大家好，很高興又來到深圳，深圳是一座充滿魅力充滿活力的城市，FTA也被她所吸引，在這里開設了我們的分部。
先簡單介紹一下FTA，FTA從2003年來一直專注于辦公與產業地產的一體化設計，提供從策劃定位到城市設計、建筑設計、室內等一體化設計服務。FTA三個字母代表的是，用技術(Technology)與藝術(Art)設計未來(Future)，這也是我們一直所追求的。
2020年的世界變化很大，特別是年初一場突如其來的相關疫情打破了所有人的計劃。我們可能都經歷過云開會云招商云聚餐的情景，但在座的都是產業地產商業地產領域的人，最關心一個指標就是空置率 —
根據世邦魏理仕集團的數據顯示，今年第二季度，上海和深圳兩個城市的高檔寫字樓空置率分別攀升至20%和21%，均為2008年金融危機以來的最高水平。北京的空置率達15.5%，為2009年以來最高。
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即使國內的經濟在復蘇階段，但慣性使然，不少企業開始偏向保守。數據顯示，75%的人希望能靈活在家辦公，一些科技巨頭，比如twitter出臺政策，允許員工永久在家辦公；美國摩根大通銀行也透露，可能在美國疫情結束后繼續讓部分員工在家工作。
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空置率上升，對空間的需求斷崖式下降，租金卻劇烈下滑，疊加經濟來到下行周期，在家辦公數字辦公的趨勢深入人心，商辦空間以及產業空間的壓力日益劇增，那么是否意味著，未來一片暗淡了嗎？
這個時候我們要退一步思考一下，辦公空間的本質究竟是什么？
我本人是一位設計師，同時也一個做企業的人，我還是一個喜歡問問題的人。所以我問了身邊很多的朋友很多問題。比如，辦公空間對于你來說究竟是什么？你喜歡什么樣的辦公空間？什么樣的空間會讓你更有工作效率，什么樣的空間能夠促使你創新什么樣的空間能夠讓你的企業得到成長，你為什么選擇從一個地方搬到另外一個地方？
朋友們給了我很多的答案，結合我自己的思考，我覺得辦公空間其實它是一個生產工具，目的就是為了讓我們企業作為一個組織得到最大的利益，實現最快的增長。辦公空間是工具，本質上跟我們用的網絡是辦公工具一樣的道理，你用的是3G還是用的是4G用的是5G，工具不一樣，效率不一樣，產出自然會不一樣，競爭力也會拉開差距。
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那什么樣的辦公空間才能算是一個好的工具呢？
我先拋一個答案——
有社區感的辦公空間才能擁有未來。
那什么是社區感?
在我看來，社區感是一種身份歸屬，是一個我們對自己認知的標簽。好的辦公空間，不僅僅是一個空間，更是一種體驗，在這種空間內，能激發工作狀態，迸發更多創意，高效完成目標，帶來一種成就感。
我們在辦公空間中如何營造社區感？
01
為了打造有魅力的辦公社區
首先要做的就是打開自己，迎接多樣性 。
上海寶鋼大廈是我們在上海小陸家嘴東擴板塊的一個建筑更新改造的項目，總體7萬方的體量。面對升級的工作方式與新生代使用者，寶鋼大廈亟待更新。大家可以看到，之前的樓宇跟城市之間是斷裂的。
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于是我們在做更新的時候，對室外景觀也做了處理，增加流暢線條的景觀，延伸外部休閑平臺，打破原有建筑與城市空間之間的隔閡，營造非正式交流空間氛圍，增進辦公社區的活力。
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同時在底層空間，將層高做高，增強空間體驗，這讓疊加辦公、共享、商業的復合業態成為可能，有效地提升了建筑的核心價值與未來的運營價值。
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02
做社區
最不可忽視的一點是做連接。
FTA最近幾年一直在提“溫度”這個詞，溫度是一種能溫暖人心的東西，它是連接。在《失控》這本書里，凱文·凱利說：單個進化體的價值，由他和這個系統連接的數量與質量來決定。
那我們如何促進連接的數量與質量呢？
一個成功的例子是我們FTA入駐的寶地廣場。
寶地廣場（A廣場）離地鐵線有一街之隔，在地鐵上蓋的有另一個辦公社區（B廣場）。大家猜猜看，哪一個的租金更高？
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一般來說，地段更好更便捷的租金自然更高。但此處寶地廣場卻在逆襲 — 寶地廣場的租金比更好地段的競爭對手還高出1塊錢。別小看這1塊錢，以90%的入駐率算，一年增加的收入就多出近5000萬。
那，高一塊錢背后的邏輯是什么？
寶地廣場的連接做得更好。
寶地廣場與FTA聯手共同打造了不少第三空間，FTA通過增加商業外擺設計、集裝箱商業設計與網紅洗手間，創造了更合適人行尺度的活力步道，也制造了話題，提升了物業體驗，更增加了商業面積，讓第三空間更具活力，可謂一石兩鳥。
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現在有很多的辦公空間，它一建成可能就已經過時了，但是其實只需要做一些微小的改動，他就可以非常好地去提升物業的品質跟他的活力，這也就是我們說的微更新，寶地廣場就是一個非常好的案例。
我們做的海客咖啡館也是如此。溫馨舒適的咖啡館，希望通過咖啡館這一媒介，為園區打造一個社交中心，連接以前在建筑里孤獨的個人，同時滿足不同企業，不同人群的空間使用需求。
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最后03
很重要，但是很難做到的
就是營造社區生態
一個社區是否有持續的魅力與吸引力，最關鍵的是，要在這里形成一個循環的生態系統。這里做得非常好的就是上海市北高新的靜安國際科創社區。
有一句話說的是，“如果你在金融行業，你就去陸家嘴；如果你在大數據行業，你就來市北”
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做為運營方，市北高新提出了*五位一體*的的大數據產業生態模型：包括交易機構、創新基地，研發中心、產業基金、發展聯盟。
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拿產業基金來說，市北高新發起了大數據產業基金，規模為10億元人民幣，主要投資于大數據與人工智能領域的優質項目，發掘和培育細分領域龍頭企業，幫助企業對標科創板上市條件。這不僅僅是一個基金，也是一個社區內企業相互交流相互學習的平臺。
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再比如發展聯盟，2019年7月，市北高新舉辦了首屆GMIS峰會；8月，第二屆世界人工智能大會圓滿落幕；9月，靜安國際大數據論壇如期而至——世界級的頂級行業論壇，讓園區內的企業得以與行業內最優秀的大腦相互對話。
每年這樣的活動場數超過300場，高品質的活動不僅為市北提供了區域內人才公司交流及展示的平臺；并樹立起在大數據、人工智能領域的品牌勢能，對相關人才及產業產生不可小覷的磁石效應。
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在過去10年，我們看到辦公空間已經發生了很大的變化，相信未來，辦公空間的變化將會非常迅速，并伴隨著社會、技術與用戶行為的沖擊，它的不確定也會越來越大。
但我相信，這個變化，永遠根植于人的需求，商業的邏輯。
我希望，在未來，有更多“社區感”的辦公空間會蓬勃而生，讓我們早上的時候起床，激情滿滿地去創造，晚上回來，充滿成就感。
