北京商業(yè)地產(chǎn)“新十年”可期

北京商業(yè)地產(chǎn)市場繼去年下半年觸底回升之后，2021年第一季度成為全國交易最活躍的市場。適逢年初北京“十四五”規(guī)劃發(fā)布，北京未來發(fā)展藍(lán)圖進(jìn)一步清晰和明確。規(guī)劃中明確指出“兩區(qū)”建設(shè)，即國家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)和中國(北京)自由貿(mào)易試驗區(qū)，為構(gòu)建現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系的先導(dǎo)任務(wù)，并對相關(guān)的制度及創(chuàng)新成果予以落實。

對此，CBRE世邦魏理仕于近日發(fā)布《北京2030年展望報告》（以下簡稱“報告”），全面解讀北京“十四五”規(guī)劃對未來商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的影響，并展望“新十年”市場面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

世邦魏理仕華北區(qū)研究部主管孫祖天在解讀“兩區(qū)”建設(shè)對北京商業(yè)地產(chǎn)市場釋放出的信號時表示：“‘兩區(qū)’建設(shè)不僅界定了北京未來重點發(fā)展新區(qū)及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，也為全市及各區(qū)域未來的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出了更清晰具體的指引。現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)和高精尖產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展走向并予以賦能。同時，隨著‘兩區(qū)’建設(shè)的深入，大量基礎(chǔ)設(shè)施將在未來幾年集中交付，從而推動京津冀城市群尤其是環(huán)京一小時交通圈的發(fā)展，為承接北京的居住養(yǎng)老、科技研發(fā)制造、倉儲物流和數(shù)據(jù)中心外溢需求提供更廣闊的發(fā)展腹地。”

報告顯示，“兩區(qū)”建設(shè)對北京商業(yè)地產(chǎn)市場新區(qū)發(fā)展帶來積極影響。其中，寫字樓市場方面,北京辦公區(qū)域格局多中心化加速，新興區(qū)域的辦公租賃和購買活動都隨之興起。北京辦公區(qū)域格局在過去20年間經(jīng)歷了從以傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)為主導(dǎo)，到望京、奧體兩大外溢拓展商務(wù)區(qū)崛起和成熟的發(fā)展過程。

自政府提出對東西北五環(huán)和南四環(huán)以內(nèi)商辦用地的嚴(yán)格控制以來，北京中長期核心市場新增供應(yīng)有限。而未來幾年，“兩區(qū)”涵蓋片區(qū)內(nèi)大量基礎(chǔ)設(shè)施的集中交付，使租戶在區(qū)域間通勤更為便捷，也為新興區(qū)域注入活力的同時吸引產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。另一方面，隨著越來越多的企業(yè)采用“總部+遠(yuǎn)程”的混合辦公模式，世邦魏理仕認(rèn)為，展望“新十年”，北京辦公區(qū)域格局將進(jìn)一步多中心化發(fā)展，更多新興商務(wù)區(qū)以及商務(wù)園區(qū)逐漸進(jìn)入大型辦公用戶的視野。

“當(dāng)前處于起步期的新興商務(wù)區(qū)和園區(qū)，由于可售資產(chǎn)尤其是新落成物業(yè)體量可觀，受到自用型買家的重點關(guān)注。未來隨著這些區(qū)域逐漸向成熟的外溢拓展區(qū)域過渡，日趨明朗的商務(wù)資源和氛圍，以及高于核心商務(wù)區(qū)的資本化率將吸引越來越多投資者布局。其中，麗澤、豐臺和海淀外圍園區(qū)近期已開始吸引機(jī)構(gòu)投資者和境外投資者的目光，而通州、石景山和亦莊中長期也將進(jìn)入更多投資者的視野。”世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人紀(jì)剛表示。

此外，北京獨特的市場地位、主城區(qū)稀缺的土地供應(yīng)以及日益開放和市場化的投資環(huán)境，使得核心區(qū)域資產(chǎn)尤其是辦公類資產(chǎn)，無論在租金還是資產(chǎn)價值上都更具防御性和長期成長性。紀(jì)剛認(rèn)為：“未來通過與新進(jìn)入的機(jī)構(gòu)投資者和境外基金合作，還將帶動更多成熟優(yōu)質(zhì)的資本注入城市更新項目。另一方面，市場化的城市更新類物業(yè)在完成改造和實現(xiàn)資產(chǎn)升值后，也將重新入市成為可售的核心型或核心增益型資產(chǎn)，給予投資者更充裕的選擇。”