合作項(xiàng)目股權(quán)退出，分歧點(diǎn)解決方案分享——貨值篇

做過(guò)合作項(xiàng)目的小伙伴應(yīng)該都體會(huì)過(guò)， 和合作方打打殺殺許多輪，真是一把心酸淚。

 

如果打完架，罪也受過(guò)了，心也糟過(guò)了，最后對(duì)于爭(zhēng)議解決方案還是模模糊糊，那就只能是活該白折騰了。

 

這次我們就聚焦下，分篇章講講爭(zhēng)議點(diǎn)具體細(xì)節(jié)和解決方案。

 

股權(quán)退出模擬清算，顧名思義，難點(diǎn)就在于模擬二字。

很多事項(xiàng)既然還未發(fā)生，各方從各自角度出發(fā)就有不同的立場(chǎng)，影響利潤(rùn)分配的任何模擬假設(shè)都可能成為分歧點(diǎn)。

本篇先從最直觀的貨值切入。

 

一、從時(shí)間維度上

貨值可以拆分為已售和未售

 

1、已售貨值

按道理說(shuō)，已售貨值應(yīng)該沒啥分歧的，采用事實(shí)就是了，這能有什么分歧呢？

實(shí)際操作中，因?yàn)橥逗蠊芾碇贫炔荒艿嗡宦?，?dǎo)致一些既成事實(shí)依然有爭(zhēng)議。

比如說(shuō)，按照合同約定資金方需要參與操盤方的所有審批，因?yàn)橘Y金方后期進(jìn)入，該某些事項(xiàng)流程已經(jīng)結(jié)束，造成了審批遺漏，資金方就會(huì)以操作不合規(guī)導(dǎo)致?lián)p害股東利益的理由，拒絕承認(rèn)已售貨值的實(shí)際數(shù)據(jù)，要求修正。

 

所以這里也是提醒大家，投后管理中仔細(xì)審查雙方的監(jiān)管權(quán)利，及時(shí)落實(shí)，以免事后扯皮。舉個(gè)例子說(shuō)明下：

操盤方想按照車位贈(zèng)送的思路促進(jìn)銷售進(jìn)度，前期完成了車位綁定銷售政策的審批，后期資金方才進(jìn)入?yún)⑴c流程監(jiān)管，模擬清算階段車位綁定事項(xiàng)作為既成事實(shí)就產(chǎn)生了爭(zhēng)議。

資金方認(rèn)為車位綁定未經(jīng)其審批，該事項(xiàng)不予認(rèn)定，已綁定銷售的車位要恢復(fù)為未售。

但操盤方認(rèn)為并無(wú)刻意隱瞞事實(shí)，這就屬于界面沒劃分清楚，管理瑕疵帶來(lái)貨值認(rèn)定分歧了，應(yīng)該避免。

2、未售貨值

對(duì)于未售貨值，爭(zhēng)議就更大了。尤其是不同的業(yè)態(tài)，住宅、商鋪、車位、地下室價(jià)格差異很大，模擬清算退出時(shí)，該部分貨值大影響了利潤(rùn)分配金額。對(duì)于操盤方而言，剩余房源一般屬于頂層或者底層尾貨，商鋪則一般為大戶型或者位置較差的鋪位，車位則屬于銷售周期較長(zhǎng)且很難徹底去化完畢的產(chǎn)品，銷售風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于已售產(chǎn)品，所以價(jià)格預(yù)期會(huì)比較低。對(duì)于資金方而言，最大化爭(zhēng)取未售貨值就意味著當(dāng)前可以兌現(xiàn)更多利潤(rùn)，因此希望未售貨值最大化，價(jià)格預(yù)期一般比較高。

討論群里的同行說(shuō)了，參考一房一價(jià)表執(zhí)行，雖然原則如此，執(zhí)行起來(lái)事實(shí)要復(fù)雜的多，詳細(xì)參考下文~

 

二、從計(jì)算維度上

貨值分歧是有量?jī)r(jià)兩方面的分歧

 

1. 數(shù)量分歧

 

數(shù)量方面的分歧大家一般覺得不該有，是非黑白很清楚，該多少算多少么。

 

但是實(shí)操過(guò)程中往往總有意想不到，畢竟每平米面積差異、車位個(gè)數(shù)差異都是白花花的銀子，不扯還不行。

 

（1）合同面積、工規(guī)證面積、測(cè)繪面積、版本多得扯不清

 

