1、關鍵詞：項目分期
項目分期
項目的分期要與開發商的實力相匹配，一般來說項目總建筑面積大于10萬平以上時，就需要項目進行分期，此外項目分期還要統籌考慮：
開發資金的占用，前期費用如果投入過大資金占用較高就無法實現“滾動開發”；銷售策略：
銷售速度：項目分期如果過大，去化速度較慢，就會形成大盤內各樓棟同質化競爭，此時就需要進行分期開發，保證項目的銷售速度與分期開發速度相匹配。
風險考慮：項目產品入市后，不可避免的遇到市場需求與產品之間的問題，如果產品適銷最好不過，如果產品不適銷，那么分期開發顯得很必要，可以在后續分期中實時修正產品策略。
規劃布局：有的項目天然就被綠廊、河道、規劃道路等規劃條件分隔，分期開發就無法避免。
【案例】：來源綠地集團
分期問題：
原方案項目分期未考慮地下車庫的范圍，且分期界面不規則，交界面復雜，成本投入高。優化方案分期建設規模與地下車庫結合度高，分期施工界面規則，有利于組織。
分期控制要點：
項目分期規模需與地下建筑相匹配，根據開發時序合理設置相關配置，從而減少施工難度和控制施工成本。分期開發的地塊規整、大小適中，有利于施工組織，節約成本。
2、關鍵詞：項目資源最大化
企業的產品力永遠是最重要的核心競爭力，表現在：第一，提高產品的溢價能力，降低前融；第二，同樣價格下，加快去化速度。企業品牌的張力，永遠是企業最大的價值挖掘點。
比如萬科的”好房子“、金茂的科技住宅、朗詩和當代的綠色建筑、泰禾的院子、龍湖的景觀、綠城的小鎮都是企業的閃光的名片，到哪里都不會喪失競爭力。
地產黃金時代的高周轉、低質量時代已過去，白銀時代下的高質量、高品質需求會越來越強烈，企業品牌的打造已成為最重要的軟實力。
金茂12大科技體系
【案例】內部景觀資源最大化
圖片來源網絡：中心景觀最大化
通過組團內部的景觀資源打造，可以提升項目的產品溢價，提升總貨值，這在南方地區較為常用，主要是因為南方溫度適宜植物生長，可以形成良好的景觀效果，所以南方對高層建筑中心景觀的規劃打造，業主容易接受。由于北方地區氣候的影響，這種規劃布局有一定的風險性。
3、關鍵詞：建筑豎向
建筑豎向是建筑總圖中重要的內容之一，不僅僅牽扯到大量的成本，而且關系到產品的布局。充分研究豎向，表現在：挖掘建筑豎向的潛在溢價，尤其是山地項目豎向是規劃，產品布局緊密結合地形特點提升價值潛力；豎向還牽扯到土方平衡問題；豎向對地下建筑的排布影響重大，直接制約著開發速度。
【案例】規劃尊重場地/地下條件，提前摸排場地條件規避風險
圖片僅作參考使用，不特指某項目
項目建設初期未及時發現此區域為人工填海造地，地質分層不均，直接導致樁基工程增加1260萬元，基坑圍護增加6773萬元。
4、關鍵詞：成本適配
產品配置標準，是地產開發階段極其重要的工具，前端反映營銷的產品需求，代表了產品的適配標準，后端反映了地產開發的成本及其交付后業主對產品的期望值。產品配置標準，從前到后關聯著地產開發的每一個環節，讓開發商不得不去重視。
產品配置標準的高低反映了開發商對產品的內在需求，是利潤型產品還是現金流產品，這是開發商開發產品的基本邏輯思路，另外，產品配置標準的確立，要滿足成本策劃的基本要求，即“全過程控制、事前控制”的原則，成本如若到了招標階段才顯現出來，那么就不可能進行有效的成本控制。
產品配置標準的控制階段，大體分為三個階段：
第一階段：項目啟動階段，或者項目定位策劃階段，本階段重點關注項目的可售比、車位配比、塔樓及地下室的建安成本、戶內精裝成本，如有營銷三大件（景觀展示區、樣板間和售樓處）也應重點關注；
