推動經濟高質量發展是黨的十九大做出的重大戰略部署，其核心要義在于各行各業都要與時俱進創新發展理念、優化發展模式，要穩定和擴大居民消費，促進消費回補和潛力釋放。
商業市場作為拉動城市經濟發展及消費品質提升的重要橋梁，將于2020年正式步入第三發展周期，同樣2020年對鏈接社會發展和經濟發展的商業地產行業來說，也有著別樣重要的歷史意義。
值此節點，中購聯于2020年10月21-23日在成都環球中心天堂洲際大飯店主辦召開的“中購聯中國購物中心國際論壇第十八屆年會暨2020亞洲購物中心發展合作大會”，結合疫情之后購物中心、商業地產、品牌商和金融機構的業務發展訴求，以“商業+、產業+、金融+”為主題，致力于全面提升中國購物中心以及各類商業地產項目的專屬特色，促進空間開發以及內容運營的專業創新。遍邀國內外行業專家精英，助力商業地產和零售企業決策者制定精準疫后恢復及創展策略，獲得提升并實現商業價值、運營價值、資產價值、資本價值及社會價值的解決方法。
會議前夕，中購聯編輯部特邀請會議發言嘉賓，就時下品牌、項目、資產行業的熱點話題發表獨家見解，并推出系列會前獨家簡訪特輯。
本次特別邀請到奧園健康生活集團常務副總裁兼商管總經理雷易群先生，屆時，其還將在“商業地產高質量發展及其與資本市場的高效連接”對話環節發表重要見解。
現任奧園健康生活集團常務副總裁兼商管總經理的雷易群先生，曾在龍湖、萬達商管等公司任職，在與奧園商管的協同發展中見證并參與了2017年奧園健康生活集團的成立，2019年奧園健康登陸資本市場等企業重大事件。
區別于這兩年上市的物業股以住宅物業為主營業務，商業運營板塊成為了奧園健康生活上市的特色和亮點。
2019年奧園健康生活集團的年度業績公告顯示，2019奧園健康生活集團總收入為9.008億元，同比增長45.65，其中，商業運營服務的收入占總收入的28.2%，同比增長53.6%，不小的商業運營比例和高速的業務增長使得奧園健康盈利水平處于行業高位，獲得資本青睞。
這樣看來，熟悉商業地產運營打法、深諳資本傾向與喜好的雷易群先生，在商業地產資產證券化探索的這一話題上，無疑擁有最佳發言權。
實體商業資產證券化的突破路徑
提起眼下商業地產資產證券化市場現狀，雷易群先生表示，商業地產資產證券化作為安全性較高的資產證券化類型，無論是過戶型類REITs產品還是CMBS產品，通常都具有較為優質的底層物業，又涵蓋了發行主體對期間收益乃至本金的增信支持。
同時，由于底層物業多是能夠產生穩定現金流的成熟物業，而未來現金流測算正是基于長期租約或歷史記錄，因而在宏觀經濟不發生劇烈變化的情況下，測算準確性在各類資產證券化產品中整體處于較高狀態。
“而目前，輕資產運營、投資管理越來越主流，重資產擔子更多地交給了金融投資人”，雷易群先生道。
從發達國家的歷史經驗來看，長期資金的最大供應者，是險資、公募或主權基金等類型，這些“供應者”財富的核心是尋找長期、穩定的回報資產。當住宅市場的回報越來越低時，商業、物流等資產之于險資的吸引力正逐步提高。
同時，隨著商業地產資產證券化市場在中國日漸成熟，政策環境給予的支持也讓市場逐漸放開，雷易群先生表示，從長期來看，商業地產資產證券化市場具有較大的發展空間。
伴隨著我國一線城市核心區域已然步入存量資產時代，二、三線城市正在快速進軍存量資產時代過程中，商業地產明顯處在持有經營時代的行業現狀之下，資金問題更加突出，利用資產證券化為商業地產融資的需求將會變得愈發強烈。
目前市場各類主體均從產品、渠道等不同路徑尋求商業地產資產證券化的突破發力點，結合奧園健康的實踐經營，雷易群認為，產業融合或許是值得探討的突破點，即“產業+商業”的復合產品證券化路徑。
從政策角度來看，雖然目前公募REITs已經開放基礎設施、產業園區等領域試點，但在商業領域上仍較為保守。“而優質的復合產品一方面有助于結構性提升資產收益能力和避險能力，另一方面也有望在逐步開放的政策環境下，加速商業資產證券化落地”，雷易群先生回答道。
