目前我國經濟進入新的發展階段，如何面對“新常態”，適應“新產業”，在“產品”、“模式”等方面突破創新，實現產業園區轉型升級，是行業面臨的核心命題。
2019年，伴隨著中國產業結構優化與轉型升級的浪潮，在產業園區賽道上奔跑的運營商們對產業的理解更加深入，園區運營必須回歸產業本身，主動運營，重塑園區發展新生態。
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產業服務，在于你實際做了什么
產業地產運營正在由被動的“幾通一平”傳統模式轉向主動的“產業服務”運營模式。
隨著園區產業系統在資源和政策優勢日益弱化，產業結構和產品結構不斷調整升級，運營商必須主動經營，提供產業服務，為園區產業發展尋找新動力和新模式。
1.1
案例：東久中國
完善落實基礎服務
東久中國的金創大廈項目，園區由4棟科研樓分兩期建成，一期1號樓于2010年竣工使用；二期2-4號樓于2013年竣工使用。
東久中國為客戶提供優質的基礎設施建設等服務，搭建數據中心業務板塊，在硬件上對可用性、標準化、電力解決方案、制冷需求等持續關注。
在運營服務中更加注重靈活性，以適應客戶不斷變化的業務需求。
園區目前已經滿租，入駐企業包括安進、博通、殼牌、塞拉尼斯、安邁生物等世界五百強及國內知名企業。
圖 – 東久中國金創大廈項目
入駐企業需求
安進要求做P2研發實驗室，現場所面臨的最大挑戰是現有工程條件需改進滿足。
安進的研發實驗室的關鍵要求包括：
- 電力要求200瓦/平方米
- 獨立排污廢水池場地
- 排水管道有坡度要求
- 局部地面承重為1噸/平方米
東久中國的解決方案
基于安進的要求，密切配合提供解決方案，滿足實際需求。
- 電力解決根據園區現有的用電情況，確保用電安全的基礎上提供擴容方案
- 利用地下室空間能滿足廢水池荷載的區域改建為獨立廢水處理間
- 根據項目現場在確保實驗室布局不變的基礎上調整排水管道走向，達到坡度的要求
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服務深化：產業投資助力企業發展
2.1
案例：房德科創寧波中物科技園
產業投資+物業服務
房德科創寧波中物科技園，2016年投入運營，以浙江中物九鼎科技孵化器有限公司為運營主體，總建筑面積8.5萬平方米，園區年收入規模近10億元。
房德科創在園區運營中充分發揮產業投資優勢，打造“孵化器+加速器+產業園”的運營模式。
一方面，依托中物院尖端科技資源，以及中物院院士、專家資源等，提供技術咨詢、技術對接、公共檢測等服務，參與工程項目技術研發。
另一方面，為企業提供創業投資服務，除自有投資外，組建投資基金為園區企業提供創投資金，并提供投融資培訓、投資渠道搭建及投資前后指導服務。
圖 – 寧波中物科技園
目前，園區已入駐孵化企業137余家，涉及光通信、機器視覺、光電探測等諸高精尖領域。
園區獲市“3315”和區“精英引領”支持項目29個，1家新三板上市，3家上市公司并購，企業累計補助金額1.02億元。
除產業投資外，房德科創另一項園區運營特色是“物業服務”。科創園區由于自身發展速度較慢，占地面積較小不能對全國進行有效覆蓋。
2013年，房德科創成立銀禧服務集團，并以1億元收購新鑫物業，整合現有的經營業務，覆蓋銀禧物業的布局范圍，形成公司內部業務的互補。
圖 – 銀禧物業服務集團
物業服務和科創園區同步發展，可以在主線科創園區業務發展中為入駐企業提供針對性的專業服務，同時擴大企業規模，塑造影響力。
2.2
案例：張江高科895創業營
張江高科自2015年開始運作眾創平臺“895營”，積極培育創新創業集群，不斷提升創新創業服務能力。
眾創平臺強調以“投資+”的孵化理念，以“虛擬+實體”的孵化形式，通過幫助企業匹配與其相適應的創業陪練、天使投資、投貸聯動金融服務、對接企業上市的多層次資本市場通道、人才服務、宣傳推廣、市場拓展等各類資源，為創新創業企業提供全周期、全方位的集成服務。
產業地產提供創新創業服務，最關鍵的是要了解項目最切實的需求。895創業營每季公開招募200-350個項目進行海選。
在由投資機構合伙人及銀行全天封閉式的評判后，淘汰85%的項目，篩選出30個左右項目入營。入營后，“895創業營”為項目提供精準投融資對接、一對一專業陪練和媒體宣傳報道三方面的服務。
895服務團隊會根據創業大咖自身的資源優勢、投資偏好、產業方向與入營項目做雙向匹配，陪練在項目的入營期內，幫助創業早期項目解決一些關鍵問題。
圖 - 張江895創業營（第三季）Demoday 現場
至今，“895創業營”已累積百余位陪練大咖，成員包括投資機構合伙人、企業創始人或高管和各領域專家，甚至武岳峰資本、英諾天使等知名投資機構的合伙人。