第二階段：建筑方案設計階段；本階段重點關注：建筑層高、窗墻比、公區尺度、單車位面積、地上/地下含鋼量/含混凝土量、外窗成本、外墻成本、景觀成本、大堂及公區成本、地下大堂/走到的成本。
第三階段：目標成本的確立階段；本階段重點關注：機電成本、給排水成本、弱電智能化成本及裝配式建筑增量成本。
每個階段都有分級管控的關注點及權重，下圖為《華潤置地住宅產品配置標準及建安成本限額指標》：
《華潤置地住宅產品配置標準及建安成本限額指標》
其中：“關注”是指標存在個性差異，成本浮動較大，重點核查；“控制”是指標相對穩定，重點管控。
5、關鍵詞：地質勘察
（1）方案階段，勘察介入摸排地下情況，指導方案設計
概念方案設計基本完成后，建筑總圖單體定位基本確定，此時勘察需進場完成初步勘察報告，提供場地的地質條件及分布、抗浮水位、不良地質、樁基參數等等，其目的在于：
① 摸清地下地質條件，指導地下建筑方案設計；
② 樁基方案設計，多方案比選，降低成本；如果有抗浮，需要進行方案的抗浮比選，初步確定抗浮設計要求。
③ 不良地質條件的摸排，初步確定處理方案；
【案例】：地勘指導方案設計
案例來源：《中南置地地基與基礎選型指引及管控辦法》（試行）
下圖 5-5 地質剖面為南側一排建筑地勘剖面，北側 16#、17#樓采用管樁。原方案-2F 地庫設置在右側，-1F 設置在左側（紅線為基底標高），左側 20#未到持力層，需要打管樁，右側 18#則需挖除約 3m 的老粘土，方案不合理。優化方案將-2F 地庫設置在左側，-1F 設置在右側（黑線為基底標高），優化調整后，18#、20#均可取消管樁，采用天然地基。
5-5 地質剖面
原設計（斜線區域為-2F）
優化后（斜線區域為-2F）
6、關鍵詞：基礎類型
基礎選型應根據勘察報告和當地經驗綜合考慮，選擇經濟合理的基礎形式。基礎的選擇次序為：天然地基→強夯→CFG等復合地基→預應力管樁→鉆孔灌注樁→人工挖孔樁，根據不同的地質情況按順序選擇。鉆孔灌注樁應首先考慮后壓漿技術提高單樁承載力。
【案例】來源網絡
應至少進行兩種以上的基礎方案比選工作，首先判斷能否采用天然地基，當天然地基時不能滿足要求時，再考慮采用樁基礎，有條件時可考慮采用復合地基方案。
將原設計的筏板基礎優化為承臺+防水板基礎方案，節省造價約8元/m2，該小區建筑面積30萬m2可節省土建造價約240萬元。
7、關鍵詞：保溫與門窗
門窗工程具有四大敏感點。一，屬于“看得見的部分”，是營銷敏感點；二，外窗能耗高達50%以上，是能耗薄弱部位，是能耗敏感點；三，其成本占比僅次于主體建筑、安裝，是成本敏感點；四，是常見的投訴熱點，約占投訴總量的50%，是客戶敏感點。而這四大敏感點，必須綜合考慮，不能割裂來看，這更增加了門窗工程的技術復雜性和管理難度。
【案例-來源黃贏現】以西安市節能標準
原設計：《西安市居住建筑節能設計標準》DBJ61-44-2007標準中樓層≥6層為例，按照綠建二星來看的話，外窗傳熱系數的限值是2.52。那么根據陜西省工程建設標準《居住建筑節能設計標準》DBJ61-65-2011表F.0.1 外窗的傳熱系數中的對應值來看。如果做鋁合金外窗的話，需要斷橋鋁合金配置5mmLow-E（在線）+9A+5mm的中空玻璃。K值是2.5。
節能標準提高后：
