華北之大，下半年僅有51家購物中心計(jì)劃開業(yè)

受到新冠肺炎疫情和宏觀經(jīng)濟(jì)的傳導(dǎo)效應(yīng)影響，2020年下半年的商業(yè)供應(yīng)市場(chǎng)仍然具有不確定性。

盡管疫情對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)造成沖擊，但長期來看，不斷擴(kuò)張的內(nèi)需仍將持續(xù)推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步前行。雖然仍面臨不確定性因素，但下半年商業(yè)項(xiàng)目不斷放量，不少購物中心將迎來開業(yè)。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2020年下半年華北地區(qū)擬開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量51個(gè)（不含專業(yè)市場(chǎng)、酒店及寫字樓，商業(yè)建筑面積≥2萬方）。新增GFA商業(yè)建筑面積440.63萬方，平均單體建筑面積8.64萬方。

按照區(qū)位劃分，華北地區(qū)范圍包括北京、天津、河北、山西和內(nèi)蒙古中部。就下半年擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目來看，北京擬開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目最多，達(dá)到20家，緊隨其后的是天津、河北、山西和內(nèi)蒙古。

而在區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目體量上，北京下半年商業(yè)項(xiàng)目體量將新增223.41萬方，超過華北新增商業(yè)項(xiàng)目體量一半。北京、天津商業(yè)十分發(fā)達(dá)，聚集大量品牌地產(chǎn)開發(fā)商，河北、山西、內(nèi)蒙古多以本土開發(fā)商為主，缺乏外來開發(fā)商進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程度有待提升。

京津冀領(lǐng)跑，晉蒙隨后

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從開業(yè)數(shù)量上來看，北京、天津、河北計(jì)劃開業(yè)商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量領(lǐng)跑，北京計(jì)劃新開20家，天津計(jì)劃新開10家，河北計(jì)劃新開11家。山西下半年計(jì)劃新開8家，內(nèi)蒙古僅有2家計(jì)劃下半年開業(yè)。

從新增商業(yè)項(xiàng)目體量上看，北京下半年商業(yè)項(xiàng)目體量將新增223.41萬方，占到華北新增商業(yè)項(xiàng)目體量近一半，河北下半年商業(yè)項(xiàng)目體量將新增83.8萬方。緊隨其后的是天津、山西和內(nèi)蒙古。

從各城市新增商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量來看，新增2家以上擬開業(yè)的城市僅有北京、天津、太原、唐山、廊坊、秦皇島和邯鄲。其中，作為省會(huì)城市，太原擬新開業(yè)項(xiàng)目達(dá)到5家，其余地級(jí)市被河北省包攬。這些上榜城市多為直轄市、省會(huì)城市或者省內(nèi)“第二城”。

北京下半年將迎來20家商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，萬達(dá)、恒大、富力、龍湖、首創(chuàng)等品牌地產(chǎn)商云集。如，就萬達(dá)來說，其在延慶、昌平、朝陽等區(qū)域的萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目將逐一迎來開業(yè)。首創(chuàng)置業(yè)與龍湖集團(tuán)共同打造的首創(chuàng)龍湖北京麗澤天街計(jì)劃于9月份開出。

天津有10家新項(xiàng)目開業(yè)，武清萬達(dá)廣場(chǎng)計(jì)劃于12月份開出。此外，寶龍、龍湖、遠(yuǎn)洋的多個(gè)項(xiàng)目也將迎來開業(yè)。

河北下半年新開商業(yè)項(xiàng)目主要集中于石家莊、唐山、廊坊、秦皇島、邯鄲等地市。山西太原迎來商業(yè)項(xiàng)目集中放量，晉中、呂梁和運(yùn)城也有單個(gè)項(xiàng)目開出。內(nèi)蒙古呼和浩特和包頭有2家商業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃開業(yè)。

5-10萬方商業(yè)項(xiàng)目居主流 占比達(dá)34%

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心數(shù)據(jù)顯示，從華北地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目體量分布及占比情況，5-10萬項(xiàng)目占居主流 ，占比為34%。緊隨其后的是2-5萬方的小商業(yè)綜合體，這些商業(yè)體以本土開發(fā)商為主。由于缺少外來開發(fā)商進(jìn)駐，不少本土開發(fā)商憑借小體量項(xiàng)目在地市、縣域市場(chǎng)立足，成為當(dāng)?shù)氐仡^蛇。

10-15萬項(xiàng)目供應(yīng)有11家，15萬方以上項(xiàng)目有9家。超15萬方的商業(yè)項(xiàng)目有北京東壩萬達(dá)廣場(chǎng)、北京愛琴海購物公園、天津武清萬達(dá)廣場(chǎng)、河北燕郊弘陽廣場(chǎng)等，均為外來品牌開發(fā)商。

