在此表述的是關于城市區域內原有存在歷史商業街區的改造或開發項目，不討論新設區域內設置全新的商業街。此類商業街項目的開發，往往會牽涉到政府、企業和原有住戶（租戶）之間的等多方面的利益糾紛，政府需要提升城市整體形象、開發企業需要利潤和品牌形象、而原有住戶要的則是房子、補償、就業、就學等等各種利益（我從業經驗中還遇到項目中有教堂廟觀等宗教用地），所以商業街舊改開發的難度很大。
相對來說，做好一個舊改項目雖然表面利潤不高，但使得民營開發商能夠從政府置換回其他土地利益，所以一些苦于無法通過招拍掛獲得土地的開發商，還是有一定愿意去參與。然而在這種項目開發的過程中，存在著一些需要重要的問題往往被人所忽視。
（一）問題的形成原因
1、權屬問題
由于城市重心轉移且快速發展發展過快，很多城市內商業街上土地原屬于集體所有，政府協調難度大，開發企業面對商談對象多，從而導致開發改造成本高昂。
2、開發管理問題
項目有房屋所有權存在多種款式，很多原有商業街內房屋屬于政府直屬公房，清退或與租戶討論賠償的難度模式也在增加，所以由誰主導開發是一個關鍵問題。
3、收益問題
商業街區的前期投資巨大，后期的經營風險更大，而回報周期漫長，短期效益低，需要長期持久性的不斷運營。加之前面所述的兩點問題會使得一些民營開發企業存在著一定顧慮，假如無錢可賺，那么不如不干。
（二）前期開發難點的解決方式
1、以前國內商業街舊改工作多是以政府或政府組建的開發公司為主導，但這種完全的政府主導模式中政府很難以符合市場形勢的實際需求來進行開發改造，只能是提升基礎設施、樓宇翻新層面，對于有商業價值的房屋不知該如何下手或無法做到價值提升，使得原有住戶（租戶）非常不滿或有抵觸情緒。
2、由政府委托開發商進行主導，地方政府把控的模式。一般此類模式下，政府將管轄范圍內的商業街通過出讓土地或經營權方式，引入開發商。再由開發商結合市場需求實施改造開發，政府只在規劃和行業宏觀層面進行管理，比較有代表性的項目是瑞安新天地系列項目。這種模式對資本和專業度的要求較高，更對于開發商的經營能力要求較高。但這種純商業化的運作模式，很少在被定性為歷史風貌保護區的區域內進行，一是因為涉及的文物古跡非常多，政府如將商業街區項目交付開發商進行商業化的開發運作會存在保護不力的情形。二是這類具有歷史價值的地塊內，產權分散權屬混亂，對于原有住戶（租戶）的安置代價非常高，開發商的成本激增。通常情形下，開發商會要求政府給予一定的周邊住宅用地進行資金平衡，否則無利可圖。
3、由政府成立項目公司后將相關資產以政府財政劃撥形式注入或者以資產作價形式出資，再將注入的資產向銀行抵押借款，進行完全市場化的經營。這模式的運作過程最為復雜，但能夠有效解決政府不專業、開發商只想掙錢的兩種極端情形。比如成都的寬窄巷子、北京的南鑼鼓巷等項目。既能推動商業與旅游產業的發展，又可以解決一些涉及到直管公房的問題。例如對直管公房經營機構由政府出資授權對直管公房的住宅房屋可以進行租賃、改造、開發，對非商業項目進行租賃、出售、置換、入股、聯營，所有的收益清晰可見，不存在灰色地帶，同時又保障了符合市場利益。但是這種企業往往能力有限，效率低下且水平不夠，很多項目在規劃概念時是志玲，建設交付時就是鳳姐了。
4、結合土地所有權人、政府、企業、基金等金融機構進行合作統一開發，比如烏鎮模式、古北水鎮模式。集體土地由其所有權人進行主導和執行、由企業，創業基金的資金實力和政府政策有效結合在一起共同推動發展。宏觀經營上由具有龐大導流引導能力的旅游公司進行帶客，將優質客群導入項目。企業進行土地建設開發，并按照政府指導并符合集體土地所有權人意愿的規劃進行建設，而集體土地所有權人進行運營執行。當然，最大的受益人是有清晰甄選能力的基金公司。但這種項目可遇不可求，畢竟不是所有的小木都有開發價值。
