居然之家運營指標解讀

日前居然之家借殼武漢中商在A股上市，市值一度接近700億。

作為家居商場頭部企業(yè)，居然之家的輕資產(chǎn)業(yè)務占多大比例？自營門店租金坪效如何？員工按什么標準配備？裝修費用是什么標準？...

 

1、輕資產(chǎn)賣場數(shù)量占比96%

截至2019年3月31日，居然之家在全國共經(jīng)營290個賣場，包含86個自營賣場及204個加盟賣場，總經(jīng)營面積1061萬平方米。

 

 

居然之家以輕資產(chǎn)模式為主進行市場擴張，輕資產(chǎn)賣場（加盟賣場及租賃物業(yè)的直營賣場）數(shù)量占比為：

（75+204）/290=96%

 

2、直營店單位面積租賃收入1558元/平米

2018年度居然之家總收入82.8億元，其中直營賣場租賃總收入69.8億，貢獻占比84%。

 

 

按期末面積計，直營店單位經(jīng)營面積貢獻租賃收入：

69.8億元/447.86萬平米=1558元/平米

 

3、加盟店平均單店加盟收入400萬元/年

三四線城市的擴張主要通過加盟店實現(xiàn)，一般來說在地級市開設委托管理加盟店，在縣級市開設特許加盟店。加盟店合作期限以15-20年為主，最少不能低于10年。

 

204家加盟店合同期限統(tǒng)計

 

加盟模式的收入來源為向加盟方收取一次性加盟費，以及每年按門店營業(yè)收入的一定比例或數(shù)額收取權(quán)益金。按照各期末賣場數(shù)量計算，加盟店平均單店收入約400萬元/年。

 

 

4、出租率90%以上

截至2019年3月31日，

86家自營商場平均出租率為95.29%；

204家加盟商場平均出租率為91.58%，其中委托管理加盟店平均出租率92.90%，特許加盟店平均出租率90.16%。

 

5、門店年收入增長率8-13%

 

各門店一般會與租戶簽訂12個月的合同，合同中約定租金、物業(yè)管理費、市場管理費、廣告促銷服務的收取標準。

 

各自營門店的設立擴張和發(fā)展經(jīng)歷培育期、成熟期這二個階段。

前3年為培育期，收入增長速度較快，年收入增長率13.02%；

第4年進入成熟期，經(jīng)營狀況相對穩(wěn)定，收入增長速度放緩，年收入增長率7.95%。

 

6、自營賣場總體毛利率40%

自營賣場總體毛利率40%，其營業(yè)成本主要由租賃成本、裝修改造攤銷、員工薪酬構(gòu)成。

 

直營店成本結(jié)構(gòu)

 

其中自有物業(yè)在會計上確認為投資性房地產(chǎn)，并以公允價值模式計量，不計提折舊費用；而租賃物業(yè)則按直線法確認租金成本。

 

7、平均裝修成本351元/平米

自營賣場平均每平米裝修費用350.69元，裝修改造成本按10年年限攤銷。

 

自營賣場近期主要裝修情況

 

8、每萬平米建筑面積配備7-10人，平均薪酬13萬元/年/人

自營賣場的員工數(shù)量依據(jù)建筑面積進行配備，每萬平方米建筑面積配備7-10名員工。

 

不同經(jīng)營模式下人員配備情況

 

委托管理模式下每賣場配備2-3名管理人員，包括總經(jīng)理、業(yè)務經(jīng)理和財務經(jīng)理；特許加盟模式下不向加盟賣場派駐管理人員。