一般來(lái)說(shuō)，雙方簽訂合作協(xié)議的階段，土地剛剛獲取，雙方簽訂合同數(shù)據(jù)一般會(huì)采用投決版文件，關(guān)于數(shù)據(jù)指標(biāo)基于強(qiáng)排方案的。

以實(shí)操項(xiàng)目為例，住宅總面積可售面積113542㎡。

到了工規(guī)證階段，根據(jù)報(bào)規(guī)方案冊(cè)，商品住宅面積售面積114100㎡， 可售面積相對(duì)于合同版增加了558㎡；

預(yù)測(cè)繪階段，住宅面積則為116908平米，相對(duì)于合同增加了3362㎡。

談判過(guò)程中，各種版本數(shù)據(jù)徹底把大家搞暈，資金方只承認(rèn)第三方數(shù)據(jù)，比如工規(guī)證、報(bào)規(guī)方案冊(cè)、測(cè)繪報(bào)告等.

然而各個(gè)版本的計(jì)算口徑并不相同，比如報(bào)規(guī)過(guò)程中，封閉陽(yáng)臺(tái)按照半面積計(jì)算，預(yù)測(cè)繪面積封閉陽(yáng)臺(tái)按照全面積計(jì)算。

本著最新數(shù)據(jù)為準(zhǔn)的原則，采用預(yù)測(cè)繪報(bào)告是最合理的，不過(guò)預(yù)測(cè)繪報(bào)告中不包含自留房等不可售面積。

最終可售面積的雙方是這樣確認(rèn)的：預(yù)測(cè)繪面積扣除不可售自留房面積，即為雙方模擬清算中的可售面積。

 

（2） 搗亂的保障房面積

 

雙方在簽訂協(xié)議階段，一般都會(huì)考慮一些非常規(guī)情況下處理方式，然而事實(shí)總有些意料之外。比如，規(guī)劃條件中，一般政府都要求配置2%-5%的保障房面積，保障房有很多種處理方式，多數(shù)情況下都是老老實(shí)實(shí)在本地配建。

也有的采取繳納保障房基金的方式，還有的選擇異地配建，將本項(xiàng)目的保障房面積釋放為可售。舉個(gè)例子，雙方合作項(xiàng)目公司下的3000㎡保障房面積轉(zhuǎn)變?yōu)榭墒勖娣e，按照政府要求，操盤方在某位置和其他項(xiàng)目一起建設(shè)了保障房項(xiàng)目。

整體保障房面積3萬(wàn)㎡，總成本1億元，那么操盤方就相當(dāng)于單方額外承擔(dān)了1000萬(wàn)。

好了，問題來(lái)了，保障房的這部分面積算誰(shuí)的？

假如說(shuō)，合同簽訂階段，雙方都遺漏了該事項(xiàng)，那這事就僵了~雙方對(duì)接過(guò)程中，操盤方內(nèi)心獨(dú)白：我當(dāng)年簽合同的時(shí)候?qū)δ愠兄Z的面積我已經(jīng)兌現(xiàn)，現(xiàn)在增加的面積，屬于額外部分，我沒必要拿出來(lái)和你共享。

資金方的內(nèi)部獨(dú)白是這樣，資金方說(shuō)，誰(shuí)讓你簽合同的時(shí)候沒提呢，這部分就是項(xiàng)目公司的資產(chǎn)，而且異地配建的成本發(fā)票不是項(xiàng)目公司名下的，只能你活該了。

（3） 車位到底有多少個(gè)? 傻傻數(shù)不清楚

 

說(shuō)起車位來(lái)，故事可就更多了。

雖然政府一般會(huì)有設(shè)計(jì)規(guī)范，比如1:1或者1:1.5，實(shí)際執(zhí)行中車位建造成本高，售價(jià)低，而且難去化，為了節(jié)省成本，一般都采用機(jī)械車位的方式。機(jī)械車位呢，真正銷售的時(shí)候，一般要折算為可售車位，算來(lái)算去差點(diǎn)把資金方算傻了。

判斷車位個(gè)數(shù)就不能用測(cè)繪報(bào)告了，因?yàn)闇y(cè)繪報(bào)告不體現(xiàn)車位的個(gè)數(shù)，那咱們就用實(shí)際數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算一下，那就只能參考施工圖。

通過(guò)查看施工圖共有車位1637個(gè)，其中人防車位273個(gè)屬于不可售，因此剩余可售個(gè)數(shù)1364個(gè)，其中施工圖中普通499輛，機(jī)械車位865個(gè)。

