長期壓抑的物業公司，這兩年終于爆發了！
一個典型的爆發現象是這2、3年地產物業公司紛紛上市！
顯然，對于物業公司上市潮如何看？老潘總結為《9問物業上市》，簡單聊一聊，以后持續深度研究！
畢竟，昔日的雞肋，昔日遠離精英的物業行業，如今搖身一變，成為香饃饃，成為資本機構的寵兒？憑什么，為什么？能持續熱多久？盈利模式如何突破？……很多問題還是值得關注。
1問：都說物業上市潮，那么長線來看，開發商物業公司紛紛上市的“節奏感”到底如何？
地產總裁內參：其實開發商物業公司頻頻上市也就最近這2、3年，以前一直都是“慢火”！
以至于老潘看到一個“記者提問標準套路”——即對每個沒有物業上市的房企業績會，記者們都會問一個標準問題——“你們物業打算上市了嗎？啥時候上市？”
2問：房企紛紛物業上市，為啥？目的何在？
地產總裁內參：那么多物業公司這2、3年忽然醒了，為啥紛紛上市的確是一個基礎問題，也是一個不得不回答的問題。
首先，應該說，這兩年，港股對地產開發商不怎么友好，估值很低，但客觀說，港股對物業公司上市還是比較友好，門檻也不高，所以還不用說大中型物業公司，一些中小型物業公司也能紛紛上市。
老潘整體一種觀感是——地產越來越不受“待見”，而物業的預期卻在持續上升！
房企的爭奪戰的一個分支是普遍由房地產開發轉向物業服務的爭奪戰。
某種程度上，物業公司的上市，且持續做大，老潘以為真正有利于開發商戰略轉型。
老實說，老潘對開發商戰略轉型短期呈現悲觀態度，普遍效果不佳，有的鎩羽而歸，有的前途未卜，有的直接叫停，但唯獨對商業和物業這兩個板塊的轉型小成績，還是覺得只要做靠譜了，還是有看頭的。
畢竟相對而言，這是開發商熟悉的產業，也是開發商的優勢可以傳遞到物業公司的產業，更是一個本身就是冉冉升起，巨大蛋糕的藍海行業，還是一個營收、現金流持續且穩定的產業。
這一點相對很多文旅、養老、科技、養豬等產業而言，相對而言，轉型有點假大空，或周期太長，只打雷不下雨，更多是羊毛出在兔身上的游戲而已！
應該說，物業紛紛成功上市，是房企轉型成功的一個分支！
其二，的確，地產行業已經遭遇16萬億的天花板，唯一剩下點想想空間就是大企業把中小企業碗里的肉搶走了，才能變現讓自己增長，所以，地產開發已經是個零和游戲，新資本故事和想象空間越來越少了。
與16萬億天花板不同的是，物業行業100億平方米的已售商品房，每多賣一平米，天量的物業規模就又增長一平米，加上未來有房一族都是“消費大戶”，對他們日常服務和可循環、多次銷售的空間是無限巨大的，而這就是物管的大生意！雖然很難做，但空間去在那，但是你不做，你做不到，老潘提醒，并不意味著別人做不到！
事實上，目前中國一二線城市房地產市場已經由早期剛需市場轉變為改善型市場，到這個階段后，購房客群和市場會對物業公司在不動產后期增值過程中創造的價值有更多肯定
其三，物業行業很大，成長空間巨大，但目前卻處于發展初步階段，老潘沒記錯的話，目前2019年物業公司規模再1萬億左右。業內人士指出，2030年物業行業規模有望達到3.2萬億元。
未來成長空間的確巨大，但眼下卻是行業高度分散！根據《2018中國物業服務價值創新研究報告》中表示，中國物業行業整體還處于初步發展階段，截至2018上半年，我國上市物業企業達到104家。數量僅僅只占全行業0.9%。
分散度高，但這兩年物業行業集中度和大型物業公司的市占率也進入了快車道！中指院數據顯示，2016年百強企業管理面積總值達54.50億平方米，占全國物業管理面積的29.44%，而這一數字在2017年上升到了33%，強者恒強態勢持續加劇。同時，目前物業領域的頭牌碧桂園，市值已經超過千億港元。
這個1000億市值的量級，老潘提醒，已不能小覷！
