在過去的40年里，隨著我們經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也大致分成三個(gè)階段。
第一個(gè)階段是產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
這個(gè)階段的產(chǎn)業(yè)園區(qū)可謂是一堆廠房一堆載體的集合，它們之間沒有關(guān)聯(lián)的。后來發(fā)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)區(qū)不僅要考慮產(chǎn)業(yè)還要考慮人，這樣就引入了第二個(gè)階段——
產(chǎn)業(yè)社區(qū)，但在這個(gè)階段還是沒有解決創(chuàng)新的問題。
按照上海市委書記李強(qiáng)書記的觀點(diǎn)，將產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力比做是農(nóng)業(yè)，根據(jù)一畝地的產(chǎn)業(yè)招商程度來定級(jí)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力。
所以第三個(gè)階段：產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)，其實(shí)是解決了產(chǎn)業(yè)附加值的問題，也就是靠人才集聚和產(chǎn)業(yè)的附加值來創(chuàng)造未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)的發(fā)展模式。
近年來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場(chǎng)需求下降、疊加政策收緊等多種因素影響，大家都開始關(guān)注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域。
于是很多人說，F(xiàn)TA趕上了好時(shí)候。
其實(shí)不是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域從一開始就是我們的堅(jiān)持，我們從2003年開始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)后，就專注于做辦公與產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)。
到現(xiàn)在，FTA已經(jīng)在全國(guó)各地實(shí)踐了近1000個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中包括上海市北高新國(guó)際科創(chuàng)社區(qū)、深圳光明科學(xué)城、蘇州人工智能園區(qū)等等。
（點(diǎn)擊圖片，查看更多項(xiàng)目詳情）
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很多時(shí)候，我們跟客戶開玩笑，未來在我們建完了以后運(yùn)營(yíng)如果運(yùn)營(yíng)成功了，我們合作的再不愉快，請(qǐng)給我85分，如果我們合作的非常的好，但是運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)問題了，你只能給我59分，因?yàn)樵O(shè)計(jì)不是最重要的，最重要的是未來給你帶來實(shí)際的成功，這是我們服務(wù)范圍內(nèi)的事情。
所以，經(jīng)驗(yàn)的積累，也讓我敢于在這里跟大家分享這個(gè)主題，也就是：在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)領(lǐng)域，經(jīng)常會(huì)踩到這五個(gè)雷區(qū)。
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雷區(qū)1
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與商辦地產(chǎn)
的開發(fā)邏輯一致
我們把所有的園區(qū)，根據(jù)位置分成四類：
一類是中心圈區(qū)的，我們剛才我們像在城市核心區(qū)的，其實(shí)它是根據(jù)這種辦公等等我們邏輯來去做的，只要產(chǎn)品好就可以了；
第二是近郊的這種圈層，以市北高新為例。
第三是還有遠(yuǎn)郊的第四是我們的衛(wèi)星城。所以越是離得遠(yuǎn)，我們園區(qū)需要更有吸引力。對(duì)內(nèi)我們稱之為打造磁極，就像一個(gè)磁鐵一樣，把企業(yè)吸引進(jìn)來，把人才留下來。
以我們?cè)谏綎|煙臺(tái)的國(guó)際生物醫(yī)藥園項(xiàng)目為例，其總規(guī)模是120萬(wàn)方，開發(fā)的主體是一家醫(yī)藥上市公司綠葉集團(tuán)，如果這個(gè)項(xiàng)目當(dāng)作一個(gè)普通的辦公，很可能就會(huì)無(wú)人問津。
于是我們FTA的建議是：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)做法和辦公完全不一樣。
生物醫(yī)藥園于是做了兩件事情，第一件事情是把上海藥檢所吸引過來，讓入駐企業(yè)的產(chǎn)品能更高效更快的上市。第二個(gè)就是在這邊做一個(gè)動(dòng)物實(shí)驗(yàn)室，方便企業(yè)研發(fā)。今天，這個(gè)園區(qū)在生物醫(yī)藥領(lǐng)域也非常有名，運(yùn)營(yíng)地很成功。
所以我們說產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要營(yíng)造磁極，這也是辦公和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)區(qū)別很大的一點(diǎn)。
園區(qū)設(shè)計(jì)方：FTA建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所
雷區(qū)2
為了利于園區(qū)招商
一個(gè)園區(qū)多集中產(chǎn)業(yè)主題
我們發(fā)現(xiàn)在招商的時(shí)候有兩種類型的模型，一種是一開始招商很容易，但是這個(gè)園區(qū)越走越艱難。還有一種是一開始招商的時(shí)候挺艱難，但是到后面是越來越容易，這種現(xiàn)象的原因是，基本定位對(duì)于產(chǎn)業(yè)的集聚是非常重要的，所以定位對(duì)一個(gè)園區(qū)它其實(shí)是一個(gè)靈魂。
