導語：2020年第三季度，我們經濟復蘇提速，推動商業市場需求的強勁反彈。寫字樓吸納量創新高，零售市場凈吸納量由負轉正。
在國內經濟開啟“內循環”為主的基調下，商業地產作為實體商業的有效載體，將迎來時代發展的新契機，迎接國內活躍的消費需求。
在行業分化當中，要成為洗別人，而不是被洗的對象，一定要進行創新變革甚至進化，迎來“至暗時刻”之后的煥新諜變。
“優等生”龍湖，商業地產之王是如何煉成的？
一座天街，改變一座城。龍湖商業所到之處，皆以斐然成績，代言了城市繁華。南寧龍湖首座天街落地，扮演區域經濟發展“引領者” 的角色，重新定義城市商業中心，城市居民消費方式與習慣，也因天街而煥然改變。
“優等生”龍湖集團在同行眼中當屬成功企業，商業地產發展也算順利。
自從2000年開始，龍湖集團就已介入商業地產的運營，發展至今已經歷了20年風雨。其中購物中心作為龍湖商業的主要物業形式，截至2019年底已成功布局北京、上海、重慶、成都、杭州、西安、蘇州、常州、南京、合肥等核心城市，總共開業39座購物中心，龍湖商業也成為當今商業地產領域中實至名歸的領軍者之一。
從發展歷史來看，龍湖商業可大致分為三個階段：從2000年接盤重慶北城汽車修理廠地塊首次開發商業項目，到2009年完成3條產品線，再到2016年開始逐年提升商業目標，全國發展進一步提速。如今，龍湖在全國10個城市，在手商業項目總共達到98個，其中，開業運營的商場43個，整體出租率達到95%，商業會員超千萬，戰略合作品牌超340家，合作品牌超4500家。龍湖的商業地產全國化格局已經呈現。
在運營風格上，龍湖商業前十年更偏向于香港模式，當時龍湖密集考察、分析了恒隆，新鴻基、香港置地等香港"商業大佬"，總結做事維度和經驗。近幾年龍湖則在考察歐美的購物中心"長青企業"，包括德國ECE、美國WestField、Simon、Neiman Marcus，龍湖在尋找一個兼具個性和持續性的商業模式。
近年來，龍湖商業一直在不斷探索商業、文化、科普融合創新的模式，在豐富線下商業空間內容、社交場景和體驗的同時，引領更多高質量文化內容輸出。
龍湖長楹天街攜手中國航天·神舟傳媒聯合打造的“星河游記—中國航天2020科普互動展”，是繼2019年龍湖集團攜手故宮出版落地“故宮藏影—西洋鏡里的宮廷印象”百年影像特展之后，第二次舉辦的跨界國家級IP的科普文化展。
作為龍湖商業探索商業空間與文化科普融合創新發展的又一次嘗試，此次展覽展現了龍湖商業助力文化科普的社會責任。
龍湖商業連續兩年選擇與國家頂級IP進行合作，積極探索商業與文化科普的創新結合，輸出高品質的文化科普內容，在跨界合作當中相互借勢，即提升龍湖商業旗下“天街”品牌在城市和行業的影響力，同時也承擔了助力文化科普的社會責任。
商業地產復合融合發展，不再是單一業態。從傳統的售賣商品上升到售賣生活方式；橫向衍生體驗，縱向衍生產業鏈；顏值再升級；發力沉浸式體驗，建立深度的情感連接等。
新基建重塑商業地產，發展迎來大變局
疫情在相當長的一段時間內還將深度影響實體商業，前期也為實體商業帶來了不小的打擊，不過挑戰中往往充滿著巨大機會。正如林肯總統于逆境時所言：“這個時刻充滿了困難，但是我們必須與時俱進。”
雙循環的新模式恰恰給了我國正處在轉型期的商業地產行業一大歷史機遇期：內需的提振和制造業、服務業的強化利好商業地產行業的整體發展。但區域分化，板塊分化會繼續加劇，行業洗牌在所難免。同時，政策扶持力度不斷加大的前提下，內循環還能夠發揮國內具有競爭力城市的優勢地位，加快產業落地，利好區域商業地產。
急凍停擺，慢熱復蘇。這8個字是對今年的商業地產最為形象的描述。
根據仲量聯行的數據顯示，即使沒有疫情影響，2019年底中國主要城市甲級辦公樓空置率多數在20%以上。
面對寫字樓市場租金下滑，空置率越來越高的局面，一方面可能是寫字樓市場的總存量越來越大的原因，另一方面就是現部分城市存在的區位選址不匹配、城市功能不匹配、產業生態不匹配等。
高質量的供應需求說明，辦公樓宇的發展由數量擴張向質量提升轉型是未來長期趨勢。
