房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)收并購(gòu)拿地是增加土儲(chǔ)的有力手段之一。
但收并購(gòu)涉及項(xiàng)目公司和項(xiàng)目地塊較為復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)歷史沿革、難以把控的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及交易本身的不確定因素等，使得開(kāi)發(fā)商在通過(guò)收并購(gòu)增加土儲(chǔ)同時(shí)應(yīng)重點(diǎn)把控項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
本文旨在分析、討論收購(gòu)項(xiàng)目公司100%股權(quán)的協(xié)議要點(diǎn)。
通常在并購(gòu)協(xié)議正式擬定之前，買(mǎi)方已經(jīng)進(jìn)行了業(yè)務(wù)、法律和財(cái)務(wù)等方面的盡調(diào)，已核查到項(xiàng)目存在的重大風(fēng)險(xiǎn)和法律瑕疵。
此后，并購(gòu)協(xié)議就是前述各項(xiàng)工作的風(fēng)險(xiǎn)收口，并購(gòu)協(xié)議應(yīng)將前期核查的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)以及待解決的事項(xiàng)在協(xié)議中作出合理安排以及法律約束，促使項(xiàng)目落地的同時(shí)又能最大程度降低風(fēng)險(xiǎn)。
并購(gòu)協(xié)議的利益平衡
擬定一份合格的并購(gòu)協(xié)議絕非易事，通常需要具備較為豐富的收并購(gòu)盡調(diào)和協(xié)議擬定經(jīng)驗(yàn)，能夠把控交易的風(fēng)險(xiǎn)又能兼顧交易的達(dá)成。
但究其本質(zhì)，協(xié)議各項(xiàng)安排本質(zhì)上是出于利益訴求的權(quán)衡，并購(gòu)協(xié)議擬定時(shí)至少要做到以下三對(duì)利益的平衡。
（一）買(mǎi)方利益和賣(mài)方利益的平衡
并購(gòu)協(xié)議中買(mǎi)賣(mài)雙方利益平衡是貫穿交易始終的，諸如交易價(jià)款的支付比例、支付節(jié)點(diǎn)，賣(mài)方和項(xiàng)目公司在過(guò)渡期內(nèi)的限制，交易總價(jià)款的設(shè)置和調(diào)整等，都是買(mǎi)賣(mài)雙方利益平衡的最直接體現(xiàn)。
（二）風(fēng)險(xiǎn)控制與交易達(dá)成的平衡
并購(gòu)協(xié)議中設(shè)計(jì)的交易步驟及各項(xiàng)先決條件最核心作用就在于：風(fēng)險(xiǎn)控制和交易達(dá)成的平衡。
協(xié)議中的資金共管、章證照共管、運(yùn)營(yíng)權(quán)交割、交易先決條件、付款先決條件等實(shí)質(zhì)上就是在處理交易中的風(fēng)險(xiǎn)平衡問(wèn)題。
從協(xié)議草擬角度來(lái)看，交易設(shè)計(jì)的交易步驟和各項(xiàng)先決條件是環(huán)環(huán)相扣的，擬定時(shí)一定要注意周密和嚴(yán)謹(jǐn)，同時(shí)要注意和其他的條款(例如違約責(zé)任、解除權(quán)等)相銜接。
（三）已知事實(shí)和未知風(fēng)險(xiǎn)的平衡
買(mǎi)賣(mài)雙方存在的信息不對(duì)稱(chēng)是并購(gòu)交易首要先決的阻礙，買(mǎi)方可以通過(guò)盡職調(diào)查了解項(xiàng)目公司和項(xiàng)目地塊的重要事實(shí)和信息，以解決部分信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題。
但即使聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行盡職調(diào)查，受制于盡調(diào)手段的局限性和賣(mài)方信息披露的疏漏或隱瞞等，買(mǎi)賣(mài)雙方不可能完全消除信息不對(duì)稱(chēng)的狀態(tài)，項(xiàng)目公司的未知風(fēng)險(xiǎn)（包括或有負(fù)債、產(chǎn)權(quán)糾紛、規(guī)劃變動(dòng)等）仍然存在。
