購物中心投資回報優(yōu)化邏輯：設計、成本和租金......

資產(chǎn)回報率是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的核心目標，它可進一步分解為：

資產(chǎn)回報率=noi/總投資=（營業(yè)收入-營業(yè)費用）/（開發(fā)投資+改造投資）；

 

所以，資產(chǎn)回報率是投資、開發(fā)、建設、運營和財務等各方面專業(yè)人才共同努力的結果，

• 降低實際拿地成本（減小分母）；
• 調整建造標準，控制建造成本（減小分母）；
• 合理設定主力店等低租金業(yè)態(tài)的面積占比（提高分子）；
• 優(yōu)化鋪位面積、鋪形標準及店鋪數(shù)量（提高分子）；
• 設備選型時充分考慮后期的運維成本；
• 上調租金標準，控制運營成本（提高分子）；
  ......

例：某三線城市購物中心

1、總建面13萬平米，不含地下停車場的商業(yè)部分建面8.45萬平米，綜合使用率65%；
2、拿地價格200萬每畝；
3、建造成本6000元每平米；
4、按商業(yè)建面口徑的全場平均租費水平80元/平米/月；
5、營業(yè)費用率35%。

 

該購物中心投資回報率測算

該項目地價1.2億，開發(fā)成本7.8億，總投資為9億元；

全場平均租金80元/平米/月，運營期標準年租賃總收入為7706萬元；

營業(yè)費用率35%，標準年noi值為5009萬元

故有標準年資產(chǎn)收益率為：5009萬/9億元=5.57%

 

5.57%的收益率低于資本市場對三線城市資本化率7.5%的要求，如何對該項目進行優(yōu)化，使之達到資本要求的回報率？

 

1、降低地價

 

表：不同地價對應的投資回報率

根據(jù)投資回報率倒推能承受的地價，與政府談判降低土地成本。

2、降低開發(fā)成本

 

表：不同開發(fā)成本對應的投資回報率

合理設定建造標準控制開發(fā)成本，提高投資回報率。

3、提高綜合使用率

 

表：不同綜合使用率下的投資回報率

綜合使用率=商業(yè)建面/總建面，通過減少地下停車場面積以降低建造成本。

 

4、提高租金單價

 

表：不同租金單價對應的投資回報率

5、降低主力店等低租金業(yè)態(tài)占比

......

 

通過以上設計、成本和租金等參數(shù)的不同組合，理論上可優(yōu)化至投資人期望的目標投資回報率。實踐中是否可行，還有賴于各專業(yè)部門的專業(yè)判斷，畢竟數(shù)字是死的人是活的。