《西安市居住建筑節能設計標準》DBJ61-164-2019標準中0.30＜窗墻面積比≤0.50，樓層≥4層為例，按照綠建二星來看的話，外窗傳熱系數的限值是1.80。那么根據表C.0.4-1常用外窗熱工性能中的對應值來看。如果做鋁合金外窗的話，需要配置隔熱條寬度≥20mm的斷橋鋁合金，玻璃需要配置5mmLow-E+12A+6mm+12A+5mm的中空玻璃，由于玻璃總厚度是40mm，根據《鋁合金門窗工程技術規范》JGJ214 2010 表5.3.2-2中空玻璃最小安裝尺寸 中規定中空玻璃采用密封膠裝配時前、后余隙為5mm。也就是說需要65系列以上的斷橋鋁合金型材配三玻兩腔low-e玻璃。K值是1.76。
節能標準變化后成本對比：
以LC1814為例：
按照老標準K值2.5來設計的話，每樘窗的型材及玻璃成本是606.68元。
按照新標準K值1.76來設計的話，每樘窗的型材及玻璃成本是855.57元
單方成本約增加98.8元。
成本增加原因分析：
1.斷橋鋁型材由55系列變成65系列，型材米重發生變化，每樘窗斷橋鋁型材含量增加2.5kg；
2.斷橋鋁合金型材由55系列變成65系列后，隔熱條由原來的14.8mm變成20mm。每kg型材單價需要增加2.4元；
3.玻璃由原來的5low-e（在線）+9A+5中空玻璃
變成5low-e+12A+6+12A+5中空玻璃，每平方玻璃單價增加76元。
8、關鍵詞：基坑支護-項劍波專題內容
8.1 支護等級及設計前準備
8.1.1、基坑等級判別
一級：周邊環境條件很復雜；破壞后果很嚴重；基坑深度H>12M；工程地質條件復雜；地下水位很高、條件復雜、對施工影響嚴重
二級：周邊環境條件較復雜；破壞后果嚴重；基坑深度6M<H≤12M；工程地質條件較復雜；地下水位較高、條件較復雜、對施工影響較嚴重
三級：周邊環境條件簡單；破壞后果不嚴重；基坑H≤6M；地下水位低、條件簡單，對施工影響輕微
備注：從一級開始，有兩項（含兩項）以上，最先符合該等級標準者，即可定為該等級。
基坑等級不同，造價差異大，規劃階段通過豎向標高策劃減少地下室埋深從而降低基坑深度。
8.1.2、土質好差判別：好、較好、中、差
8.1.3、基坑支護設計前，應查明的周邊環境條件：
1）既有建筑物的結構類型、位置、基礎形式、重要程度；
2）既有地下管線、地下構筑物的類型、位置、尺寸、埋深等；
3）道路類型、位置、寬度、道路行駛情況、最大車輛荷載等；
4）基坑施工與支護結構使用期內施工材料、施工設備等臨時荷載要求；
5）雨期時的場地周圍地表水匯流和排泄條件。
8.1.4、場地布置資料
協調工程部盡早完成初步的施工場地布置、土方開挖方案及出圖方案、場地堆場、場地道路位置、出車大門的設置及市政道路的關系（關系到場地荷載）
8.1.5、基坑支護的選型應考慮下列因素：
1）基坑開挖深度、平面尺寸和形狀；2）工程地質及水文地質條件；3）場地條件；4）支護結構及周邊環境的變形控制要求；5）基坑支護施工的可行性、質量可靠性及施工過程的環境影響；6）周圍建（構）筑物、地下管線的基礎形式、位置、走向，以及對土體位移的敏感程度；7）經濟指標和施工工期。
8.1.6、基坑支護設計應考慮下列作用效應：
1）土壓力；2）水壓力；3）地面超載；4）開挖影響范圍內的建筑物荷載；5）施工荷載；6）鄰近工程施工的影響；7）溫度影響。
8.1.7、控制基坑工程施工擾動影響可采用以下策略：
1）對砂性土地基中的基坑工程，當地下水較豐富時，地下水的處理是關鍵，應重視選用合理的地下水控制（降、止）措施；
2）對軟粘土地基中的基坑工程，處理土壓力的問題是關鍵。圍護結構的位移是產生周邊土體沉降的主要原因，采取措施減小圍護結構位移可有效減小基坑擾動造成對周圍環境的影響。