城市副中心、周邊區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目不斷發(fā)展

由于城市城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)u趨成熟，核心商圈幾近飽和，土地供應(yīng)十分有限，城市副中心或周邊區(qū)域成為發(fā)展重點(diǎn)。

今年下半年，北京興區(qū)、通州區(qū)、昌平區(qū)以及門頭溝區(qū)也有新增商業(yè)項(xiàng)目，通州為北京城市副中心，為北京新的增長極之一，而大興國際機(jī)場(chǎng)的開通運(yùn)營帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，也吸引了商業(yè)項(xiàng)目入駐，隨后交通網(wǎng)建設(shè)不斷完善，大興未來或?qū)⒂瓉砩虡I(yè)供應(yīng)高峰期。

從天津來看，天津市區(qū)空間已趨于飽和，核心商圈逐步向區(qū)域型消費(fèi)轉(zhuǎn)變，加之政策扶持，新開商業(yè)多集中于城市副中心或新區(qū)，如武清區(qū)、濱海新區(qū)有佳匯摩爾廣場(chǎng)、生態(tài)城愛琴海購物公園等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目放量。

此外，隨著京津冀一體化協(xié)調(diào)發(fā)展，以及河北省“多核”發(fā)展策略，石家莊周邊也盤踞著不少巨型城市。數(shù)據(jù)顯示，河北省2019年GDP超3000億元的城市有唐山、石家莊、滄州、保定、邯鄲和廊坊。其中，唐山、廊坊、滄州和邯鄲均有兩個(gè)以上商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)。

項(xiàng)目存量改造成趨勢(shì)

此前，世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告顯示，北京商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入存量時(shí)代，未來主城區(qū)商業(yè)新亮點(diǎn)將集中于存量商業(yè)的改造和更新。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京零售型商業(yè)存量規(guī)模已達(dá)到3705.98萬平方米。2015年至2018年期間，零售商業(yè)增幅不斷萎縮，存量增長率持續(xù)下降，存量市場(chǎng)特征明顯。購物中心和百貨發(fā)展與零售商業(yè)整體同步，增量占存量比值已連續(xù)8年低于15%，全面進(jìn)入存量時(shí)代。

今年下半年，北京有4家存量改造項(xiàng)目亮相。賽特·碧樂城由賽特購物中心改造而來，原購物中心于1992年12月開業(yè)，曾經(jīng)是長安街的地標(biāo)性建筑。今年4月，賽特購物中心正式閉店，啟動(dòng)升級(jí)改造，轉(zhuǎn)型后的賽特將更名為“賽特·碧樂城”，計(jì)劃于2020年底重新亮相。

昌平樂多港奧萊因連年虧損，于2020年2月12日起正式停止?fàn)I業(yè)。北京市京能集團(tuán)下屬企業(yè)與萬達(dá)集團(tuán)下屬商管公司達(dá)成一致，簽訂昌平樂多港萬達(dá)廣場(chǎng)合作協(xié)議，樂多港萬達(dá)廣場(chǎng)建筑面積16萬平方米，計(jì)劃2020年內(nèi)開業(yè)，開業(yè)后的樂多港萬達(dá)廣場(chǎng)將成為昌平區(qū)最大的商業(yè)綜合體之一。

大興大悅春風(fēng)里是大悅城控股第二條商業(yè)產(chǎn)品線大悅春風(fēng)里系列落子的第一個(gè)項(xiàng)目，由火神廟商業(yè)中心改造而來，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2020年底開業(yè)。

2020年，愛琴海集團(tuán)也將在北京地區(qū)實(shí)現(xiàn)快速布局。位于京南的北京愛琴海購物公園是北京最大的資產(chǎn)存量升級(jí)項(xiàng)目，目前正在以“PLAY”為升級(jí)方向進(jìn)行升級(jí)改造，今年以來北京“南中軸之門”燈光裝置藝術(shù)、2000㎡的超大極限公園正陸續(xù)亮相。

另外，愛琴海在北京通州正在快速籌備北京北投愛琴海購物公園，作為2020年北京城市副中心最受關(guān)注的商業(yè)項(xiàng)目之一，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在今年年底開業(yè)。

實(shí)際上，對(duì)存量商業(yè)進(jìn)行優(yōu)質(zhì)化改造，已成為商業(yè)地產(chǎn)投資與發(fā)展最佳的選擇。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長王永平認(rèn)為，盤活存量資產(chǎn)，成本相對(duì)更高，由于這些項(xiàng)目區(qū)位更優(yōu)，商業(yè)地產(chǎn)要從過去重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營、重內(nèi)容。