導語：以往中國房地產行業的邏輯都是循序漸進的，但這次的融資變化卻顯得驟然而至，“三道紅線”的過境，讓房企感受到了濃烈的寒意。而在三條紅線之后，另一道重雷也即將劈下。
11月初，銀保監會信托部向各地銀保監局下發《關于開展新一輪房地產信托業務專項排查的通知》，并要求各地銀保監局于11月30日前將排查情況上報。
通知要求繼續嚴控房地產信托規模，按照“實質重于形式”原則強化房地產信托穿透監管，嚴禁通過各類形式變相突破監管要求，嚴禁為資金違規流入房地產市場提供通道，切實加強房地產信托風險防控工作。
地產黃金十年，房地產玩家們玩的基本上都是杠桿游戲，高息負債+資金流管理+項目高周轉，催生了一大批重量級房企，不少黑馬房企也前仆后繼地崛起。
融資的持續收緊也開始讓“人上人”的房地產行業開始放平心態，萬科董事會主席郁亮坦言：““三道紅線”實施后的房地產已成普通行業。在這一階段，房企和制造業一樣，將不再依靠杠桿，而是依靠全面競爭能力，適應環境變化，并繼續進化出新物種。”
無論如何，房企融資寒冬的已然來臨，現在再談政策的嚴苛與否已經沒有任何意義，重要的是如何在這寒冷的冬天努力地活下來。
防控房地產信托風險“三道紅線”后的又一記重拳
對于房地產企業來說，土地如米，資金如水，只有米水兼備，才能做出一鍋熱騰騰的米飯。但米價處于高位不下的同時，水價也越來越貴了。8月下發的“三道紅線”，讓地產行業可謂是“哀鴻遍野”，對于視融資為生命線的房企來說，這項新規無疑是給房企的咽喉加上了一把鎖。而11月初下發的房地產信托排查通知，則是讓本就愈發艱難的融資更是雪上加霜。中國的房地產信托，是2002年7月信托業重新開展后逐漸發展起來的，初期是以“過河貸款”的姿態出現在大眾面前，在當時并未引起地產商的重視。而隨著傳統地產融資渠道的阻力不斷增大，房地產企業逐漸將目光投向了信托資金。每一輪的銀行信貸緊縮，也讓地產信托迎來一輪發展契機。2018年以來，在地產融資愈發收緊的趨勢下，地產信托也一直處于狂飆突進的態勢。房地產資金信托是房地產信托的典型分類，即委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產業并進行管理和處分的行為。該類信托產品主要有房地產股權信托、貸款、權益投資、組合運用及其他投資等投資方向。其中，股權信托是指房企將其優質房地產項目項目公司的絕對控股權階段性讓渡給信托公司，并向信托公司承諾將在未來的一定期限內按約定價格全額回購相應股權，以此來實現融資的目的。在這個過程中，房地產企業既沒有喪失該項目公司的房產開發經營權，也未喪失該項目開發的最終受益，同時又降低了對自有資金的占用，有利于實現房企的最大化受益。而貸款型房地產信托則是由地產公司將土地使用權或在建工程折價抵押，向信托公司借款，產品到期后還本付息的一種信托產品。在地產行業持續升溫的時期，地產信托的風險尚不足以引起人們的注意，而在如今房屋銷售市場持續降溫的情形之下，很多項目的抵押物是否持續足值不能保證，處置的時間的長短也不能保證，人們則要重新思考這種融資方式所帶來的金融風險。業內人士分析認為，目前房企普遍面臨融資收緊的情況，部分房企現金流緊張，無法償還之前的信托貸款，有些甚至瀕臨破產。此外，今年信托到期量絕對規模仍處于歷史最高位，到期量的分布呈現前低后高的規律，房地產領域的風險暴露有可能加快。而近期某大型房企最近爆出的負債危局更是為行業敲響了警鐘，高層則早已開始防患于未然。自去年年中以來，監管部門就曾出臺多項政策與窗口指導，嚴格控制房地產信托規模，而據相關數據顯示，近年來房地產行業的信托占比也在逐漸下降。盡管如此，監管部門認為，目前房地產信托業務依然存在較大的合規管理及風險防控壓力。 從某個角度來看，此次的信托排查也是“三道紅線”政策的邏輯補充，“三道紅線”公布了，“房地產宏觀金融審慎體系”建立了，如果信托渠道仍然有漏洞，對部分不合規房企的殺傷力將大打折扣。
A股大門緊閉赴港上市再掀浪潮
一般來說，房企融資大多通過以下幾種方式：上市融資、銀行貸款、海外發債、民間融資、信托融資，房企急于登陸資本市場，用較為“便宜”的資金來“救命”。不過自2010年被稱為“國十條”的房地產調控文件出臺以后，就鮮有房企通過IPO方式登陸內地資本市場。除了最近熱點房企恒大回A夢碎的事件之外，首創置業、富力地產、萬達商業，甚至龍光集團都在回A的路上屢屢碰壁。因此自2018年開始，港股掀起一輪內房企業上市潮。雖然通往港交所的賽道很擁擠，一個接一個遇阻，但仍有“幸運兒”誕生。10月8日晚間，金輝控股通過港交所聆訊，是繼6月底港龍中國后，又一家通過聆訊即將上市的內房企。10月23日晚間，祥生控股集團有限公司通過港交所聆訊，用時142天。上坤地產也成功在今日敲鐘。不過成功的畢竟少數，還有很多謀求進入港股的房企仍在努力。截至今年10月21日，萬創國際、海倫堡控股、奧山控股、鵬潤控股、中國文旅5家房企的招股書已經失效，大唐地產、三巽控股、領地控股、實地地產還在港交所排隊等候上市。這些房企未來究竟能否成功登陸資本市場，還有待時間檢驗。