（三）盈利的解決方式建議
1、以時間換金錢
這種模式就是拿到項目的產權或者經營權后隨著時間的推移，逐步使商業項目達到一個均衡的一個狀態，這要求開發商在前期做好持久運營的準備，支撐一個較長的資金回收周期，這對企業的實力要求非常高。一方面是資金實力，另一方面的運營實力。
2、以空間換金錢
這種空間換金錢的模式，就是對商業街進行改造的前提條件是要求政府在其他區域給配置土地平衡。因為任何老舊商業街或歷史街區在短期內收回投資的可能性基本不存在，但不可否認的是這些街道一般都具有優越的地理位置，只要經營得法，一定能夠獲得成功。
3、不建議售后返租模式
以售后返租模式進行開發，屬于不得已的行為，實務中的多數的售后返租項目是以經營失敗而告終，鮮有盈利。
二、商業街區中的建設形態建議
（一）商業街最高只應當建設到二層
商業街中的商鋪，不建議超過三層，因為第三層商鋪鮮有見到作為經營使用。早年間由于開發商為了便于抵押給銀行，一般是對每一絲容積率都要用足，這樣即使商鋪無法出租出售，也可以抵押給銀行，但在實踐中三層以上的商鋪幾乎沒有商業利用價值。如果是屬于歷史風貌保護區中進行的舊改項目就更加困難，即要求滿足現代商業使用規范，又要求其外立面與原有建筑風貌相符，這使得很多項目在建設過程中舍棄了商業實用性而保障外觀。好看是好看，它不出租金啊。
例如上海豫園，他們的三層基本沒有使用價值。白天無人去，晚上不亮燈。就是作為倉庫使用都困難（大件上貨困難且不符合消防規范），這種三層商鋪的最大價值就是抵押給銀行，由銀行作為不良資產。
（二）項目結構問題應當符合現代商業經營
我在廣東區域曾經參與過一個舊改商業街項目，當地政府要求以具有嶺南特色的騎樓形式改造，但是沒有考慮到這種舊改房型最大的問題是房屋結構無法進行實質改變，進而會使得房屋內部柱網無法變動，與現代零售業、餐飲業的面積形態要求不符。得房率低、光線差、動線亂，一層商鋪對外出租的效益尚可，而二層就比較困難，假如是三層或以上部分，則無人問津。
所以對于這種舊改商業街的規劃，一定先以符合客觀實際經營的情況去規劃，切勿貿然建設，很多圖紙渲染的漂亮，但是在實踐之中卻無收益，完全就是因為前期沒有進行充分的市場規劃。
比如，對于舊改商業街的層高，一般建議首層5m左右（凈高3.6m左右），2層 4.6m左右（凈高3.3m左右），再比如鋪位面積，一定要根據使用類型來規劃。不要委托住宅設計團隊來設計和規劃項目，因為多數情形下他們的方案并不符合商業經營規律。
（三）商業街中的街寬，建議不超過10米，以4~8米為佳
商業街中間的寬度不應太寬，一是為了保障游覽的舒適度，在商業街中的顧客游覽視角大約在30°一45°，這個角度在觀賞景物細部的范圍內。這種空間尺度幫助游人將視線吸引到建筑上，并通過門窗引入店鋪空間，形成街道氛圍靜謐親切、疏緊宜人，店鋪空間封閉、內斂的對比。二是為了造成商業街內客流的涌動效果，減緩客流行進速度，以提升交易的可能性。
所以我們不光是在設計和改造階段就要考慮，還應當延展性的去思考，如何設立廣告位、如何去分布安全監控點、什么位置是最好的鋪位等等。
（四）商鋪面積應當符合現代商業使用規范
