中小房企選對城市，才能逆襲！這6個指標不能不看

房地產(chǎn)與城市，仿佛是船與水的關(guān)系，是一個永遠不會缺乏話題的存在。但水能載舟亦能覆舟，城市能讓房企飛黃騰達，也能使其折戟沉沙。

縱觀近十年優(yōu)秀房企的成長史，我們總會感嘆高周轉(zhuǎn)的強大魅力，但不能忽略的卻是，精準的城市站位同樣是其快速成長的重要秘訣。

在變幻莫測的VUCA時代，如何選對布局城市、選對深耕區(qū)域已經(jīng)成為了每個房企經(jīng)營中面臨的重要問題。

地產(chǎn)黑馬成長史

選對城市很重要

隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)“超極分化”時代的到來，行業(yè)競爭不斷加劇，大魚吃小魚的故事每天都在發(fā)生。

龍頭房企憑借著規(guī)模、品牌、資金都多方面優(yōu)勢不斷搶占市場份額，擠壓中小房企的生存空間。

另一方面、規(guī)模房企之間的競爭也從未停歇，TOP50內(nèi)的競爭已達到白熱化。

在如此激烈的競爭格局中，一批地產(chǎn)“黑馬”橫空出世，他們以嫻熟的技巧、精準的走位在殘酷的競爭中得以生存并迅速發(fā)展壯大。

細品這些“黑馬”的成長秘訣，無一不在城市研判及區(qū)域研判上下足了功夫。

在當今地產(chǎn)圈，中梁是最引人注目的“黑馬”之一。

曾經(jīng)的“溫州小霸王”在2016年突然發(fā)力，在短短三年的時間里，完成了從百億到千億的跨越，迅速從地方性房企成長為全國性房企。

布局三四線，中梁的戰(zhàn)略和碧桂園非常相似。

從2016年開始，中梁開始布局福建、安徽、江西等地，2018年進軍內(nèi)蒙古和遼寧等區(qū)域。

截至目前，中梁已在布局全國20多個省市的140余座城市，成功開發(fā)了500余個項目。

“一線城市北京、上海的地價太高，競爭過于激烈，在與國企和央企的搶地大戰(zhàn)中，中小型房企并不具備優(yōu)勢，即使搶到了地王，后期入市風險也高。反觀三四線城市，雖然普遍陷入去庫存的泥潭中，甚至部分三四線城市房價還有下跌，但并不意味著沒有市場機會。”

中梁華北區(qū)域公司的董事長顧偉如是說道。

但近年來三四線城市的市場降溫，無疑會給這樣的布局戰(zhàn)略帶來很大的風險，中梁嗅到了城市市場格局的變化。

2018年下半年之后，中梁控股重倉三四線的思路正在轉(zhuǎn)變。

2019年初，中梁進駐沈陽、青島、大連等城市，年內(nèi)布局城市數(shù)量超過10個，其中不少城市為中梁首次進入。

2019年全年，中梁買地投資中，二線城市占比提升至50%以上。

作為一家僅有十年歷史的房企，新力也憑借著精選城市，然后在短期之內(nèi)快速占據(jù)市場份額的攻城戰(zhàn)模式實現(xiàn)了飛速發(fā)展，成為了第一家上市的贛系房企。

2019年，新力控股合約銷售額914.2億，2018年為710.8億，同比增長28.6%，距離千億銷售額只差臨門一腳。

2017年，新力將總部搬遷至上海，正式開啟了全國化發(fā)展的新階段。

有異于其他房企的“狩獵式”全國化擴張，新力采取了“農(nóng)耕式”擴張思路，堅持“城市深耕”布局策略。

其“4+X”城市策略目前已形成“以南昌為中心的中部區(qū)域、以成都為中心的西部區(qū)域、以上海為中心的長三角區(qū)域、以深圳為中心的珠三角區(qū)域”四大區(qū)域核心。