與A股相比，香港資本市場更看重財務、回報的穩健和業績的可持續性，但反觀已經成功上市的房企，存在著規模較小與杠桿率偏高的共性。除祥生地產銷售額超過千億外，其余等待IPO的房企銷售規模在200-700億元之間不等。同時，其中大部分房企杠桿率偏高，數據顯示，截至2019年末，大唐地產凈負債率為119.2%；實地地產凈資產負債率為225%；上坤地產凈負債率為118.8%。除此之外，也有諸多房企通過分拆物業上市的方法，以再造融資平臺、減輕資金壓力。截至8月中旬，共有15家內地房地產公司分拆旗下物業板塊單獨在港上市。其中6家公司已成功上市，它們分別是：正榮服務、綠城管理控股、弘陽服務、金融街物業、建業新生活、燁星集團。它們的母公司分別是：正榮地產、綠城中國、弘陽地產、金融街控股、建業股份、鴻坤集團。分拆上市不僅可以有效盤活公司資產，通過出讓一部分股權獲得大量IPO資金，改善企業資產流動性；另外，母公司可利用再融資進行產能擴張或新項目培育，為公司長期發展創造有利條件。
行業規則生變提升內功永不過時
房地產行業是資源驅動的政策性的類金融行業，有金融行業的屬性與政策的屬性在里面。決定房地產行業走勢和企業經營命脈的往往是政策，政策通過引導市場的變化來反推房地產企業經營策略的變化。
過去幾年，不少企業依靠加杠桿擴大經營規模，企業快速發展的同時，也帶來了財務風險，增加了流動性管理的難度。企業經營者需好好反思，調整企業的發展戰略。
“三道紅線”新規也再一次讓行業意識到，囤地模式背后的“加杠桿、賭增值”的金融行為將出局，真正具備造血能力的“經營行為”房企將迎來10年二次綻放期。
融資寒冬下，想要實現可持續性發展，只有通過修煉企業“內功”來實現。投資功、融資功、生產功、銷售功、回款功，把這些功夫串聯在一起形成強大的支撐，使內部的資金快速順暢周轉起來，提高內部“經營型杠桿”。外部的財務型杠桿沒有降低，成本優化能力、產品溢價能力、服務溢價能力、銷售能力等基本“內功”有沒有提高，企業就沒有資格談生存與發展。
在9月25日的萬科媒體交流會上，萬科集團董事會主席郁亮在回答中國證券報記者提問時表示，日前國內地產行業“三條紅線”的監管政策對行業影響深遠，其影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度。“在招拍掛制度之前，房地產處于土地紅利階段，招拍掛制度之后，房地產進入金融紅利階段。‘三條紅線’開始后，行業就進入管理紅利時代。”“管理紅利”的時代，融資擴張已不再是實現發展的捷徑，不少房企將目標放在“促銷售，抓回款”上，管理、產品等內在因素，重新成為了企業的核心競爭力所在。旭輝控股董事局主席林中也在2020中國房地產總裁峰會，為地產企業提出了五條經營上的應對策略。
1、還是要高周轉不囤地、不捂盤、零庫存，增加預收賬款。因為去庫存和增加預收賬款，對于財務的改善是最有利的。2、必須做暢銷的產品。因為行業未來將長期處于買方市場，房企必須要去賣得動的地方，有客戶需求的地方去做經營。3、要重視現金流。減少運營資金的占有，要加強經營導向，來打通投產供銷存價費利款。4、要控制投資強度，鎖好投資紀律。核心還是要提高投入產出。5、要千方百計的提高利潤。因為沒有利潤就沒有力量的積累。
博觀思考全民融資時代已來臨
當融資監管趨嚴的“啟動鍵”被按下以后，很多房企又在開始考慮“全員融資”了，據報道，年初某千億房企開始抽調工程部門、營銷部門等多部門干部去融資。而地產黃老邪認為，“全員融資”不是每個員工都出去借錢，而是思考如何從投資、運營、工程、銷售等關鍵環節，以及其他方面提升企業資金的使用效率與價值。首先在狹義的融資體系方面，一定要建設好融資的規模、節奏、結構、標準、決策流程等體系和機制，打實基礎。廣義的融資體系方面，則是要建立明確高效的管控體系。首先是高效的運營體系，然后打通投融產銷，建立高效的經營節奏控制體系。如果做不到這些，企業有可能出現過于依賴財務性杠桿的現象，增加企業面臨的風險。在團隊保障方面，首先企業要在銷售端去發力，從某個角度來說，銷售也是做融資的，只是錢不是從銀行去融，而是從業主以及準業主的手中去融，這種銷售回款使用起來最沒有風險，而且還不用去還。投資也可以看做是在做融資，比如進入了一個庫存低，未來去化率快的城市可以看作是為企業融資做貢獻。同時投資部門與其他企業和政府合作，用少量資金撬動了一個大項目，也可以看作是為企業融資做貢獻。如果投資部門進入了一個未來兩三年內都供需失衡的一個城市，后面的團隊再怎么努力，也會對資金造成積壓，降低整個公司的現金流周轉速度，資金的周轉速度。因此進對了城市拿對了地，就相當于是為企業融資。此外，工程部門把施工進度管理好，盡快達到預售條件、招采部門建立完備的供應商體系，使甲乙方配合順暢，都可以看做是為企業融資做貢獻。營銷團隊制定的產品定位是不是精準？是不是按照快速去化的策略來定位的？營銷過程中的推廣的策略是否有彈性？是不是能快速的應對市場的不確定性？如果具備這些條件，單項目的融資策略就有了一個重要的支撐點。因此，每一個部門的每一個員工的每一個動作，在為客戶創造價值的同時，一定也在為公司的自有資金快速周轉在創造價值，這才是全員融資。