8.1.8、基坑工程環境效應的控制方法可分為二大類：
主動控制方法
通過采取措施，減小基坑施工對周邊土體的影響，從而減小土體位移使保護對象免于損壞。具體包括：
1）圍護體系的合理選用；2）圍護結構的優化設計，尤其是按變形控制設計；3）被動區和主動區土體改良；4）地下水回灌；5）補償性注漿；6）合理的施工組織設計：分塊開挖，分區施工。
被動控制方法
預先對基坑周邊的保護對象采取保護措施，加強其剛度和強度，提高其抗變形能力從而保證其正常使用。具體包括：
1)基礎托換（樹根樁、錨桿靜壓樁等）；2)注漿法和高壓噴射注漿法加固；3)結構補強；4)臨時支護；5)保護遷移
應優先考慮主動控制方法，必要時可同時考慮采取主動控制方法和被動控制方法。
8.1.9 支護選型重點
9、關鍵詞：建筑立面
在房地產項目中，外墻飾面工程是設計和成本協同管理的重點，其重要性體現在以下三個方面：
① 在外立面工程中工程量最大，系統復雜；建筑外立面包含外墻涂飾、門窗幕墻系統、屋面花架、格柵等等。
② 建筑外立面材料豐富，成本波動性大，成本敏感性較高。
常見的涂飾材料成本
案例：以25層高層住宅為例，地上建面9,720m2，其中：大堂部分80m2，兩層基座850m2，其余約8,790m2；外墻面積約12,145m2，其中：大堂95m2，基座 1,050m2，其余11,000m2。我們以不同方案測算：
僅外墻涂飾的建面成本變化，從68元/m2~203元/m2，不同的材料構成其成本波動非常大。
③ 直接影響建筑物的品質，最容易受到外界破壞；
10、關鍵詞：建筑做法
房地產建安成本中，除了主體結構之外，牽扯的最大成本莫過于建筑做法。如果說結構是建筑骨架，那么建筑做法無外乎是建筑的皮膚，分散在建筑的各個部位，零散但是非常的重要。
建筑做法的重要性：
其一：由于牽扯面廣，影響成本巨大，毛坯住宅裝飾工程的成本占比約12%~15%。
建筑做法涵蓋的內容較多，且普遍
上圖《保利華南實業有限公司成本字典》
小范圍包括：樓地、屋面裝飾層、墻、頂面裝飾層
大范圍又涵蓋：防水、外墻飾面、保溫、欄桿工程等
【案例】：
山東省某項目，2018年開工，地上30層，層高2.9米，地下2層，層高2.9+2.7，剪力墻結構，總建筑面積29165.3m2，毛坯交付。未包含門窗工程的建安成本為1536m2，其中裝飾工程為206元/m2，占到建安成本的13%。
裝飾工程中，各項占比：
【案例2】：
山東省某項目，2016年開工，地上32層，層高3米，地下1層，層高4.5米，剪力墻結構，總建筑面積32390m2，毛坯交付（公區簡裝）。建安成本為2009m2，其中裝飾工程為254元/m2，占到建安成本的13%。
裝飾工程中，各項占比：
其二：由于牽扯到營銷交付、工程施工、驗收、具有一定的設計風險和驗收風險，面廣而雜亂，設計如果不全面，極易造成后續的一系列風險；
忽視建筑做法，結構降板不足，三小間形成反坡
防水材料系統性不好，引起滲水、漏水
其三：建筑做法是一個系統工程，設計管理人員要具備一定的專業素養和職業水準，否則就會被施工、各種廠家牽著鼻子走。
11、關鍵詞：裝配式建筑方案
裝配式建筑的發展，各地區基本依據國標《裝配式建筑評價標準》的大原則不變，然后適時的推出適合本地區發展的裝配式建筑政策及評價原則，最底化實現裝配率要求，可以最大化的降低裝配式建筑的成本增量，這條原則不變，當然要申請裝配式建筑評級的可以除外。
要實現最低化的成本增量，首先要徹底的了解當地對于裝配率及裝配式建筑面積配比的要求，或者在前期土地招拍掛階段就要參與此項目的產業化面積要求（很多地區在土地出讓時，就明確了裝配式面積要求）。