隨著“新基建”的東風勁吹，5G、人工智能等科技將更為普及，辦公場所和辦公理念也會隨之更新。在新的辦公場景下，員工的辦公軌跡和場景將不再固定。這一更加靈活自由的辦公模式也會進一步提升效率。高質量的辦公空間具備更高韌性，也更容易在未來幾年脫穎而出。
樓宇的安全與健康管理也會因新基建而升級。大數據和人工智能的應用將使得樓宇運營更加智慧化，提高效率、降低能耗。
商業消費趨勢演變的速度非常快，商家提供的商品和服務變化也是不斷的更新創新，百貨商場迭代迷離，國際商超逐漸褪色，國內商超猛增不減，國潮文化加速影響，網絡競爭加速閉環體驗。
在消費體驗上進行消費升級，更注重商業氛圍、場景體驗、文化創新、產品服務多重保障、會員價值、VIP超值服務和互動社交、情懷人文藝術等。消費者的興趣、喜好、價值觀對于商業資產的未來走向及發展定位，有著極其重要的影響。
因此，在這個背景下，商業地產的發展更應該是以顧客體驗為驅動，向個性化，多元化、差異化以及方便快捷的方向轉變的，契合每一個時代的消費特征去完成資產運營資產變現。
10萬億大賽道，沒有城市更新就沒有靈魂
2019年12月中央經濟工作會議提出，“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”。此時“城市更新”概念替代了之前的“棚戶區改造”。當時業內人士就預計，這將是2020年房地產市場的新風口。
根據佳兆業發布的《2019-2020房地產行業白皮書》顯示，中國房地產總市值已超過300萬億元，按每年2%的城市更新速率來計算，城市更新已經迎來6萬億元級的嶄新市場。
隨著總市值的不斷增加以及存量轉化率的持續提升，最終市場將變軌迎來一個新的10萬億大賽道。
當下的商業地產開始關注城市更新新賽道，迎來新格局和新機遇。
“城市更新是一件幸福且快樂的事情，但不是每個人都有機會洞察到機會。”WeWork中國房地產副總裁陳臻說，沒有城市更新就沒有靈魂，WeWork的存在本身就是城市更新的產物。WeWork過去十年的發展，正是伴隨著城市更新不斷迭代而存在的。
2015年，金茂明確了其城市運營商的轉型方向，提出進行由“雙輪驅動”到“雙輪兩翼”的戰略升級，轉型為城市運營商。因此，由傳統意義上的地產開發商向城市運營商轉變，業務涵括住宅、五星酒店、寫字樓、旅游度假、新城運營開發等。這一年中國金茂的全年銷售額為301.1億元，在隨后的4年間，中國金茂完成了從300億到1600億的跨越。
佳兆業的商業地產領域是從“舊改”開始的，成功操盤了大連天津街、深圳百貨廣場、深圳新世界大廈等項目，過程中形成自己的操盤邏輯。為盤活爛尾多年的深圳百貨廣場，圍繞原創、文藝、青春、時尚等進行商場改造與業態規劃，開業后DDM mall成為深圳商業盤活的典型案例。
存量時代，佳兆業商業以“有機更新”為破局，充分整合集團在地產、文體、旅游、消費、健康等各方面資源優勢，形成具有核心競爭力的存量商業“換新”能力。
博觀思考：商業地產持續發展需要3大動力
“無論在北美還是歐洲的成熟市場，購物中心都是隨著鐵路、高速公路等大交通出現以后誕生的，那個時代產生的業態，它叫模式。中國的商業地產開始找到了一些方法和門路，但是談模式還早。”龍湖集團CEO邵明曉表示。
與傳統住宅業務不同，商業地產的運營細致繁瑣、占用現金流，且有著較長的投資回報周期。
重要的是，商業地產持續發展的動力是資產證券化、項目IP化、數字化。
商業地產資產證券化也說了將近十幾年，但是真正的REITs做得寥寥無幾但未來，資產證券化恰恰是商業地產未來有解的方程，這是我們發展的未來之道。優質的運營成為保證資產保值增值的重要手段，無論怎么樣發展，保值增值是王道，這個解決的最根本辦法是運營，運營永遠是商業地產人必須學習的功課。
在品牌同質化、體驗同質化嚴重的當下，很多商場會引進成熟IP來提高自己的品牌辯識度及人氣，特別是自2015年以來，包括大悅城、太古、華潤、龍湖等名企加入IP商業化潮流，發展到今天，已經有了“無IP，不商業”的局面。
商業地產數字化轉型，是企業面向未來的戰略開始，技術只是難題的一部分。很多從業者已經發現，頂層設計與組織架構在數字化進程中更為關鍵。
