2019僅剩50天！土地市場還有多少撿漏機會 ？

一、住宅土地供應(yīng)計劃同比提升

鄭州漲幅最快

從我們監(jiān)測的城市來看，2019年23個城市住宅用地供應(yīng)計劃面積合計為12826萬平米，相比2018年略有增加，同比增長6%。其中鄭州、西安和徐州全年住宅用地供應(yīng)計劃超千萬平米。

一線城市中的北京住宅用地供應(yīng)計劃與2018年相比同比下降21%，2019年住宅用地供應(yīng)計劃950萬平米，其中商品住宅用地供應(yīng)計劃600萬平米，但要求下限300萬平米，另有保障性住房供地計劃350萬平米。

廣州住宅用地供應(yīng)計劃維持在2018年水平，為562萬平米。深圳住宅用地供應(yīng)計劃增長38%至150萬平米，主要是由于基數(shù)偏低的原因。

另外，合肥、西安、佛山、南通、無錫降幅均超過10%；而廈門、長沙、南京、成都、鄭州等住宅用地供應(yīng)計劃增幅超過20%，以鄭州漲幅最甚。

 

 

二、住宅用地供應(yīng)計劃完成度提升

但難有爆發(fā)式增長

根據(jù)整理的23個城市國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，我們通過住宅用地供應(yīng)計劃對比2019年1-10月各城市住宅用地供應(yīng)總量，來測算2019年住宅用地供應(yīng)計劃的完成情況（完成度=2019年前10月住宅供應(yīng)總量/住宅用地供應(yīng)計劃）。

經(jīng)過測算，23個城市前十個月住宅用地供應(yīng)計劃完成度平均為73.8%，有10個城市完成度低于平均值，其中深圳、廈門完成度在30%以下，鄭州、東莞也低于50%。

北京雖然完成度同樣較低，但是指標要求下限是300萬平米，理論上已經(jīng)完成了年度住宅用地供應(yīng)計劃的最低目標。

那相比2018年又如何呢？

我們統(tǒng)計2018年同期23個城市住宅用地供應(yīng)計劃的完成度為68.2%，其中有15個城市低于2019年，也就是說，2019年住宅用地供應(yīng)的完成度已經(jīng)超過2018年同期，主要是部分城市的住宅用地供應(yīng)計劃完成度有較大幅度提升，進而帶動了總體完成度的增加。

根據(jù)2019年前十個月的住宅用地供應(yīng)計劃完成情況，在僅剩的最后兩個月若想完成指標，那么城市住宅用地供應(yīng)或?qū)⒗^續(xù)放量，但是土地市場經(jīng)歷了上半年的火爆外，下半年成交冷卻，市場持續(xù)低迷，若再增加供給，容易造成供需失衡。

尤其是從10月單月土地市場的表現(xiàn)情況來看，我們認為住宅用地供應(yīng)總體會保持增長，但難以實現(xiàn)爆發(fā)式增長，部分城市的住宅用地供應(yīng)計劃能否完成也有待商榷。

 

三、供需兩端可供應(yīng)住宅用地余量充足

如果土地市場保持上半年的余溫，則全年的土地供應(yīng)計劃還是有概率實現(xiàn)的。但偏偏，下半年土地市場表現(xiàn)不盡人意。

那么到目前為止，在土地市場成交低迷的情況下，各城市還剩下多少土地呢？

我們將從供給端和需求端分別測算2019年11-12月各城市還能供應(yīng)多少住宅用地。

1、供給端：

15個城市可供應(yīng)住宅用地2176萬平米

我們統(tǒng)計了23個城市2018年住宅用地的供應(yīng)情況，并根據(jù)住宅用地供應(yīng)規(guī)模與住宅用地供應(yīng)計劃的比值得出各個城市的住宅用地供應(yīng)完成度，我們發(fā)現(xiàn)2019年大部分城市土地供應(yīng)計劃根據(jù)2018年的完成情況有向上或向下的調(diào)整。

在此基礎(chǔ)上，我們假設(shè)2019年這些城市實際土地供應(yīng)延續(xù)2018年，并計算出11-12月住宅用地的可供應(yīng)土地。

根據(jù)下圖，沈陽、蘇州、泰安等城市2019年前10個月的土地供給面積已經(jīng)超過2018年全年；濟南、西安、南通、成都、武漢及鄭州后兩個月剩余可供應(yīng)住宅用地超過200萬平米，如果要保持2018年的住宅用地供應(yīng)規(guī)模情況，11-12月需要加大供地力度。

2、需求端：

成交冷淡，超七成城市仍有足量土地可供應(yīng)

2019年土地市場成交的減少，調(diào)控政策和融資監(jiān)管的加強使整個行業(yè)進入下行周期，導(dǎo)致企業(yè)拿地更加謹慎保守，只有對高質(zhì)量、高價值地塊才更為積極，從而也使流拍增加。

我們比較了2019年23個城市住宅用地供應(yīng)計劃和前10個月住宅用地成交面積，福州（主城區(qū)）已無土地可供，沈陽和大連可供應(yīng)的土地都在10萬平米以內(nèi)。住宅用地可供應(yīng)面積超過100萬平米的有13個城市，其中鄭州可供應(yīng)住宅用地高達1127萬平米，住宅用地供應(yīng)計劃幾乎難以完成。

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從目前來看，如果從各城市月度成交面積估算，有超7成的城市尚有大量土地可供應(yīng)，但這些土地能不能去化還要看企業(yè)的資金實力和布局導(dǎo)向。

圖表：2019年23個城市可供成交的土地

 

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綜上所述，2019年前10個月23個城市住宅用地供應(yīng)計劃完成率超過70%，從10月單月土地市場的表現(xiàn)情況來看，我們認為住宅用地供應(yīng)總體會保持增長，但難以實現(xiàn)爆發(fā)式增長。

從供需兩端看，各城市可供土地充足，但土地成交的低迷能否去化也是一個難題。而且融資渠道的收緊使房企面臨資金壓力，對待拿地的態(tài)度偏謹慎且保守，需求不盛，長此以往土地成交價格面臨下行壓力。不過對于部分供給充足的高能級城市，資金雄厚的實力房企可以給予更多關(guān)注。