（1）所以裝配式建筑管控的第一把刀，就是懂政策。
以目前大部分城市對裝配式建筑的要求，裝配式建筑執行雙控指標（同時滿足）：
第一：控建筑面積控制指標，以濟南地區為例：
按照濟南市2018年11月9日下發《關于設計階段落實裝配式建筑實施要求的通知》的要求：開發項目新開工民用裝配式建筑面積占項目建筑面積的比例應不低于土地出讓合同中的約定，如合同無約定，原則上按30%執行 (平陰、商河按15%執行)。
根據濟南市政府2019年1月2日出臺的《濟南市人民政府辦公廳關于降低工程建設成本的實施意見》，裝配式建筑采用項目整體裝配式指標計算比例方式，裝配式建筑比例指標基于項目總建筑面積計算，也就是說30%為項目的總建筑面積（之前為地上建筑面積）。
第二：控單體裝配率指標
2018年11月1日，省標《裝配式建筑評價標準》實施，目前山東省執行本標準，
裝配率≥50%，其他省市均有類似標準頒布，可以參考當地的標準執行。
結語：
只有滿足裝配式建筑面積指標和單體裝配率要求才可以滿足產業化的要求（也有其他地區其他要求，以當地為準）。
劃重點：
1、如果非示范項目，建議考慮最低的裝配式建筑面積指標要求，現階段裝配式建筑成本比現澆建筑高是事實！
2、先高層，后多層，直到滿足最低的裝配式建筑面積指標要求；樓棟越高，標準化程度越高，構件越容易實現“高復制”，成本增量相對較低。
3、先商業，后住宅。商業只需要滿足47.5分的要求（可以不做廚房），住宅需要滿足50分要求，且商業項目，業主關注度較低，敏感度較低。
4、先大戶型，后小戶型。大戶型的部品部件數量少于小戶型，應用比例更容易實現。
（2）裝配式建筑管控的第二把刀，就是利用政策規避產業化要求。
以濟南地區為例：
根據《濟南市人民政府辦公廳關于降低工程建設成本的實施意見》，如下情況可以不做裝配式建筑：
（1）實體經濟項目原則上不強制要求裝配式建筑比例指標。實體經濟包括：廠房等工業項目。
（2）學校、幼兒園等教育設施項目建筑面積小于5000平方米的，以及商業、辦公等公共建筑項目建筑面積小于10000平方米的，不強制采用裝配式建筑方式。
（3）建設項目中有建筑單體超出國家、省現行有關裝配式建筑標準、規范規定范圍，不宜采用裝配式技術的，不強制采用裝配式建筑方式。別墅、獨棟辦公樓等低層建筑項目，有特殊工藝要求和使用功能要求的項目，可向裝配式建筑主管部門提出申請，通過組織專家論證的形式確定是否采用裝配式建筑方式。
（3）裝配式建筑管控的第三把刀，最大化利用政策提高貨值。
充分利用各地區鼓勵裝配式建筑發展的政策，比如容積率獎勵，比如提前預售獎勵，比如提前返還墻改基金等等，最大化的彌補產業化要求帶來的成本增加，但是要算經濟賬，比如容積率獎勵的盈虧平衡點跟售價的關系等。
2019年1月12日省政府第29次常務會議通過《山東省綠色建筑促進辦法》，其中第三十三條，對采用裝配式外墻技術產品的建筑，其預制外墻建筑面積不超過規劃總建筑面積3%的部分，不計入建筑容積率；
容積率獎勵以北京、沈陽為代表，北京市規定：在原規劃的建筑面積的基礎上，獎勵一定數量的建筑面積，項目獎勵面積總和不超過實施產業化的各單體規劃建筑面積之和的3%。
預制外墻不計入建筑面積，以上海、長沙為代表，和山東地區類似獎勵不超過總建筑面積的3%。
容積率獎勵僅考慮成本因素，當達到盈虧平衡點以上時對于開發商來說是合適的，但是實施過程中行政成本過高，涉及到國土、規劃、房測測繪、稅務等等，實施較難。