機(jī)械車位屬于3變5的大循環(huán)式樣，將來(lái)轉(zhuǎn)換成平層車位525個(gè)。所以實(shí)際上可售車位是499+525=1024個(gè)。

2. 關(guān)于價(jià)格方面的爭(zhēng)議

 

這個(gè)說(shuō)起來(lái)，那就更有意思了。

 

（1）車位與住宅綁定銷售了，成交均價(jià)到底怎么算？

實(shí)際銷售執(zhí)行，操盤方為了促進(jìn)去化，同時(shí)為了土增稅清算需要，車位會(huì)與住宅一起同步銷售。

舉個(gè)例子，一套100平米的房子，總房款100萬(wàn)，車位5萬(wàn)，銷售會(huì)對(duì)客戶說(shuō)，搞促銷房款加3萬(wàn)元贈(zèng)送車位，客戶支付103萬(wàn)即可購(gòu)得一房一車位。

而銷售合同中，直接寫房款103萬(wàn)，車位做贈(zèng)送處理。

那么問題來(lái)了，到底已售住宅的單價(jià)是多少呢？

資金方說(shuō)“ 我看臺(tái)賬，收入房款103萬(wàn)，那么已售住宅單價(jià)是10300元/㎡，未售住宅也參考這個(gè)價(jià)格計(jì)行模擬清算。” 操盤方說(shuō)“ 房?jī)r(jià)明明是1萬(wàn)/㎡"。

 

所以說(shuō)如果操盤方提前沒有明確的臺(tái)賬依據(jù)，最終只能認(rèn)栽了~

（2）車位很多都賣不出去，未售部分怎么算？

 

關(guān)于車位的定價(jià)，是一個(gè)非常關(guān)鍵的事項(xiàng)， 因?yàn)槿セ猛恚罅课词圮囄粚?duì)于利潤(rùn)額計(jì)算有很大影響，而且這部分很有可能成為無(wú)法實(shí)現(xiàn)的沉淀資產(chǎn)。

曾有某開發(fā)商董事長(zhǎng)說(shuō)過(guò):

“請(qǐng)大家一定重視車位銷售問題，咱們公司很多項(xiàng)目的凈利潤(rùn)額和車位貨值接近，但是現(xiàn)在車位很多都賣不出去，但是大家的獎(jiǎng)金從哪里來(lái)啊？要不然每個(gè)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)一個(gè)車位過(guò)年吧。"

眾人苦笑。

以實(shí)操案例而言，項(xiàng)目可售車位1000個(gè)，獨(dú)立銷售定價(jià)5萬(wàn)/個(gè)，總貨值5000萬(wàn)。

實(shí)際合作方退出階段僅僅去化了300個(gè)，而且綁定銷售居多。住宅銷售已經(jīng)接近尾聲，剩下的700個(gè)遙遙無(wú)期。

但是資金方不管那么多，我按照整盤退出考慮，而且剩下的都沒綁定銷售，那就按照的獨(dú)立銷售價(jià)格5萬(wàn)/個(gè)計(jì)算，3500萬(wàn)未售貨值一分不能少。車位實(shí)際情況會(huì)有三種情況發(fā)生：

1.車位始終沒有賣掉，成為項(xiàng)目公司無(wú)法變現(xiàn)的沉淀資產(chǎn)。

2.車位最終賣掉了，不過(guò)價(jià)格打折了。

3.車位賣掉了，達(dá)到預(yù)期定價(jià)5萬(wàn)。以上三種情況，即便是最理想狀況也會(huì)有時(shí)間價(jià)值的問題。所以簽約階段一定要好好考慮好車位未售貨值定價(jià)問題，未售貨值折扣，否則腸子都悔青了~

最后，還是重申那句話。小兵打得再熱鬧，不如老大一句話。

作為經(jīng)辦人小兵，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和為公司爭(zhēng)取利益，計(jì)算上一般是按照自己有利的方式來(lái)計(jì)算.

這樣資金方就容易火冒三丈的不滿意。但是小兵不敢輕易松口，僵局就這樣造成了。而老大一出現(xiàn)，立刻就能緩解局勢(shì)。所以這事兒一定帶上老大，測(cè)算的時(shí)候就把老大拉上，免得后期反復(fù)修改。

而且作為基層，你不一定能看懂老大們之間的關(guān)系，一定要學(xué)會(huì)察言觀色，這個(gè)事項(xiàng)大家就好好把握吧~