上海首例集體建設(shè)用地入股，沉睡土地如何盤活成特色小鎮(zhèn)

自2013年《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中發(fā)布允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，全國(guó)各地都行了探索，早在2015年，北京大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域首先進(jìn)行了試點(diǎn)，盤活產(chǎn)業(yè)用地提升區(qū)域品質(zhì)。如今上海試水集體建設(shè)用地入股，啟動(dòng)“花開(kāi)海上”生態(tài)園二期項(xiàng)目，打造集合了精品酒店、度假民宿、餐飲、文旅零售、文娛中心和芳香廣場(chǎng)等配套在內(nèi)的“上海南郊花海·芳香小鎮(zhèn)”。然而集體土地入股面臨土地到期回收，村集體換屆后如何保證各方履行契約等問(wèn)題，國(guó)土資源部與企業(yè)都在不斷探索一條長(zhǎng)期可持續(xù)的路徑。

 

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上海首例農(nóng)村集體建設(shè)用地作價(jià)入股

 

10月24日，位于上海南郊的花海芳香小鎮(zhèn)二期宣布啟動(dòng)，這是上海金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)待涇村與上海藍(lán)城花開(kāi)海上建設(shè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“藍(lán)城花開(kāi)海上”）共同開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目。待涇村以99宗、共計(jì)113.02畝農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)作股本，藍(lán)城出資，共同成立了上海花涇建設(shè)發(fā)展有限公司，花涇建發(fā)注冊(cè)資本約2.27億元，其中藍(lán)城花開(kāi)海上是大股東，持股51%，待涇村與朱涇鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)合作社分別持股36.75%、12.25%。土地入股后獲得的股權(quán)收益，按照保底加收益分配模式，持續(xù)為壯大鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟(jì)賦能。

項(xiàng)目從2019年10月份啟動(dòng)立項(xiàng)，11月6日項(xiàng)目選址，2020年1月19日完成“農(nóng)轉(zhuǎn)用”，5月19日取得供地批文，7月3日取得了99本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，全流程僅用了半年多時(shí)間，是上海農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)第一例。項(xiàng)目啟動(dòng)的一個(gè)背景值得注意：2019年8月，新《土地管理法》獲十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)，定于2020年1月1日起施行。新《土地管理法》中，刪除了原來(lái)土地管理法第43條，即任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國(guó)有土地的規(guī)定，取消了多年來(lái)集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的二元體制。

按照新《土地管理法》，農(nóng)村集體建設(shè)用地經(jīng)2/3以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意，可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者還可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。

 

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村民成股東，保證村民利益，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)

 

為切實(shí)保障村民權(quán)益，三方簽訂了保底協(xié)議，項(xiàng)目建設(shè)期，按央行同期發(fā)布的整存整取一年期存款利率進(jìn)行保底分紅,建設(shè)期滿后,按央行同期發(fā)布的整存整取三年期存款利率進(jìn)行保底分紅，如實(shí)際分紅率超過(guò)保底分紅率時(shí)，即按實(shí)際分紅率執(zhí)行，確保了農(nóng)民既得收益不因初次試點(diǎn)而減少。按股權(quán)分配測(cè)算，113.02畝地將來(lái)一年的收入至少近200萬(wàn)元（股金），加上農(nóng)用地流轉(zhuǎn)費(fèi)（租金）、停車場(chǎng)的停車費(fèi)收益、門票收入的10%分紅（股金），還有村民在園區(qū)打工的工資收入（薪金），每戶農(nóng)戶都至少有了“1+4”的保障。如果所屬的房屋被租用作民宿，還有除土地流轉(zhuǎn)費(fèi)之外的又一筆租金，自家種植農(nóng)產(chǎn)品的還能實(shí)現(xiàn)自產(chǎn)自銷拿到現(xiàn)金，再加上養(yǎng)老保障金，當(dāng)?shù)卮迕褡叱隽艘粭l“租金 ＋ 股金 ＋ 薪金 ＋ 現(xiàn)金 ＋ 保障金”的“五金”增收之路。

項(xiàng)目囊括精品酒店、度假民宿、餐飲、文旅零售、文娛中心和芳香廣場(chǎng)等在內(nèi)的花海二期工程計(jì)劃年內(nèi)開(kāi)工，預(yù)計(jì)明年完成建設(shè)，投入運(yùn)營(yíng)。利用毗鄰樂(lè)高樂(lè)園的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，基于“花開(kāi)海上”生態(tài)園的“上海南郊花海·芳香小鎮(zhèn)”將以“優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、時(shí)間錯(cuò)位”為策略，探索夜間旅游新模式，開(kāi)挖“花文化+夜間旅游”項(xiàng)目，并通過(guò)親子科普營(yíng)、閨蜜樂(lè)享團(tuán)等主題活動(dòng)，不斷豐富全年不同時(shí)段的旅游活動(dòng)和產(chǎn)品，帶動(dòng)景區(qū)“芳香經(jīng)濟(jì)”新引擎。

 

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房企產(chǎn)城小鎮(zhèn)企業(yè)應(yīng)如何抓住“機(jī)”

 

雖然在政策支持集體土地做文旅小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園小鎮(zhèn)的項(xiàng)目在全國(guó)都可以操作，但大型開(kāi)發(fā)商很少參與。主要是對(duì)土地可持續(xù)性持觀望態(tài)度，村民眾多，村集體組織定期換屆，如何保證各方遵守經(jīng)濟(jì)契約，是集體經(jīng)營(yíng)性用地項(xiàng)目穩(wěn)定可持續(xù)運(yùn)行的一個(gè)難題。“畢竟土地是村集體的，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)家征收變成國(guó)有用地，三五年后某一方反悔，甚至租約到期后何去何從，是企業(yè)最關(guān)心的問(wèn)題。”

未來(lái)隨著“三道紅線”的發(fā)布，企業(yè)重資產(chǎn)持續(xù)投入、瘋狂拿地模式面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，各房企紛紛主動(dòng)降低拿地規(guī)模，以實(shí)現(xiàn)債務(wù)的優(yōu)化。集體建設(shè)性土地入股，企業(yè)無(wú)需一次性繳納土地款，而是每年以分紅形式繳納土地租金，有效降低企業(yè)的前期投入，優(yōu)化企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)，或許可以成為企業(yè)追求規(guī)模化新的探索。但是真正實(shí)現(xiàn)一套完整的模式，保障企業(yè)、村民、政府三方利益，國(guó)土資源部和企業(yè)都有很長(zhǎng)的路要走。

文章來(lái)源： 產(chǎn)城天下CINT