商業(yè)地產(chǎn)估值測(cè)算邏輯（附案例）

收益法是普遍認(rèn)可的商業(yè)地產(chǎn)估值方法，收益法可進(jìn)一步細(xì)分為直接資本化法、折現(xiàn)現(xiàn)金流法，租期及回收金額折現(xiàn)法。
1、直接資本化法
估值 V = A / r
其中A為毛租金或凈租金收益，r為對(duì)應(yīng)的毛資本化率或凈資本化率。直接資本化法是一種靜態(tài)估值方法，適用于租金收益穩(wěn)定的情況。

 

例1：某購(gòu)物中心NOI值1億，資本化率6%

 

估值=NOI/資本化率=1億/6%=16.67億

 

2、折現(xiàn)現(xiàn)金流法（DCF）

 

 

其中A為“凈物業(yè)收益”現(xiàn)金流，r為折現(xiàn)率。折現(xiàn)現(xiàn)金流法屬于動(dòng)態(tài)估值方法，是理論上最準(zhǔn)確的估值方法。

 

例2：接上例1，該購(gòu)物中心

--初始投資成本10億；

--持有期5年，期末處置資本化率6.5%；

--租金增長(zhǎng)率3%；

--貼現(xiàn)率9%；

 

（1）期末處置收入=第6年NOI/期末資本化率=11593/6.5%=178350萬元；

（2）各年現(xiàn)金流按9%貼現(xiàn)率折現(xiàn)，合計(jì)得到物業(yè)估值15.7億元；

（3）IRR為10.9%；

（4）內(nèi)含資本化率=1億/15.7億=6.4%

 

3、租期及回收金額折現(xiàn)法（T&R）

 

其中A1為現(xiàn)有租約租金收益，r1為租期內(nèi)資本化率，n1為現(xiàn)有租約剩余租期；A2為市場(chǎng)租金水平，r2為租期外資本化率，n2為租約外剩余土地年期。

 

例3：接上例2，該購(gòu)物中心

--現(xiàn)有租約租期5年，租約外剩余土地使用年限35年；

--現(xiàn)有租約年毛租金收益14286萬元，市場(chǎng)租金水平15000萬元；

--租約內(nèi)毛資本化率8%，租約外9%

 

（1）租期內(nèi)價(jià)值=毛租金收益/毛資本化率*年期調(diào)整系數(shù)

14286/8%*(1-1/(1+8%)^5)=57039萬元

（2）租期外價(jià)值

15000/9%*(1-1/(1+9%)^35)*（1+1/(1+8%)^5）=107874萬元

（3）市場(chǎng)估值=租期內(nèi)價(jià)值+租期外價(jià)值

57039+107874=164913萬元

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