所以，很多成功的園區(qū)，最重要的這個(gè)是一個(gè)精準(zhǔn)的定位，其實(shí)在招商的時(shí)候每增加一個(gè)產(chǎn)業(yè)，它的難度就增加很多。
了解行業(yè)，了解他們的訴求是很重要的，這就需要趨勢(shì)性定位。
雷區(qū)3
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)最核心的是產(chǎn)業(yè)思維
人類進(jìn)入到高感性時(shí)代，我們一切的產(chǎn)品最終將以生活方式呈現(xiàn)出來，也就是說生活方式終將成為城市與產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
之前我們更多是在思考產(chǎn)業(yè)，其實(shí)我們今天的邏輯，是把人群中具有引領(lǐng)性的人才吸引過來，只有人才像種子一樣來激發(fā)你的產(chǎn)業(yè)，才是最重要的。
硅谷最寶貴的資產(chǎn)是人
所以，這樣的一個(gè)物理載體，叫做城市創(chuàng)新社區(qū)也好，創(chuàng)新街區(qū)也好，它最核心的還是能吸引人。
為什么有的園區(qū)招商越來越難，因?yàn)樗麄兪钱a(chǎn)業(yè)思維，他們思考的是產(chǎn)業(yè)。比如醫(yī)藥類的園區(qū)，我只要把醫(yī)藥企業(yè)拉過來就行了，其實(shí)不是，你把人才吸引過來了。所以很多園區(qū)在兩三年的政策讓利結(jié)束以后，企業(yè)就走掉了。
人才吸引人才，產(chǎn)業(yè)吸引產(chǎn)業(yè)。
今天，產(chǎn)業(yè)園的概念我們很少提及，我們更多的是提產(chǎn)業(yè)社區(qū)以及產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)。
在大虹橋區(qū)域，我們做了一個(gè)項(xiàng)目，我們把它這個(gè)項(xiàng)目做成了一個(gè)產(chǎn)業(yè)社區(qū)。我們?cè)诋a(chǎn)品的定位，包括它的彈性產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)這一塊還是花了很大的精力。我們希望創(chuàng)造的這種未來的這種工作場(chǎng)景，它是商業(yè)體驗(yàn)等是一體的。
這個(gè)項(xiàng)目里面有兩點(diǎn)值得借鑒的地方。
第一個(gè)是：這個(gè)項(xiàng)目還沒有還沒投入使用的時(shí)候，星巴克就入駐了，星巴克（第三空間）是個(gè)指數(shù)，是我們覺得是衡量一個(gè)園區(qū)成為一個(gè)社區(qū)的一個(gè)重要的標(biāo)志。
第二個(gè)是是否宜人，我們通過各處細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)，就是不希望它是一個(gè)冷冰冰的一個(gè)園區(qū)，而更應(yīng)該是一個(gè)有溫度的一個(gè)社區(qū)。
雷區(qū)4
產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)的設(shè)計(jì)要量身定做
很多園區(qū)的開發(fā)商都會(huì)覺得：產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)當(dāng)然要量身定做咯，這句話太經(jīng)典不過了。
但我們覺得我們的觀點(diǎn)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空間載體量身定做，更重要的是要去打造它的適應(yīng)性。
以蘇州國(guó)人工智能園區(qū)為例。
7年以前，它的定位是納米產(chǎn)業(yè)，中期迭代為大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)，今天又變成人工智能產(chǎn)業(yè)。這種定位的這種變化是可以說是翻天覆地的。
但有意思的是，我們當(dāng)初做這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)的時(shí)候，認(rèn)為最關(guān)鍵的是適應(yīng)性的設(shè)計(jì)：它要能與時(shí)俱進(jìn)，能適應(yīng)我們城市的不斷發(fā)展，以及產(chǎn)業(yè)在定位變化的過程中能適應(yīng)我們的變化，
這也是我們?cè)谄鋵?shí)重要的不是在思考功能，而是在思考從產(chǎn)業(yè)園到產(chǎn)業(yè)社區(qū)以及產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)的背后的這種邏輯。
蘇州人工智能園區(qū)設(shè)計(jì)方：FTA建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所
雷區(qū)5
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必須要
等思考成熟后再建設(shè)
各位，如果你是政府，一個(gè)開發(fā)商拿了地，九個(gè)月了或者一年多還沒有動(dòng)靜，你會(huì)怎么做？很可能，你就把地收回去了，是不是。
所以，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的思考越“全面”，要的時(shí)間就越多，而時(shí)間往往就晚了。我們經(jīng)常說一鼓作氣再而衰三而竭？遲遲下不了手，那集團(tuán)對(duì)你怎么看？團(tuán)隊(duì)內(nèi)部對(duì)你怎么看？
因此，在設(shè)計(jì)上，我們提出一個(gè)“啟動(dòng)區(qū)策略”，就在九個(gè)月內(nèi)我們把項(xiàng)目呈現(xiàn)一個(gè)雛形給我們的客戶，具體說來，就是我們?cè)谝婚_始9月的時(shí)候，我們把產(chǎn)業(yè)展區(qū)、服務(wù)區(qū)建好，包括接待中心以及其他一些配套功能，所有的都在這個(gè)2500平米的面積中去呈現(xiàn)。而潛在客戶能通過這個(gè)微縮的場(chǎng)景來去判斷園區(qū)的未來，會(huì)有什么樣的人群等，為未來打足信息。
所以，上面5點(diǎn)，看起來都是“常識(shí)”，但卻是我們認(rèn)為的“雷區(qū)”，希望有更多機(jī)會(huì)跟各位進(jìn)行切磋，謝謝指教！