更需要看到的是，當下乃至未來物業行業的快速成長和擴張還在加速，比如從已經上市物業公司的募集資金用途看，近60%都是用于收并購和規模擴張，目的就是一個，快速做大自己的規模。
物業行業其實也類似地產行業的“軌跡”！
現在就好比地產開發2010年的場景！
未來幾年，中國物業公司的規模發展也將進入“快速增長期”，物業公司的規模，一年一個樣！
為何說，規模為王，核心在于物業公司基礎收入取決于在管面積規模，即物業“在管面積”的規模與物業基礎收入大致成“正比例”，其二，未來為業主提供“增值服務”，衍生服務第二個大圈的服務，也高度依賴“管理規模”以及相應的“客戶數量”提升。
物業這個行業進入中短期的爆發期，規模為王的規則中短期存在，而上市就是一個“加速器”！
3問：這一輪上市高峰期還能持續多久？2020年之后預計會有多少物業上市？
地產總裁內參：物業上市，2018起飛了，2019年爆發了，2020年依舊是爆發年！
僅僅上半年，就有10家內地物業公司向港交所提交招股說明書，截止到2020年6月30日，當下已有27家物業企業在港股和A股上市！
物業上市陣容擴大趨勢明顯、勢頭強勁！據中國指數研究院預計，在資本的助推下，年內將有至少12家物業公司將在港交所成功上市，而未來兩年內，上市物業公司數量將超過50家。同時也有業內專家甚至樂觀推算，未來2、3年上市物業公司或許達到100家。
要知道，目前行業幾家大的物業公司都還沒有上市，比如萬科、恒大、華潤等，那么，未來一旦這些新增巨頭級的物業公司完成上市后，將掀起更大的物業巨浪！
物業這個行業的好戲，還在后頭！
4問：到底是買房？買地產股？還是買物業股？
地產總裁內參：答案顯然是物業股！
過去2年，如果你沒有買物業股，不要說你投資地產了！
截止2019年底， 據睿和智庫統計，2019年港股物業板塊的股價指數較年初漲幅達99.7%
當然，你說2019年太火，2020年物業股會降火嗎？或者還有機會嗎？
真實的答案又讓你大跌眼鏡。
截止2020年上半年來看，在27家上市物管公司之中，有22家上市企業股價依舊大幅度上揚，平均漲幅在52%左右，市值共飆漲1209億元。
5問：在房地產和其各大副業紛紛上市后，誰的市值最大？
地產總裁內參：房企多元化轉型N多年，其他非主業的產業，上市的并不多，但物業這個產業的表現，卻讓人始料不及！
其一，2014年彩生活上市，應該來說可以解讀為物業行業首次被資本市場、資本化的第一年，即物業資本化元年，但物業行業真正被全社會認可、資本認可、開發商認可卻是今年這2年，尤其是2020年。
不用你的招股書說得多精彩，事實上，2020年的疫情年，教育了全國人民對物業公司重要性的認知。2020年，應該是物業公司存在感最強的一年！2020年，物業公司作為一個生活必需品或者生活服務商的定位更清晰，更鮮明了。
為何這么說？是因為黑天鵝疫情全國人民天天呆在家里，物業作為居民日常生活最前沿的保障單位，在社區疫情防控中存在感不斷上升。 疫情期間，物業公司顯示出重要的作用，引起了社會廣泛關注，物業公司估值得到進一步提升。
物業價值被全社會再一次認可和強化，也為房企物業公司市值持續增長提供了巨大支撐！
其二，借助疫情助攻，物業公司2020年首次出現千億市值物管公司。即2020年5月12日碧桂園服務市值首破千億，市值一度高達1047.9億港元。
而對比下來，類似一家單純15強開發商，去年銷售額2000億了，但市值竟然才250億！
其三，物業公司市值超過房企的越來越多！
前有彩生活不用多說，同樣，綠城服務的總市值早已經高于其關聯房企綠城中國市值；而雅生活同樣大幅度超越母公司雅居樂地產的市值！
現在不僅僅是超過的問題，而且是差距越來越大！
因為一個在走下坡路，一個在走上坡路！
做投資，核心看趨勢！
6問：已上市物業公司中，誰在大幅增長？誰又慢慢下滑？