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從簡單的配套服務到資源整合
未來園區運營框架下的平臺經濟，將不斷推動產業地產商業模式的改變，更大的價值發現空間正在顯現。
用實體園區，承接其整合進來的各類實體、虛擬、服務、投資、整合、共享、聯盟等生態圈資源，從區域開發者，向資源聚集、金融聚集、產業聚集的資源整合者轉變。
3.1
案例：臨港奉賢智慧園區
整合資源、搭建平臺
2018年6月15日，臨港奉賢公司與阿里巴巴集團旗下阿里云計算有限公司成立AI-PARK綜合平臺，集高效人工智能、大數據應用分析為一體，在園區內建設數字建筑產業鏈，建立互聯網數據中心，以云平臺為樞紐，形成一個緊密聯系的整體，打造智慧園區。
圖 – 阿里云園區數據
臨港奉賢園區在新型智慧園區建設上逐步推進。一是建筑智能化，建設完備的智能化基礎設施，滿足智慧園區硬件發展需要，為后期智慧園區預留硬件儲備。
二是管理協同化，搭建招商、客戶、資產、物業、工程項目管理等系統，基于智云平臺建設園區全景指揮中心平臺，將園區管理各系統集中到統一的平臺上，為園區建立一個動態、立體、全方位的園區運營管理模型。
三是服務個性化，搭建企業服務及個人服務平臺，采用互聯網思維，園區內入駐企業全部上線，并聯合社會資源，拓展園區的服務內容和服務能級，提供主動式、個性化、體驗式的服務，滿足不同用戶的產業交流需求。
3.2
案例：啟迪協信
現象級園區運營服務產品
2019年，啟迪協信提出要打造現象級園區運營服務產品。
第一，為傳統產業做創新服務。啟迪協信基于清華和全球的大學進行合作，幫助傳統產業做創新服和品牌服務。
第二，資管服務。過去啟迪協信做出資銷售，只有拿到合適的價格資產才會有合適的回報率。但輕資產運營的終極服務是資產管理，中間的租售只是資管的一個環節而已。通過服務使資產價值提升，賺資產管理的錢。
第三，消費服務。啟迪協信的園區項目中，80%都是戰略新興產業。對這些企業服務或者員工服務來說，有很強的消費能力，再加上園區80后、90后偏多，傳統的園區服務配套市場已不能滿足需求。
為此，啟迪協信通過供應商整合，尋找最符合新型園區的供應商。
圖 – 啟迪協信重慶總部城產業促進中心
啟迪協信的園區運營抓住企業和員工的剛需。通過研究和客戶調研，將產業產品化，在園區打造第三空間，以團餐為核心，打造中國最好的餐飲集市；同時幫助企業對接政府，做全程科創管理。
產業園區不能創造產業，只能服務產業，因此運營必須了解產業，做產業價值管理。而產業價值又決定了租金價值和服務價值，只有好的產業才會有好的服務價值。
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行業深耕具備絕對優勢
產業地產終究要回到產業本身，回歸到服務本身。企業唯有進入到垂直行業里去，才能建立起生存的堡壘。
行業深耕之所以重要，是因為現階段技術才剛剛探入到各垂直行業中去，對于行業的知識積累還處在一個起點，所以越早完成行業深耕的公司，就具備先發優勢，越有機會獲得快速的發展。
4.1
案例：億達中國
行業深耕，運營經驗成熟
億達中國以大連軟件園為原點，自1998年開始已在產業地產的發展道路上深耕20載。
2019年，億達中國先后攜手京東云共同打造智慧園區，攜手深圳和益投資助力產業聚集發展，攜手金山、聚合億達、金山和小米三方資源建設智慧社會生態體系。
攜手中建八局助力南京鼓樓鐵北片區城市更新，攜手江蘇太倉港經開區，受托負責項目招商運營。
圖 – 億達大連軟件園
截至目前，億達中國已在全國20個一線和二線經濟活躍區域城市，運營了近40個商務園區，在大規模、高質量商務園區運營領域積累了豐富的行業經驗，對于各產業的生產工藝、企業對廠房的需求、運營服務需求都有深入的了解，形成了獨特的商業模式和產業優勢。
同時，憑借由此而產生的產業聚集能力，凝聚了大批粘性極高的客戶，進一步發揮億達中國在產業園區運營服務方面的經驗。
先后將自動駕駛獨角獸企業小馬智行、人工智能整體解決方案領先企業Aibee以及中科創星科技、百望股份、云丁網絡、拉卡拉等知名科技企業導入北京中關村壹號，將中檢遼寧總部引入大連生態科技創新城，億達中國的招商運營能力、服務能力備受肯定。
億翰觀點
從長遠發展來看，企業和產業資源才是產業園區最核心的資產，企業服務和產業服務將是未來產業園區運營競爭成敗的勝負手。
園區運營要在企業服務的基礎上，逐步發育產業級的服務，一方面高度重視搭建產業公共服務平臺，著力推動園區驅動型產業發展和園區創新型產業的培育，推動園區產業集群化發展。
另一方面要逐步打破園區地理空間限制，整合產業相關創新、要素等資源集聚度和輻射力，以產業鏈為紐帶進行產地協同化發展。