一般來說，現代商業的面積規范要求越來越嚴格，比如店鋪的面寬、進深因素都不能再隨便糊弄商家，只有好用才能好出租、好銷售。如果店鋪的進深越大，店鋪的出租率就會越低，實踐中商鋪的進深在10米以內為佳（具體看各經營業態來定，此處僅以常規為例），面寬不應少于4.2米，一層店鋪單體在50~100平為宜。假如是一拖二的結構在200平左右為宜，面寬不應少于5米（因為樓梯最少是1.2米寬），一層設置樓梯后得房率更低。店鋪整體的長寬比最好控制在1:2的比例內，這個比重比較合理。
舊改商業街中各個商鋪應當預留分體空調安裝條件，空調走管如需穿越其他商鋪時應預留管井或套管等條件。并對廚房排油煙設置獨立的排油煙接入口、化油池等前期條件。最后就是上下水和電力條件一定要在前期規劃好，尤其是電力問題，不要等后面手忙腳亂的去增容。
（五）商業街的整體長度在400米以內較合適
這個數據是我多年來去各項目考察得來，不僅可以用于商業街，也可以用于購物中心。因為一旦距離過長，則人會產生煩躁情緒產生逃離欲望，如果是兒童則會產生疲憊感。所以一旦商業街超過400米左右的距離，就應當設置多處休憩點或輔以各類造型小品來緩和情緒。
三、商業街運營建議
（一）觀賞性一定要做充分
商業街已不再是單純的銷售商品的去處，而應充分利用文化因素來進行場景鋪墊。寧波的南塘老街、無錫的清名橋街區、佛山的嶺南天地、武漢的漢街都有很多的可取之處，充分利用了歷史文化因素來襯托項目的調性。
但此種模式一定要對當地的歷史文化因素進行充分挖掘，不可倉促上馬。我在處理廣東的商業街項目時，曾花了半年時間通讀當地市志，并積累了大量文化信息素材，最終才進行了項目整體策劃。當然我的方法屬于個案，并不適用現代開發商高周轉的模式，但我認為如果要打造精品商業街項目，就應當充分挖掘當地歷史，才能打造無形的文化壁壘。
（二）項目必須遵守宜通達原則
即項目動線必須設計合理。國內很多項目在由政府主導時，往往只考慮了城市脈絡原有肌理，但沒有考慮項目的商業價值。這種過分強調城市風貌原樣保護的做法實際是對土地價值的不尊重和浪費行為。大量并不適宜作為商鋪的區域開通了道路后造成了項目動線混亂，且重游率低，商鋪的商業價值進而受到影響。只有充分尊重現代商業價值，對項目進行合理規劃后才能使得產生良好的經濟效益和社會效益。
（三）做好運營計劃
一條成功的商業街，硬件的成功只能是說有一個好的開始，但真正能夠創造價值與利潤的還是項目運營，這才是商業的核心要素。這涉及到項目前期的定位、招商、營銷和測算等等因素，更需要有著周密的安排與部署。以運營為例，在前期設計階段，就應當由運營人員參與進入項目規劃，盡可能提前對商戶經營時會產生的問題進行預設。招商很簡單，但不是最重要的，招來的商戶能存活下去才有賺錢的可能性，而這是目前國內商業街運營中最為缺失的一塊。
舊改商業街的成功是一種復合型商業模式，不是膚淺的做舊如舊，更不是拓寬整治就可以了。舊改商業街是將城市底層商業韻味重新梳理后發揚光大，一定要有符合城市氣息和時代特色的產品模式來支撐。舊改商業街是將一座城市中人們長久的記憶重新挖掘后美妝、上色，讓人感受到美，這樣才會心甘情愿的去消費。所以，一定要圍繞這個點來經營運營工作。
（四）商業地產不是住宅，而是文化
一定要結合城市文化、城市特色進行改造，不可求大求洋以住宅思路進行開發。尤其是對于歷史文化遺產資源，應當盤活和利用起來，這會使得項目的內涵與效益不斷增厚增強。商業街只是一個載體，而展示的文娛演出、藝術品和交易行為都是一種文化的屬性，只有充分將文化屬性挖掘出來，才會使得項目在明顯提升坪效和長遠利益。
來源：商業地產與法務