地產總裁內參：
物業上市了，就一定會個個突飛猛進嗎？事實上，在今天已經上市的27家物業公司中，分化、冰火兩重天已經開始呈現。
到底誰漲得多了？大物業公司就股價漲幅大嗎？答案是NO。
事實上，目前幅榜前幾家上市物管公司以具有成長潛力大的中型物業公司為主。
為何如此了?一個重要原因是它們背后關聯地產公司增長強勁，因此未來可以獲得持續性的物業管理面積輸送。
反過來，大型的物業公司，比如碧桂園服務、雅生活服務、保利物業、中海物業等頭部物管公司，在資本市場的表現更為穩定，整體漲幅水平基本與板塊整體水平一致，在50%左右浮動。
的確，目前上市物業公司中，很多都是以開發商為背景，這也自然的導致物業公司上市后的股價走勢較依賴于房企的表現。房企土地儲備多，增長預期大，物業企業的股價就相對走高。據統計，目前物業公司中具有開發商背景的公司占比約78%，
反過來，物業下跌的、跑的慢的也有，2020上半年，興業物聯、燁星集團、方圓房服集團、浦江中國、彩生活五家物管公司在一片大漲之中股價出現了下跌。
如何看？
的確，今天資本市場和投資者也更理性了。
他們更看好業績確定性強，收入、利潤結構合理，未來預期有增長潛力的公司！
因此一些既無前景又無增量的小型物業股并不受“寵”這也正常。
整體估值向好的態勢下，企業分化逐漸顯現，既估值超過100倍的公司，也有徘徊在5、6倍的物企。幾十倍的差距，優勢物企大步向前，尾部公司逐漸掉隊。
一切取決于投資機構判斷。通常情況下，投資機構內部會建立起一套估值模型，有些機構傾向于住宅管理規模足夠大，有的則更關注非住宅業務數量；有的投資者喜歡聽增值服務的故事，有的則將目光投向關聯母公司能否持續提供管理規模上。
7問：物業公司憑什么PE高出房地產5倍甚至更高？
地產總裁內參： 一個讓很多地產人無法理解的現象是，無論市值表現還是估值層面，越來越多的物業公司正逐步跑贏房企。
目前物業板塊的市盈率普遍介于30—50倍。其中，招商積余已經高達115倍，綠城服務為55倍，碧桂園服務、雅生活的PE分別達到52倍、39倍。顯然，對比當前資本市場上A股和H股各行業股票物業股的估值總體很不錯，即其市盈率要高于資本市場各行業的平均市盈率水平，
為何如此？
其一，核心是這是一個想象空間巨大的上升行業！
其二，相對沒有上市的物業公司，已經上市的物業公司募集資金在繼續加大集中度和市占率的提升。他們上市融資的資金也在繼續收并購其他中小型物業公司，這也意味著在管面積的增大，規模的繼續增大。
其三，物業公司的商業模式比地產開發模式更好，更受資本市場喜歡。
第一，現金流收入穩定且高度確定，比如物管行業續約率高，類似“坐地收租”的商業模式是當前行業高估值的一個支撐因素。而房地產開發收入容易受政策，市場、行業競爭、房企掌舵人影響，波動巨大。
第二，空間巨大，未來中國社區物業天然攜帶中國中產乃至上產階級的巨大流量土壤和消費力，，即物業占據中國社區巨大的流量入口、未來物業完全以服務業主為導向，開辟公共空間管理、入戶廣告、家庭服務、社區服務平臺、電商入口、金融服務、社區出行、居家、美好生活等多類型、多種類的高頻、持久、海量收益，而且他們的毛利率遠高于基礎物業毛利率更大，顯然，這是一個巨大的“富礦”！
老潘一句話總結就是——如果說基礎物業管理是個“千億級”蛋糕，那么社區巨大流量下的增值服務，將是“萬億級”甚至十萬億級蛋糕。
8問：上市融得錢后，怎么花？憑啥這么花？
地產總裁內參：有一個物業報告數據把資金怎么花做了一個清晰統計，即根據2020中國物業服務百強企業研究報告顯示，物業公司募集資金擬用于收并購及戰略投資的資金比例較之前上市企業的50%～60%提高至60%～70%，這將大力推動行業集中度的加速提升；其次，上市物業服務企業重視智能化系統和社區平臺建設，擬將10%～20%的資金用于建設社區生態；此外，上市企業擬將10%～15%的資金用于增值服務拓展或員工發展，其余資金用于運營資金及一般企業用途。