并購(gòu)協(xié)議需要妥善處理這種已披露信息與未知風(fēng)險(xiǎn)的平衡。
為此，并購(gòu)協(xié)議通常伴有冗長(zhǎng)的基本情況介紹和陳述與保證條款。
基本情況介紹披露了收購(gòu)過(guò)程中買(mǎi)方最關(guān)心的信息要素，陳述與保證條款則進(jìn)一步兜底承諾了買(mǎi)方對(duì)項(xiàng)目未知風(fēng)險(xiǎn)存在的疑慮。
買(mǎi)方特殊權(quán)利概述
（一）減價(jià)權(quán)
本文所稱(chēng)的減價(jià)權(quán)指并購(gòu)協(xié)議設(shè)置的總交易價(jià)款的調(diào)減機(jī)制，買(mǎi)方設(shè)置價(jià)格調(diào)減機(jī)制目的系對(duì)定價(jià)依據(jù)的調(diào)整。
在房地產(chǎn)收并購(gòu)中，常見(jiàn)的調(diào)價(jià)依據(jù)包括可售建筑面積、可抵扣土增稅的發(fā)票金額、過(guò)渡期損益等事項(xiàng)。
調(diào)減機(jī)制產(chǎn)生的效果為買(mǎi)方對(duì)部分交易價(jià)款不負(fù)支付義務(wù)，是直接對(duì)交易定價(jià)依據(jù)的調(diào)整。
（二）抵扣權(quán)（抵銷(xiāo)權(quán)）
本文所稱(chēng)的抵扣權(quán)（抵銷(xiāo)權(quán)）指賣(mài)方因違約而對(duì)買(mǎi)方和/或項(xiàng)目公司應(yīng)承擔(dān)的違約金、延遲利息、賠償金等各項(xiàng)金錢(qián)賠償義務(wù)，買(mǎi)方有權(quán)從應(yīng)付未付的交易總價(jià)款中抵扣，其法律性質(zhì)為約定抵銷(xiāo)權(quán)。
減價(jià)權(quán)和抵扣權(quán)的兩者法律性質(zhì)不同，試辨析如下：減價(jià)權(quán)實(shí)際上不具備某項(xiàng)權(quán)能，它僅在條件成就調(diào)整交易價(jià)款，更接近于附條件生效的義務(wù)豁免；
抵扣權(quán)成立的前提是賣(mài)方對(duì)買(mǎi)方和/或項(xiàng)目公司應(yīng)承擔(dān)賠償義務(wù)和違約責(zé)任，即使不抵扣，買(mǎi)方也可以獨(dú)立行使追償權(quán)利。
綜上，由于權(quán)利性質(zhì)的不同，在并購(gòu)協(xié)議中建議區(qū)分減價(jià)條款和抵扣條款。
（三）先決條件項(xiàng)下選擇權(quán)
并購(gòu)交易的達(dá)成通常設(shè)置了多個(gè)交易的先決條件以及付款的先決條件，一般將決定收購(gòu)可行性的重要事項(xiàng)作為交易的先決條件，將推進(jìn)交易目實(shí)現(xiàn)和風(fēng)險(xiǎn)排除的事項(xiàng)作為付款的先決條件。
在協(xié)議簽訂后，賣(mài)方應(yīng)促成各項(xiàng)條件的達(dá)成，若無(wú)法在約定的期限內(nèi)實(shí)現(xiàn)，并購(gòu)協(xié)議一般約定三種處理方式：
1、延長(zhǎng)全部或部分先決條件的成就期限；
2、豁免部分條件，繼續(xù)進(jìn)行本次交易；
3、終止本次交易，解除并購(gòu)協(xié)議。
（四）或有債務(wù)的保護(hù)性權(quán)利
或有債務(wù)是收并購(gòu)過(guò)程中永遠(yuǎn)繞不開(kāi)的風(fēng)險(xiǎn)，并購(gòu)協(xié)議從或有債務(wù)的定義、交割日責(zé)任的界定、陳述與保證條款、或有事項(xiàng)的約定、抵扣權(quán)、索賠權(quán)等，無(wú)不貫穿著并購(gòu)協(xié)議中買(mǎi)方對(duì)或有債務(wù)的規(guī)避和預(yù)防。
買(mǎi)方對(duì)或有債務(wù)設(shè)定的保護(hù)性權(quán)利依賴(lài)于協(xié)議中眾多條款的內(nèi)在勾連和前后搭配，是協(xié)議中重要的體系化條款。
并購(gòu)協(xié)議核心條款解讀
第一部分 交易價(jià)格條款
【示例】1.1本協(xié)議約定總交易價(jià)款為買(mǎi)方最終支付及承擔(dān)的全部對(duì)價(jià)款（下稱(chēng)“總交易價(jià)款”），總交易價(jià)款為X1元，具體構(gòu)成為：
1、買(mǎi)方應(yīng)支付的股權(quán)價(jià)款X2；
2、買(mǎi)方向項(xiàng)目公司提供的借款X3元，專(zhuān)項(xiàng)用于清償XX。
