一、工業上樓的概念
“工業上樓”是不同于傳統模式下在單層工廠中進行生產，而是轉為在高層大廈中進行企業的生產、辦公、研發、設計的新型工業樓宇模式。工業上樓極大地提高工業空間利用效率，但同時也受限于高層樓宇的承重等，工業上樓企業一般為生產設備較輕，生產過程噪音與污染較小的高端制造業，例如生物醫藥、智能制造、工業互聯網或大數據等科技含量較高的產業。
超過2層（有樓梯、電梯和吊裝設施）就應該算是工業上樓了，但現在多層廠房在大江南北已經非常普遍被接受和運用了，我們現在所提的工業上樓通常指的是高度超過24米、或者層級達到6層及以上的高層廠房（或稱之為高層工業樓宇）。
二、工業上樓相關政策
1.深圳市寶安《深圳市寶安區工業上樓工作指引（試行）》
深圳市寶安率先在全國范圍內出臺《深圳市寶安區工業上樓工作指引（試行）》，為“工業上樓”模式提供設計標準和操作指引。
《指引》的工業上樓定義更簡潔，就是“建筑高度超過24米且不超過100米的高層廠房”，鼓勵優先進駐的產業包括：
1）入駐企業相關標準：鼓勵高端制造產業入駐，迎合城市未來重點產業布局，優化產業結構。入駐企業首先滿足上樓企業硬性指標要求，同時在符合上樓標準的企業中優先鼓勵戰略性新興產業入駐，包括但不限于：1.新一代信息技術、高端裝備制造、綠色低碳、生物醫藥、新材料、海洋經濟等戰略性新興產業，和我區優勢傳統制造業以及寶安區產業鏈關鍵、核心、缺失環節的產業等的小規模中試及生產制造環節；
2、芯片、生物醫藥、人工智能、無人機、服務類機器人、智能設備、高端醫療設備制造及產品、移動智能終端、新能源、新材料等產業的小規模中試及生產制造環節。
2）園區樓宇建設標準：滿足高端制造產業工業生產、研發需求，打造產研一體化工業樓宇。
定位輕型生產制造企業：對樓宇承重、層高等制造生產需求進行規定。
滿足倉儲與運輸需求：完整配套交通運輸、貨物裝卸、產品堆放設備設施。
滿足企業研發需求：鼓勵提升空間舒適度，增加研發區域空間布局，增加陽臺、露臺等公共區域。
提升外部整體環境：外觀設計遵循適用美觀的原則，體現現代化、國際化、濱海風情等設計理念。
《指引》最核心的在于建設設計要點上，具體包括：
1、園區應布局合理，充分保障貨物運輸及室外生產、堆放場地的使用需求，在首層設置裝卸貨車位及裝卸貨站臺；
2、平面設計應充分考慮生產工藝要求，宜將貨梯、樓梯、衛生間、設備房、管井等交通和輔助空間靠外墻邊布置。每個生產單元內宜設置一處不少于2平方米的綜合管井；
3、每個生產單元套內建筑面積不得小于1000平米。柱網軸線距離宜大于8.7米，減少剪力墻數量，以利于生產線布置；
4、貨梯數量應與高層廠房規模及平面布局相匹配，貨梯宜區分高低區。保證每個標準層至少設置2臺載重3噸以上的貨梯且每個生產單元至少設置1臺載重2噸以上的貨梯。
5、首層地面荷載不低于1200公斤/平米，二、三層樓層荷載不低于800公斤/平米，四層及以上樓層荷載不低于650公斤/平米，并綜合考慮樓層凈高與荷載的關系。
6、鼓勵高層廠房中間設置綜合設備夾層。鼓勵設置提升使用舒適度的空間，如公共陽臺、露臺等。
7、立面設計應合理考慮空調機位并進行遮蔽處理，遵循適用美觀的原則，體現現代化、國際化、濱海風情等設計理念。
2.佛山三水區《佛山市三水區樂平鎮“工業上樓”扶持辦法（試行）》
2019年初，《佛山市三水區樂平鎮“工業上樓”扶持辦法（試行）》（下稱《辦法》）出爐，該政策的主要內容是“工業上樓”建設項目的界定要求和獎勵措施。
《辦法》所指的“工業上樓”建設項目，必須完全符合“層級達到6層及以上，建設面積達到3萬平以上，層高達到4.3米以上，承重能力滿足0.75噸/平方米”的要求，并鼓勵智能改造、總部經濟、重點行業增資擴產和外資項目進駐。
獎勵扶持政策包括：
1、按照建筑物總體工程造價的2%給予建設主體一次性資金扶持；
2、貸款貼息補貼，但資金僅限用于“工業上樓”建設項目支出；
3、對于成功引入新駐企業的，前三年分別按每月每平方米3元、2元、1元的標準給予建設主體租金補貼。
3.青島城陽區《城陽區加快高層工業樓宇經濟發展的實施意見》
