端午節前，受開發商的委托去東部一個山區城市考察，主要是為開發商選擇一個合適的項目進行開發。對開發商來說，這是進入一個新的市場，面對未知的市場環境，開發商該如何抉擇？
我們首先來看一下城市背景：
該城市位于東部沿海省份，是國內經濟相對發達的地區，但該市位于內陸山區，經濟發展水平對比省內其他城市來說相對落后；
同時該市人口規模較小，全市總人口270萬，城鎮化率近60%，房地產市場年成交量在300萬方左右，但房價水平相對于內陸城市來說處于高位。因此，這是一個需求總量小，但價格相對較高的小型市場。
從本次考察的內容來看，主要有四個開發方向，分別是：
1、位于鄉鎮的一個特色小鎮地塊
2、位于風景度假區周邊的地塊
3、以及位于該市新行政中心的地塊
4、位于城郊的康養地塊
下面，我們就分別來分析下這幾個地塊的開發前景。
1、首先我們來看特色小鎮地塊
該特色小鎮是本市重點規劃的文旅項目，主要以本市的一項非物質文化遺產為主題打造。從小鎮選址的位置看，其距離市區約27公里，距離本市核心的5A級風景區約 36 公里，地理位置相對較偏。但由于未來高速、機場等基礎設施建設，該位置的交通上還算順暢。由于位于鎮區，周邊配套建設和基礎設施相對較差。
但地塊也具有一些明顯的優勢，如地塊臨河，被小型山丘環繞，周邊景色十分優美，生態環境也十分優良，并且文化主題十分具有特色，從打造特色小鎮來說是有一定基礎的。
項目目前正處于啟動階段，政府剛完成征地，并計劃投入啟動資金1億元來打造文化博物館等一些基礎設施。
從地塊的性質來看，這也是目前開發商進入三四線城市的遇到的一個典型情況，即小城市偏遠地帶的特色小鎮該如何打造？對于這樣的項目，我認為開發商不能因為地價便宜而選擇盲目進入。
首先要看地塊的基礎條件是否具備，因為對于文旅地產項目來說，資源、交通、市場是必備的三大要素（請參考我其他相關文章）；
其次是開發商要以哪種模式參與，就本地塊來說，我認為是有一定開發前景的，但如果由開發商單獨來推動特色小鎮項目的建設，需要大量的前期投資，對中小開發商來說壓力太大，最好的方式是與當地政府一起合作，由政府打造開發平臺，對公共基礎設施進行投資，并吸引其他開發商共同推動項目建設，這樣才能避免較大的風險。
2、風景度假區地塊開發前景如何？
從風景度假區的級別來看，這是一個5A級的風景度假區，當地政府早在多年前就在風景區周邊規劃了一塊度假區，經過多年開發，已經形成了比較完善的酒店、商業、娛樂休閑、生活等配套設施。
度假區具有較好的交通條件，離城市相對較近（本地的一個縣級市），高速、軌道交通、機場等設施比較完善，這樣的有利條件，也使得度假區成為了本地房地產開發的一個重要區域，從客戶構成來看，以本地客群為主，也能吸引少部分外地客群。
這樣的地塊，對許多開發商來說正是夢寐以求的，因為背靠風景區，最容易打造高端度假地產，其實失之毫厘、謬以千里。風景區與度假的本質其實有所不同，風景區主要吸引的是觀光客流，對真正想度假的客群來說，風景區不僅顯得太熱鬧，而且比較商業化，并不適合度假居住。
具體到本案，我認為該區域從交通條件，到生態條件都是不錯的，而度假區的各種配套設施也能提供比較完善的生活和休閑配套。
但直接在度假區中心地帶打造度假地產卻不太合適，因為商業味太濃，我們可以選擇相對外圍、山清水秀、環境相對清幽的地區進行開發，因為對于度假客群來說，有一點交通距離不是主要障礙，相反，私密性以及個人的度假空間才是要考慮的主要問題。
3、10萬人口的城市新區適合進入嗎？
目前該市的城市新區建設還處于起步階段，新區人口僅10萬人左右，房地產市場年成交規模近60萬方，這樣的新區適合開發嗎？
僅從人口規模和市場規模來看，顯然是有較大風險的。但我們注意到，與一般的城市新區建設不同，該市的新區是屬于行政中心搬遷，新區距離老城區100多公里，可以說這不僅是行政中心的搬遷，而是城市產業的一次大轉移。
作為一個城市新的行政中心以及未來的發展中心，我認為新區未來的發展空間十分巨大，隨著產業和人口的導入，市場規模有巨大的成長空間。對目前的中國房地產市場來說，這樣的增量市場顯然是不太多見了，目前正是進入的最佳時機。
4、康養地塊該如何選址
最后一個地塊是位于目前政府規劃的一塊康養產業用地，地塊位于城市郊區，距離中心城區約25分鐘。地塊位于城市快速干道附近，是屬于兩山夾盆地的地形，地理環境及生態環境均十分優良。
單純從交通條件、地理位置、以及環境來看，該地塊確實是康養用地的最好選址，但我一直強調，開發康養地產還有一個最關鍵的決策因素，那就是市場。
顯然從地塊目前的資源條件看，還不足以吸引該市以外的養老客群，那本市的客群呢？目前城市新區還正在開發中，中心城區人口僅10萬人左右，顯然不具有市場支撐能力，所以，目前該市的康養產業發展尚需等待。
本次的市場考察，恰好涉及了目前房地產開發的各種主要方向以及面臨的問題，我覺得是一個很好的案例，在此分享給大家，希望對大家有所幫助。
來源：仁科仁居
特色地產諸葛亮-飆馬中國，20余年專業、專心、專注為地市縣房地產企業轉型特色小鎮、商業地產&產業地產項目提供全程保姆化菜單式服務：
1、拿地顧問，聯合國際國內機器人、科創名校、智慧醫院、文化創意、養老產業資源，為特色小鎮、特色商業街等特色地產項目戰略策劃頂層設計；
2、策劃設計一體化，攜手國家甲級建筑設計院，為房地產企業轉型商業地產如綜合體、購物中心、商業街、專業市場、社區商業；產業地產如商旅、文創、科創、農創、大健康、運動休閑、養老教育、新經濟園區開發，提供定位策劃、概念規劃、建筑設計方案；
3、租售代理，攜20余年千萬方地市縣菜單服務經驗，為商貿物流地產、特色商業街等產業地產&商業地產項目招商銷售；
4、項目診斷，為地市縣問題項目提供解決之道；
5、全程顧問，以20余年積累的菜單服務經驗為項目全程保駕護航