怎么看？
的確，擴規模是第一。業內的普遍共識是，物管行業的整合分化是個大趨勢?，F在是物業公司“搶地盤”的階段，是他們對資金需求最大的時候，未來能上市的企業，才能大概率活下來，進而有資格瓜分市場。比如碧桂園6個月上市后，就迅速用6.83億就收購來自北京、上海、南昌、成都的5家大中型物管公司，不僅快，而且早，成本就相對少。
為何要現在快速搶地盤？核心在于隨著龍頭物管公司在管面積不斷增加，大型品牌物業與其他物業公司的規模差距會逐步拉大。在行業還未進入競爭殘酷的紅海市場時，盡早搶占自己的市場份額成為一致選擇。但如何擴大規模，顯然，單靠地產母公司輸血或者招投標，效率明顯不夠，所以，對外收并購擴張成為業內主旋律。
其次，強服務，擴平臺是走得遠的前提。不可小覷的是，物業企業上市后，除了擴大規模外，也要加強社區增值服務。其中，建立社區之間的平臺是一大方向。將更多社區連接起來形成一個網絡，從而實現資源有效轉化提高業績。比如正榮服務上市就強調，27.5%的資金將用于收購社區產品及服務，與公司形成互補。比如值得注意的是另一個故事是，被收購對象中非住宅物業管理標的增多。這與上市企業積極拓展非住宅管理領域的趨勢契合。
當然，一些物業上市企業希望通過科技化手段來提升管理效率，從而為規模擴張鋪路。比如2019年有30余家百強企業智能化建設費用超千萬元，大部分企業智能化建設費用投入在100萬～500萬元之間。
9問，是不是物業公司都要上市？物業公司上市的尷尬？
地產總裁內參：
其實對于物業公司上市，一直存在一個尷尬問題，這也是很多房企老板對物業上市的一個忌諱點——即物業公司與資本市場本身是相互沖突的，上市決定了企業是逐利性質的，首要目的往往是維護股東利益而非業主利益；然而物業管理本身是要不斷投入、全心為業主服務、不計利潤的。
其二，對于上市，并非所有房企都要快速上市，也不能為了追風為了上市而上市！
比如暫時不上市的龍湖，龍湖物業在自己的四大航道中有自己的整體戰略邏輯，更多是求得整體一盤大棋的勝利。
比如并不是所有物業公司都適合且能夠上市，一些小而美的公司在規模上不具備上市的條件，相反，他們更可能被有實力上市的公司收購，因為它們本身也是非常好的標的資產，又或者與其他平臺來尋求合作。
其三，物業公司上市后，其實更難的路在后面，核心還是基本面扎實，商業模式清晰，競爭優勢顯著，否則上市之后業績發展如果與預期不符合，股價也將大幅度下挫，最后被投資者所拋棄。
事實上，業內人士表示，今天物業公司上市后，依舊面臨三大瓶頸：其一，住宅業態毛利率低，其二，缺乏新的盈利模式和利潤增長點，其二，業績亮點主要靠規模增長！
小結
與早期的地產行業一樣，物業行業的馬太效應會越來越顯著，未來品牌物業將通過兼并收購的方式擴大市場份額，快速淘汰落后企業。
事實上，一個行業從起步期，到產品、服務、規模達到一定高度，或者資本平臺開始發揮力量的時候，往往進入一個資本力量比單一產品、服務口碑力量更能撬動企業規模發展的新階段。老潘相信，伴隨50家乃至更多大型品牌物業上市公司紛紛上市，未來2、3年，資本的力量將取代服務口碑的力量，成為物業公司規模加速提升的手段！
這不是悲哀，而是資本在一個行業擴張中的必然嗜血，也變現快速提升了物業公司未來活下來，活得好的門檻，若干年以后，物業公司也將進入高質量發展階段。
但眼下，資本助推和分化洗牌，是這個行業的中短期必然！
來源：地產總裁內參
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