得益于多年以來不懈地城市深耕，新力對于深耕區(qū)域內(nèi)單個城市市場特點的理解往往更加深刻，因此拿地上更加精準與快速。

新力地產(chǎn)副總裁佘潤廷曾表示：

“在一個城市堅持深耕，能夠幫助我們更好的在城市獲得市場口碑。獲得政府的認可，獲得各方面的認可，這是投資大策略中城市小策略的落實。”

市場競爭激烈

房企應重視城市級風險

巧婦難為無米之炊，對于房企而言，土地意味著生存的資本。

但凡想生存，想發(fā)展，想做大的企業(yè)，都將拿地作為企業(yè)經(jīng)營中的重中之重。

但在超極分化的地產(chǎn)行業(yè)市場格局之下，不僅僅是市場份額向大型房企集中，土地市場的趨勢也同樣如此。

很多中小型開發(fā)企業(yè)表示，大型房企進入當?shù)厥沟猛恋厥袌龈偁幐蛹ち遥玫氐碾y度也是直線上升的。

另外在拿地決策的效率方面，大型房企總是能夠因為有一套標準化流程而搶占先機，不用老板親自過去拍板，只要拿出標準化模板進行判斷，就能迅速決策。

對于大房企，拿地是生產(chǎn)問題，對于小房企，拿地是生存問題。生存不止體現(xiàn)在土地儲備方面，也體現(xiàn)在了拿地過程中的風險管控方面。

中小房企如果因為土地儲備見底，對于陌生城市地塊不加研判而貿(mào)然入局，將會為企業(yè)帶來重大的生存風險。

我們總結(jié)了一套PCIE地產(chǎn)企業(yè)風險雷達模型，從企業(yè)、產(chǎn)業(yè)、城市、項目層面對房企所面臨的的風險進行了歸類，其中C代表城市級風險。

簡單來說，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的城市級風險可分為以下幾類。

城市選擇錯誤：選擇城市的標準、方法和動作出現(xiàn)問題，導致選錯城市。

城市定位錯誤：對于城市類型的判斷出現(xiàn)錯誤，城市類型可分為現(xiàn)金流型城市、利潤型城市、品牌型城市、資源型城市等，對于城市的定位出現(xiàn)錯誤，則會在與自身戰(zhàn)略的匹配中出現(xiàn)問題。

進入時機與方式錯誤：如有些城市適合進入，但當下不適合進入；或者有些城市適合以合作方式進入，有些適合以產(chǎn)業(yè)勾地方式進入，有些城市適合使用招拍掛方式進入等。進入城市時機與方式的選擇錯誤，都可能造成風險。

城市研判不用愁

六指標選對城市

自2016年起，行業(yè)發(fā)展進入城市分化、高位盤整的階段，“熱點城市”與“非熱點”、都市與都市圈、發(fā)達城市群與欠發(fā)達城市群開始呈現(xiàn)階梯性房價表現(xiàn)，房價表現(xiàn)突破“一二三線”城市能級的絕對劃分。

此外，有別于過去一路狂奔的發(fā)展態(tài)勢，依靠土地增值躺著賺錢的時代已經(jīng)結(jié)束。

房地產(chǎn)行業(yè)逐漸從“勇者勝”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;智勇兼?zhèn)湔邉?rdquo;的時代。這一系列變化都要求房地產(chǎn)企業(yè)應該在城市選擇與研判方面進行更加深入的研究。

當房企進入新城市，開辟新戰(zhàn)場的時候，首先要對一個城市的房地產(chǎn)市場進行分析。

旭輝集團總裁林峰先生曾在《逃離底特律》一文中提出了“五維看城市”的城市研判方法，即基本面、護城河、進化力、管理層、市場態(tài)。

90%的中小型房企最大的短板是沒有研究透徹自己所在城市，判斷城市發(fā)展機會、競爭對手策略，往往靠“感覺”，而不是“吃透”！

另外，我們也發(fā)現(xiàn)，很多中小房企在城市研判方面都有著自己的一套標準，但從內(nèi)容來看大多都是抄襲大企業(yè)，不符合自身企業(yè)發(fā)展階段的需求。