商業不動產REITs的發展與考量
由商業地產資產證券化談及國內商業不動產REITs的發展前景，雷易群先生表示，REITs是金融服務實體經濟，構建多層次資本市場體系的重要途徑，是推動經濟去杠桿速度，防范化解系統性金融風險的有效方式，是促進金融與房地產良性循環的重要工具。
國內商業不動產REITs的發展，不僅幫助商業地產盤活了存量資產、快速回籠資金，還可推動改善財務報表，實現部分輕資產化并降低資產負債率，提高權益回報率。目前，REITs能部分實現將資產持有與資產運營的金融屬性與使用屬性相分離，可以提升租金收益實效。
雷易群先生還提出，在房地產增量轉存量的背景下，REITs可以較大程度上盤活存量資產，有利于企業從重資產向輕資產轉型，對于普通投資者來說，也有利于以較低門檻投資不動產，分享紅利。
但在追求商業不動產REITs之路上，雷易群先生認為行業人士和相關機構還需要面臨以下亟需解決的問題：制定公募REITs的法律架構和業務規則，明確公募REITs的監管體系，明確稅收優惠及稅收中性的原則，以及加強市場的專業人才培養儲備，加強投資者教育。
提升商業資本競爭力的經驗型建議
縱觀中國及亞洲商業市場，商業地產的資本價值已經成為金融和投資機構的關注焦點，對于如何提升購物中心的資產運營價值和資本競爭力，雷易群先生認為運營技能、品牌打造、服務塑造以及與時俱進這四點內容至關重要。
廣州奧園城市天地
運營技能：購物中心品牌形象的樹立和傳播、營銷活動的組織和進行、品牌商家營業額的增加，這些日常運營管理都是購物中心運作必不可少的內容，也考驗著運營者的智慧和能力。不斷提升相關人員的運營技能，培養核心資管運營團隊，對購物中心的資產運營效果提升起至關重要的作用。
品牌打造：每個購物中心都有自己的品牌定位，有獨特的目標客戶消費群。但這種品牌定位并不是保持一成不變的。隨著消費者消費意識、品牌識別、心理需求、市場的變化等多重因素影響，對于所需品牌也會有相應的變化。因此，購物中心隨著消費者需求的變化，對品牌結構、品牌檔次進行適當的調整，才是符合市場發展規律的正確措施。
服務塑造：服務是購物中心為顧客打造良好消費體驗的重要一環，消費者在購物中心消費時，購買的不僅僅是商品，購買過程中所得到的服務和尊重也是消費的一部分，購物中心的運營者必須擁為租戶、為顧客提供統一、便捷、高品質的服務，才能吸引顧客消費，獲得租戶信賴，提升購物中心的租金和競爭力。
與時俱進：購物中心需要與時俱進，緊跟時代進步，智慧服務、大數據精準營銷、直播帶貨等多種新興技術對購物中心所能夠帶來的價值已經被不斷證明，拒絕故步自封，積極擁抱新技術、新方法，做到與時俱進，才能增強購物中心的競爭力，實現資產價值的不斷提升。
廣州番禺奧園廣場
成立于2015年7月10日的奧園商管，自始至終踐行著以上四點原則，其傾力打造的符合市場發展需求、具有市場競爭力的兩大自主品牌產品——奧園廣場、奧園城市天地，在優秀的運營管理、獨特的品牌形象、高品質的服務、與時俱進的創新力等多重優勢加持下，已成為國內最具成長性的購物中心品牌，同時奧園商管亦成功實現品牌管理輸出。
截至2020年9月25日，奧園商管共計為國內23座城市的20個在營商場提供商業運營服務；共計向36個商場訂約提供商業運營服務，合同總建筑面積約240萬㎡，業務服務輻射廣東、重慶、四川、湖南、遼寧、貴州等地，并在廣州、江門、珠海、梅州等地布局多個優質項目。
2020年，盡管有疫情的影響和市場的變化，奧園商管也還保持著較快的拓展節奏，在外拓存量項目的同時，也著重提升內部的精細化管理。正如雷易群先生所表達，不經歷風雨怎能見彩虹，與時俱進、修煉好商業內功，才能增強購物中心的競爭力，實現資產價值的不斷提升。
