租金、規(guī)劃、成本：購物中心投資回報率優(yōu)化邏輯

購物中心經(jīng)營的最終目的是資產(chǎn)的保值增值。

例：領展在2018財年投入10.19億完成了11個改造項目，這11個項目預計平均投資回報率約19.4%，改造后noi預期提升1.98億，按香港零售物業(yè)4%的資本化率，則改造完成后資產(chǎn)增值為：

1.98/4%-10.19=39.25億元

從資本的角度來看，投資回報率至少要不低于資本市場要求的資本化率。

某地產(chǎn)基金要求：一線城市約5%，二線城市約6%，三線城市約7.5%

例：某三線城市購物中心投資回報率測算示意

針對該三線城市購物中心，以上簡化測算中用到的關鍵假設包括：
1、綜合使用率65%
2、拿地價格200萬每畝
3、建造成本6000元每平米
4、按商業(yè)建面口徑的全場平均租費水平80元/平米/月
5、營業(yè)費用率35%

該購物中心投資回報率5.57%，低于資本市場對三線城市資本化率7.5%的要求。如何對該項目進行優(yōu)化，使之達到資本要求的投資回報率？

投資回報率是拿地、設計、成本、運營、財務各因素綜合作用的結(jié)果，

1、降低地價（投資部）；
2、提高綜合使用率（規(guī)劃設計部）；
3、降低開發(fā)成本（成本部）；
4、提升租金（運營團隊）；
5、降低營業(yè)費用率（運營、財務）；
......

 

不同因素對投資回報率影響分別有多大？我們對該項目的地價、開發(fā)成本、綜合使用率和租金水平做一敏感性分析。

 

1、地價

地價降低5%，投資回報率提升：

5.6%-5.57%=0.03%

2、開發(fā)成本

開發(fā)成本降低5%，投資回報率提升：

5.82%-5.57%=0.25%

3、綜合使用率

綜合使用率提升5%，投資回報率提升：

5.84%-5.57%=0.27%

 

4、租金水平

租金提升5%，投資回報率提升：

5.84%-5.57%=0.27%

理論上通過以上參數(shù)的不同組合，即可調(diào)整至我們希望的目標投資回報率；但實踐中是否可行，還有賴于各部門的專業(yè)判斷，畢竟數(shù)字是死的人是活的。