我們根據(jù)多年行業(yè)咨詢經(jīng)驗，總結(jié)出了以下6項城市研判指標，幫助中小房地產(chǎn)企業(yè)研判相關(guān)城市的進入價值。

一、城市的基本面

GDP。GDP代表的一個城市的經(jīng)濟規(guī)模總量，當然是越大越好。

此外也要關(guān)注城市的構(gòu)成城市GDP的各產(chǎn)業(yè)的比重，第三產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)占比更大，則更優(yōu)質(zhì)。

財政收入與稅收。財政收入與稅收體現(xiàn)了GDP的效率，這兩個數(shù)字在GDP中的占比越大，代表著這個城市的發(fā)展效率越高。

城市的人口總量與流動趨勢。房子都是蓋給人住的，城市人口總量越大，市場就越大。此外，城市人口的流動趨勢也不容忽視，凈流入還是凈流出也深刻地影響著市場環(huán)境。

交通狀況。如一條高鐵的建成，可能在短期內(nèi)利空當?shù)厥袌觯瞬趴赡軙淮蟪鞘形竭^去。但在長遠看來是利好當?shù)厥袌觯驗榻煌ǖ母纳朴欣诋數(shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。

此外，城市的財政預算與負債，居民儲蓄余額與股票債券持有量都是構(gòu)成城市基本面的重要標準。

二、城市的相對競爭力

城市的地理位置及氣候。這些因素是無法更改的，港口城市與內(nèi)陸城市在發(fā)展機會上大不相同。

隨著人們對生活舒適度要求的提高，城市氣候也成為了其作出置業(yè)選擇的重要考慮因素。

產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。如深圳的高端制造產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)香港的金融業(yè)，極強的競爭力使其在短時間內(nèi)無法被完全取代。但一些城市賴以生存的石油及礦產(chǎn)資源則很容易被取代，因此應關(guān)注其產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的持續(xù)變化。

三、城市潛力

上位政府的定位。上位政府對城市的定位在一定程度上影響著一個城市的發(fā)展?jié)摿Γㄎ皇侵行某鞘校窃呴_放城市，是生活型城市，還是后花園型城市，還是以制造業(yè)驅(qū)動的產(chǎn)業(yè)級城市，都在影響著這個城市未來的發(fā)展軌跡。

此外，關(guān)于城市潛力方面，也應關(guān)注城市的財政預算重點投放方向，經(jīng)濟增長的結(jié)構(gòu)與質(zhì)量、對高素質(zhì)人才的吸附力等。以此對城市進行三年內(nèi)、五年內(nèi)、十年內(nèi)發(fā)展?jié)摿Φ恼雇?/p>

四、政府的行為風格

分析當?shù)卣斚聦Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)的依賴程度，指標包括房地產(chǎn)行業(yè)在當?shù)囟愂张c土地財政所占比例，就能預判未來推地節(jié)奏。

此外，對于城市主官過往的行事風格、當下的意愿路徑及能力研究也非常重要。

五、城市市場基本面

對一個城市房地產(chǎn)市場環(huán)境有比較清晰的了解，有利于指導房地產(chǎn)項目的良性開發(fā)。

市場供給量。可從銷售的商品房總量、已出讓的存量土地、潛在的土地供給量等方面進行研判，供給量越小的城市機會越大。

市場需求量。可從人口總量、人口流動趨勢，購買力等指標進行判斷。需求量越大的城市機會越大。

除此之外，也應關(guān)注城市的房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模、去化周期、二手房交易面積等指標。

六、城市與企業(yè)的契合度

與企業(yè)戰(zhàn)略的契合度。如當公司的戰(zhàn)略追求規(guī)模的高速擴張時，需要進入三四線城市；而當追求穩(wěn)健發(fā)展與品質(zhì)提升的時候，則應聚焦一二線城市。

與企業(yè)能力的契合度。當企業(yè)能力相對欠缺的時候，選擇擴張的城市應與原深耕城市在市場打法及特點上有一些共通性。而當能力有所提高之時，可向更高級城市與區(qū)域發(fā)展及擴張。