青島以城陽區作為工業上樓的先行區。為緩解工業發展與用地緊張之間的矛盾，城陽區率先出臺了工業上樓政策，并規劃建設工業上樓項目。2020年，城陽區簽約12個工業上樓項目，并開始陸續開工建設。
《意見》明確，高層工業樓宇（工業綜合體）要求占地30畝以上，或總建筑面積5萬平以上，鼓勵50畝以上的成片開發；容積率原則上3.0左右，最低不得低于2.5。
《意見》強調，開發商必須自持總建筑面積的30%以上，其中配套設施面積必須全部自持，自持部分只能自用或出租，允許整體轉讓，不得分割轉讓。鼓勵工業綜合體按幢、層等固定界限為基本單元分割轉讓，最小分割基本單元為：生產性用房原則上不低于500平米，生產性服務業用房原則上不低于100平米。
《城陽區加快高層工業樓宇經濟發展的實施意見》
容積率：原則上3.0左右，最低不得低于2.5；
產業引導：重點發展電子及通信裝備制造，計算機及辦公設備制造，醫療儀器設備及儀器儀表制造、航空、航天器及設備制造等先進制造業和新材料、新能源、節能 環保、大數據、人工智能、物聯網等新興產業；鼓勵投融資機構、 研發機構、服務機構和生產性服務業入駐，助力企業發展”；
運營模式：開發商必須自持總建筑面積的30%以上，其中配套設施面積必須全部自持，自持部分只能自用或出租，允許整體轉讓，不得分割轉讓。鼓勵工業綜合體按幢、層等固定界限為基本單元分割轉讓；
最小分割：生產性用房原則上不低于500平方米，生產性服務業用房原則上不低于100平方米；
扶持政策：
三、工業上樓案例
1.深圳·寶安區·全至科技創新園
全至科技創新園前身為茅洲山工業園，地處深圳邊緣地帶，占地5公頃。園區改造前為五金制品、模具銷售、配件包裝、塑膠生產等傳統低端制造行業，企業規模偏小，缺乏核心技術和競爭力。
2011年，茅洲山工業園改造啟動，拆除部分廠房，建設高層廠房，通過工業上樓實現了園區原地提升，工業空間從原來5萬平方米拓展至13萬平方米，園區主導產業轉變為機器人和智能裝備產業。
園區內科創大廈是典型的工業上樓產品，地上高23層，地下2層，每個單元設立獨立茶水間、洗手間，企業可以在前端做研發和辦公，在后端做生產，滿足高端智能制造企業的研發生產一體化需求。
主要建筑參數
2.東莞·松山湖·智谷
松山湖智谷產業園總規劃面積1500畝，將打造成180萬平方米產城融合的生態智造新城。園區定位以智造智造和電子信息為核心產業，構筑企業生產、研發、中試、配套、展銷、辦公等全生態鏈。
松山湖智谷一期總建筑面積（不含地下車庫）為77萬平方米，平均容積率為3.75。其中，廠房建筑總面積約49.5萬平方米，占比70%，以智能制造產業用房為主導，核心模式是實現智能制造的“工業上樓”。松山湖智谷工業上樓產品具有兩大優勢特征：
產品設計前瞻性
潛在升級轉型的空間——摩天工廠外面是玻璃幕墻，里面每一層，每300平米都做了洗手間的管道預埋，將來可改寫字樓。
產權分割銷售政策
享受50年獨立紅本產權分割銷售，分割銷售到套，每層最多可以分成7個單元獨立出證。
松山湖智一期已建成并入駐的工業大廈，一共2棟，樓層數分別為10層、11層，已于2018年12月竣工驗收，采用全玻璃幕墻設計。目前，工業大廈已經基本招商完畢，從產業結構看，電子信息約占37%、智能制造裝備約占33%。
松山湖智谷-圖片來源：百度圖片
主要建筑參數
3.聯東U谷·城陽夏莊智造園
聯東U谷·城陽夏莊智造園是山東省首家高層工業樓宇項目、城陽區標桿項目，規劃總建筑面積約15萬平方米，于今年7月剛開園，將以智能制造、電子信息、生物醫藥等戰略新興產業為主導產業，主要建設內容為研發中試樓、標準廠房、定制廠房、配套設施等業態。
城陽夏莊智造園效果圖-圖片來源：百度圖片
主要建筑參數
【尾】工業上樓作為一種產業空間創新模式，正逐漸被推廣。在北上廣、長三角、珠三角等發達城市，由于土地的集約型，未來對于工業用地的效率會提出更高的要求。同時一二線城市正在大力發展的科技產業、創新產業的特征，勢必對其產業用地也提出了新的要求。隨著各地政策的放開和陸續出臺，相信工業上樓的趨勢是未來產業地產中的一類必須趨勢。
