
做服務商摘掉標簽！
1、因為房地產一路狂奔，所以有些領導就會覺得自己做的所有決策都是無比正確的，畢竟銷售額漲了、利潤漲了。作為一個公司，今年比去年銷售額長了50%，利潤漲了70%，好像你做的所有決策都是對的，但是實際上并不一定，我覺得下行市場你的這些東西都要打問號。
2、下行市場的容錯性在下降，很多似是而非的東西，自己要認真琢磨一下，否則要吃虧。
3、今天上午有嘉賓說不用再談什么新名詞了，所有的生意都要回到它本質上來，不要談什么風口，生意就是賺錢、服務客戶，我很贊同。
4、我覺得下行市場有一個根本點，你做生意總想掙對方的錢，但是前提肯定是你要給他創造價值，如果你無法給你的客戶創造價值，下行市場你能否玩得好打問號。我們的生意始終圍繞一點，如何能給你的客戶去創造價值。
5、我們搞房地產經常最省成本的地方在設計這兒，設計完了成本基本就定了，建造環節靠著招投標去壓價壓不了多少。但其實比設計還省錢的是在設計之前的那個環節，這東西啥都沒有的時候你就坐那兒想，把它給想出來，這個最省錢。
6、當別人說我們是二房東的時候，我們經常會否認，但是如果你把生態服務那一塊的錢掙出來了，別人就不會說你了，否則來自于空間的錢永遠都是二房東。
