閑置資產(chǎn)轉(zhuǎn)型康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的五大抓手！

將閑置、低效的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)型成為康養(yǎng)項(xiàng)目，是近年來(lái)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向之一。通過(guò)閑置與低效資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，一方面能夠解決土地資源難以獲取的問(wèn)題，同時(shí)為企業(yè)提供新的發(fā)展方向，是一舉多得的發(fā)展模式。然而，在項(xiàng)目實(shí)際操作和落地過(guò)程中，閑置與低效資產(chǎn)轉(zhuǎn)型康養(yǎng)之路，依然面臨諸多“坑點(diǎn)”與“雷點(diǎn)”需要注意。

1、資產(chǎn)清晰確權(quán)，需首先考慮解決。國(guó)內(nèi)目前有轉(zhuǎn)型需求同時(shí)在區(qū)位上適合發(fā)展康養(yǎng)項(xiàng)目的資產(chǎn)，往往是國(guó)有企業(yè)老舊工廠、辦公樓或酒店等設(shè)施改造，部分歷史可以追溯到80年代及以前。對(duì)于此類資產(chǎn)而言，在獲取的過(guò)程中，由于當(dāng)時(shí)政策與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)不同，造成了土地及建筑物權(quán)屬模糊，邊界不清晰等多種歷史遺留問(wèn)題，這對(duì)于項(xiàng)目后期改造與運(yùn)營(yíng)，以及相關(guān)資本運(yùn)作帶來(lái)諸多不便。因此，資產(chǎn)確權(quán)，是閑置與低效資產(chǎn)轉(zhuǎn)型康養(yǎng)的第一步。

2、建筑改造成本，是決定項(xiàng)目可行性的關(guān)鍵因素。在資產(chǎn)確權(quán)的基礎(chǔ)上，對(duì)于建筑體本身的判斷是決定改造成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。大量閑置資產(chǎn)按照工廠、辦公樓等形態(tài)建設(shè)，在結(jié)構(gòu)、消防、給水等多個(gè)方面不符合康養(yǎng)項(xiàng)目建筑需求，改建成本往往可能甚至高于新建成本，為項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)巨大成本壓力。

3、政策落地與政府溝通，考驗(yàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型能力。雖然國(guó)家已經(jīng)頒布多個(gè)涉及閑置資產(chǎn)轉(zhuǎn)型康養(yǎng)，不需要轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)的政策文件，但全國(guó)各地在政策理解與執(zhí)行方面，依然有一定差異。因此，在資產(chǎn)改造前，特別是涉及到城市中心建筑改造的項(xiàng)目，以及建筑外觀與結(jié)構(gòu)的改造，需與當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門(mén)、民政部門(mén)、發(fā)改部門(mén)保持溝通順暢。

4、解決歷史遺留人員問(wèn)題，降低后續(xù)運(yùn)營(yíng)壓力。對(duì)于轉(zhuǎn)型企業(yè)而言，此類長(zhǎng)期閑置的資產(chǎn)上，往往附帶諸多歷史遺留的人員問(wèn)題，整體成本較高同時(shí)擁有一定轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)。而康養(yǎng)項(xiàng)目回收周期較長(zhǎng)，利潤(rùn)率偏低，難以背負(fù)原有企業(yè)人員成本。將資產(chǎn)與過(guò)往歷史遺留問(wèn)題，進(jìn)行有效區(qū)隔，保障資產(chǎn)與業(yè)務(wù)的輕裝上陣是企業(yè)需要解決的內(nèi)部問(wèn)題。

5、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)搭建，是項(xiàng)目運(yùn)作成功的核心關(guān)鍵要素。對(duì)于擁有閑置資產(chǎn)轉(zhuǎn)型康養(yǎng)的企業(yè)而言，大多是過(guò)往的工業(yè)、商業(yè)類企業(yè)，缺乏服務(wù)，特別是涉及康養(yǎng)服務(wù)的專業(yè)人員與團(tuán)隊(duì)，同時(shí)對(duì)于前期資產(chǎn)評(píng)估盤(pán)點(diǎn)、項(xiàng)目定位策劃、建筑改造建設(shè)的過(guò)程中，需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)，特別是運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)支持的意識(shí)較差，往往改建完成后，才發(fā)現(xiàn)無(wú)法與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)有效銜接。因此，從資產(chǎn)準(zhǔn)備進(jìn)行轉(zhuǎn)型伊始，就著手通過(guò)多種方式，引入專業(yè)團(tuán)隊(duì)，參與項(xiàng)目全程，是項(xiàng)目轉(zhuǎn)型成功與否的核心關(guān)鍵要素。