【解讀】并購(gòu)的交易條款通常分為兩部分，一部分是股權(quán)對(duì)價(jià)，一部分是項(xiàng)目公司對(duì)賣(mài)方及其關(guān)聯(lián)方借款的債務(wù)對(duì)價(jià)。
股權(quán)對(duì)價(jià)和債務(wù)對(duì)價(jià)有以下區(qū)別：
1、股權(quán)對(duì)價(jià)為買(mǎi)方支付予賣(mài)方，債務(wù)對(duì)價(jià)是項(xiàng)目公司的負(fù)債，項(xiàng)目公司需清償完畢；
2、股權(quán)對(duì)價(jià)可以適用減價(jià)權(quán)、抵扣權(quán)直接調(diào)減，債務(wù)對(duì)價(jià)是項(xiàng)目公司債務(wù)，需完全清償或取得債權(quán)人的豁免，否則無(wú)法免責(zé)。
【示例】1.2本協(xié)議約定的總交易價(jià)款可依據(jù)如下XX事項(xiàng)發(fā)生調(diào)減，調(diào)減后買(mǎi)方不承擔(dān)任何支付義務(wù)。
【解讀】具體介紹詳見(jiàn)本文第三部分至“減價(jià)權(quán)”。在行使調(diào)價(jià)機(jī)制時(shí)，應(yīng)當(dāng)先行調(diào)整股權(quán)對(duì)價(jià)，原因詳見(jiàn)前文。
第二部分 交易安排和付款條件條款
這部分是并購(gòu)協(xié)議的核心條款，交易的具體安排涉及到資料共管、股權(quán)交割及管理權(quán)移交、先決條件項(xiàng)下選擇權(quán)、賣(mài)方各項(xiàng)義務(wù)的履行、買(mǎi)方的付款義務(wù)等。
各項(xiàng)交易安排和付款條件的設(shè)置實(shí)質(zhì)為風(fēng)險(xiǎn)控制與交易達(dá)成的平衡，這部分條款需要根據(jù)具體的交易條件和談判情況落實(shí)。
在交易步驟安排中，應(yīng)將交易的重要事項(xiàng)（例如確權(quán)、規(guī)劃批復(fù)、解押、拆遷安置補(bǔ)償?shù)轿坏龋┰谥Ц兜谝还P交易價(jià)款前予以解決。
盡量在首次股權(quán)過(guò)戶就變更項(xiàng)目公司51%以上股權(quán)，同時(shí)控制付款節(jié)奏，保留部分尾款在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的后期支付。
第三部分 或有債務(wù)相關(guān)條款
或有債務(wù)在并購(gòu)協(xié)議中涉及眾多相關(guān)條款，從定義條款對(duì)或有債務(wù)的界定，交割日對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)或有債務(wù)的責(zé)任劃分。
賣(mài)方對(duì)項(xiàng)目公司的信息披露，賣(mài)方作出的陳述與保證、實(shí)際控制人提供的擔(dān)保、違約責(zé)任的約束，出現(xiàn)重大或有債務(wù)的抵扣權(quán)、解除權(quán)、索賠權(quán)等。
如前文所述，或有債務(wù)的相關(guān)條款是一種保護(hù)性的權(quán)利。
或有債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)控制不能過(guò)分依賴(lài)于協(xié)議條款的約束，而應(yīng)該從項(xiàng)目的獲取、盡調(diào)、協(xié)議條款、投后履約監(jiān)控等多個(gè)維度做好風(fēng)險(xiǎn)控制工作，做到項(xiàng)目全過(guò)程、全周期和全方位的把控。
后記
一份合格的并購(gòu)協(xié)議一定是建立在充分盡調(diào)的基礎(chǔ)上，盡調(diào)就是發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的痛點(diǎn)、難點(diǎn)、疑點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
如果沒(méi)有充分的盡調(diào)，并購(gòu)協(xié)議的擬定就不能起到風(fēng)險(xiǎn)收口的作用。
換言之，充分盡調(diào)猶如烹飪的食材，只有在已經(jīng)充分準(zhǔn)備好食材的前提下，律師或者公司法務(wù)才能在此基礎(chǔ)上擬定合格的并購(gòu)協(xié)議。
